|
|
作者：公子不悔
经过两轮暴揍以及被住建部造访后，火热的上海楼市终于降温，出现了拐点。
据上海中原地产提供的数据显示，上周（1月25日至1月31日），上海二手房新增挂牌量直接跳水，降到1万套以内，为9543套，环比减少26.7%。
要注意的是，以往二手房新增挂牌量的波动仅在上下5%的幅度内震荡，很少看到诸如上周这般明显缩水的情况；与此同时，挂牌价格也出现回落，环比下跌约4个百分点。
在此之前，上海楼市从2020年下半年开始回暖。数据显示，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年来新高。
在年头年尾交接之时，上海更是上演了一波火热的行情。
据多家媒体报道，最近两个月上海31个新房楼盘被一扫而光，认筹率有的甚至高达1273%，因为新房火热，周边的二手房价格出现了跳涨。
另据克而瑞地产研究中心提供的数据显示，2020年上海新入市项目中，四成以上认筹率超过100%。徐汇、长宁、静安等核心区域火爆“打新”蔚然成风，七成以上项目认筹率超过100%，汇成南街里中签率更是低至7.8%。
可以说，2020年下半年至今年1月份，上海楼市全面回暖，大有重燃之势头。
正因如此，住建部在1月末造访了上海、深圳两座城市，调研督导房地产市场情况。
在住建部造访之后，上海、深圳两座城市接连发布了新一轮调控政策。
1月20日，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况，主要措施包括：
限制认筹比例不超过1：3；项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构，不能和中介联合操纵周边二手房价格等。
此外还要提高新房摇号的认筹金比例，同一家庭、同一时间段只能认筹一个楼盘。
1月21日发布新的楼市调控政策，基本上是跟随了深圳2020年7月15日发布的新政，将个人销售房屋的增值税征免年限由原来的2年上调至5年。同时还堵住了离婚购房的套路。
按照之前的标准，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
现在需要持有5年才免征。换言之，只要你购房不满5年就上市交易，需要交纳增值税。在限售的背景下，你也没法交易。
有人算了一笔账，以一套900万元买进价、1000万元卖出价，规则改变之前，增值税仅需缴纳5万元，改变之后，没有达到免征年限需要缴纳50万。
50万税收的增加，直接抹平了一半投资客的收入，这一招的确能够奏效。
在这一招威力之下，上海楼市二手房率先降温。
至于新房，本号还是那个观点，要想新房降温，得抹平新房与周边二手房的价差，大幅度缩小已经存在的价格倒挂。只有打新不怎么赚钱的时候，打新热才能真正降温。
试问，打中一套新房就能赚几百万，这样的好事，谁不会削减脑袋往里面挤？谁还跟钱有仇？在这种背景下，但凡有钱有房票的人，丢下工作不做，都会去打新。
深圳、杭州、南京、西安、成都等城市此前上演的千人抢房、万人抢房，就是基于这样的背景。
杭州2018年至2020年年中，就上演了28场万人摇号抢房“盛况”。
不过，在新一轮调控收紧的背景下，上海新房肯定也会有所收敛。这时候，如果还张扬，那就是往枪口上撞。
最后一个问题，上海楼市接下来会怎么走？
2021年的走势已经非常清晰，在新年就遭遇重拳的背景下，全年楼市会保持稳定。
长远来看，上海这样的一线城市、国际大都市，房价仍会继续上涨。政策管控只能延缓涨速，不能改变上涨方向。
君不见，原本在调控之下保持相对稳定的上海，去年稍微放松了一下落户政策，就迎来了回暖。
别看上海目前的人口增量不大，人口结构也已经迈入了超老龄化社会，但这都是其主动设定人口天花板的结果，并不是上海自身的人口竞争力不够。
想要在上海、深圳买房的刚需客，早点上车就是赚，晚点上车就是亏。 |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2021-3-2 16:14:59
