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2020年是不平凡的一年。对于合肥来说，2020年也是特殊之年。2020年合肥经济实力跃上新台阶，GDP总量突破万亿大关，正以黑马姿态成为高质量发展的热门大IP。过去的一年，合肥楼市也走出了一条不寻常的曲线，备受关注： 年初焦虑，年中稳固，年末回暖，也呈现出了楼市区域分化、存量时代不断推进等趋势特点。
近日，贝壳研究院合肥分院发布《2020年合肥安家置业报告》，基于平台数据，全面专业盘点过去一年楼市政策、二手房交易、新房交易等各个维度的情况，真实描摹合肥置业需求和消费趋势。根据报告内容显示，2020年合肥楼市出现了六大趋势及特点：
一、 市场政策：整体宽松、利好不断
回顾2020年，合肥出台了一系列的政策，来应对市场的变化，比如房地价联动机制、引进名校战略，实施新招生政策，重磅人才政策、公积金贷款新政、自贸区划定、年底打击楼市炒作等等政策，为合肥楼市可持续发展提供了内驱力。根据市场情况适时调整调控政策，因城施策，确保合肥市房地产市场平稳健康发展。
2月，合肥市出台举措帮助用地企业渡难关：合肥市自然资源和规划局出台了《合肥市自然资源和规划局关于有效应对疫情支持企业履行土地出让合同有关事项的通知》，延期缴纳土地出让金，延长开竣工期限两大举措，降低企业短期资金压力，降低企业违约风险，帮助企业共渡难关。
4月，高新区与中科大基础教育集团正式签订合作办学协议，加快推进名校战略。
5月，落实房价地价联动机制：合肥市住房保障和房产管理局对商品住宅用地周边房价定点服务机构进行公开招标，中标的三家机构对2020年拟出让商品住宅用地周边2公里以内（可视情拓展到5公里以内）新建商品住房销售综合均价和二手住房成交价格情况进行综合评估，出具评估报告，给出拟供应商品住宅用地最高限价、参考价建议值。
6月，严禁掐尖，民办学校需在审批地招生：合肥市教育局召开了2020年全市中小学招生工作媒体通气会，合肥市民办义务教育学校需在审批地范围内招生。
同时，6月，合肥公积金缴存基数调整为 22,528 元：合肥市住房公积金管理中心发布《关于调整2020年度合肥市住房公积金基数上限通知》，将本年度住房公积金缴存基数调整为 22528 元，个人最高月缴存额调整为 2703 元。 公积金缴纳基数上限调整，意味着标准基数上限的确立，有助于进一步优化和促进公积金业务的规范落地执行。
8月，两部委召开重点房地产企业座谈会,融资管理规则已形成。同时，8月26日，合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步规范房地产企业市场行为的通知》，出台6条措施障购房人合法权益，如严格执行商品房规划设计条件，完善商品房买卖合同约定内容，规范商品房销售广告宣传行为，加强商品房建设质量品控管理等。
9月，安徽自贸区合肥片区范围划定，并发布重磅人才政策。9月24日，中国（安徽）自由贸易试验区正式揭牌，其中合肥片区64.95平方公里，涵盖合肥经开区、高新区和蜀山区三大区块。9月29日，合肥市政府印发《关于进一步吸引优秀人才支持重点产业发展的若干政策（试行）》，突出重点产业、重点人群，通过提供人才免费租房、补贴购房以及发放岗位补贴、柔性引才奖补等措施，其中提到高层次人才按层级可享受 60 万元、40 万元、20 万元、10 万元的购房补贴。
10月，合肥市出台20项措施发展和规范住房租赁市场，推动租赁住房市场健康发展。
11月，重点打击各类炒作行为，确保楼市平稳：针对合肥部分区域炒二手房房价，房管局就回复将采取针对性措施，重点打击各类炒作行为，确保合肥房地产市场平稳健康发展。
12月，房产局再发通知：关于关于追溯补交社保的一律不符合购房，必须正常逐月缴纳一年，原暂住证和一个月社保可购房政策全部取消。
二、区域分化加剧，市场冷热不均
从区域来看合肥二手房市场，政务区为房价最贵城区，成交均价高达2.71万元/㎡，远高于其他城区；肥东房价最便宜，均价仅为9269元/㎡，前者为后者的2.92倍，区域差距较大。从涨幅来看，七区（县）上涨，五区（县）下跌 。政务房价上涨最明显，同比增长达12.1%，其次为滨湖和庐阳，同比增长均超过7%；而肥西、瑶海、新站、长丰和肥东房价均出现下跌，长丰县跌幅最大，同比下降达4%。房价上涨的区域全部为房价较贵的区域，房价下跌的区域全为房价便宜的区域，区域分化正在加剧。
成交周期差异大。2020年房源平均成交周期达到126.9天。受疫情影响，1季度房源成交周期最长，疫情之后成交周期缓慢下降，4季度成交周期已经下降到120天。从各城区来看，政务区平均成交周期最短，仅为104天，其次为滨湖和经开区；包河区成交周期最长，比政务区长50天，各城区间差异较大。
区域集中度下降。从商圈活跃度来看，芙蓉商圈成交量最大，占4.6%；其次为北城和滨湖世纪商圈。笔架山商圈下滑最明显，成交占比下滑了1.1个百分点；七里塘商圈首次跻身十大活跃商圈，占比提升30.4%。TOP 10商圈成交占比35.9%，较去年下降了3.2个百分点，区域集中度下降，客户选择更加多元化，区域转移较为明显。
三、购房年龄后移，女性购房比例提升
客户购房年龄后移。2020年合肥二手房客户平均年龄33.1岁，较2019年增长0.1岁。90后客户占41.74%，较上年下降了1.75个百分点；80前客户占比较2019年提升了0.84个百分点。
女性购买比例提升。2020年女性购买二手房客户比例达到45.9%，相较2019年提升了3.8个百分点。从各年龄段客户来看，80后女性比例最高，占比超过了50%；有知识、个性、独立是80后女性购房者的主要标签。在购房资金主要来源于父母的00后，女性比例仅为24.7%，说明在当前社会重男轻女仍然是一种较普遍的现象。
四、超九成客户来自安徽，合肥六安安庆超一半
超九成二手房客户来自安徽。2020年，在合肥二手房客户中有92.4%来源于安徽省，8.2%来自其他省份。本省客户中以合肥人最多，占28.4%，较上年提升了2.7个百分点；其次为六安人和安庆人，三者合计占比超一半。同时安徽另外几个人口大市，如阜阳、蚌埠、滁州，在合肥置业人数同样也较多；皖南地市，如芜湖、黄山、铜陵，由于城市人口基数少，且当地经济发展较好，在肥置业人数相对较少。
周边省份占比高，热点城市多与安徽接壤。2020年外省客户主要来源于安徽周边省份，其中以河南人最多，占13.6%，其次为江苏人和湖北人。来源城市中以徐州人最多，其次为周口人和黄冈人，TOP10城市中有8个与安徽有接壤。从来源城市和来源省份来看，变化不大。
五、合肥人的购房迁徙方向
根据数据显示，越来越多的合肥人通过置换房产迁徙位置。从数据来看，二手房整体迁徙原则是：从整个东部北部区域流向南部和西部，从二环内流向西南部二环外。主要表现有四个方向：1从北部流向南部，尤其是从北城流向滨湖等；2从老城区到西南，尤其是从二环内的老区流向政务、经开和高新等；3从东部流向中心，尤其是肥东的客户流向中心城市区域；4从外围向内流动，尤其是从新区外围，流向核心新区和市区。
新房购买者则是全市流动，从临近商圈流向核心新房区域。新房迁徙主要呈现四个特征：1老城区则向四周流动，尤其是从向南部流动；2需求相对集中，主要集中在肥西，新产业园，包河工业园，烟墩等商圈；3北部区域商圈形成内部联动，尤其是新站，瑶海，北城区域，区域内流动明显；4从外围向内流动，尤其是从新区外围，流向核心新区和市区。
六：市区进入存量房时代
中国大部分的城市已经过渡到二手房为主导的市场，而合肥现在新房占比依旧最高，是重点城市中少有的新房的好市场了。从合肥历年新房二手市占来看，整个二手房占比全市成交比例不断上升，2020年成交套数占比达到52.4%。贝壳研究院合肥分院认为，合肥市区进入存量房时代，房地产成交逻辑发生改变：有无房者到有房者转变为有房者和有房者循环的时代。
换房本地化、临近化和中心化。进入存量房时代，房地产成交逻辑发生改变，有无房者到有房者转变为有房者和有房者循环的时代。从客户换房轨迹来看，呈现出本地化、临近化和中心化的特征。有超过一半的客户选择在原区域换房，本地换房率高达51.3%，部分区域，如滨湖和庐阳，本地换房率都超过2/3。
总之，合肥楼市在2020年发生了很多的变化。合肥城市价值不断提升，整个城市存量时代不断推进，从数量时代走向品质时代大幕开启。合肥楼市区域分化加剧，核心区域成为改善需求追捧区域，整个城市价格梯度拉大。贝壳研究院合肥分院认为：未来10年合肥购房的主力人群向上切换到35-44岁的中年人群，需求也会从刚需转向改善型甚至高端物业，消费属性增强导致行业波动变大。2021年，经济继续复苏，考虑到增强的的顺周期性，行业需求相对旺盛。 |
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发表于 2021-3-2 16:53:35
