楼市提前面临人口困局？结婚率出生率双降，这次可不只是狼来了

David902

|@81大白话

今日头条第217篇房产原创文章

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越来越“佛系”的年轻人，或将成为楼市的“终结者”！

| 01 逐年下滑的结婚率与惨不忍睹的出生率

这篇文章主要从人口角度探讨楼市接下来会面临什么样的危机，至于人口现状的成因不在此篇文章的讨论范围。

都说楼市长期看人口，那么问题来了，这个长期究竟有多长？什么时候兑现？

前段时间，有机构对2020年的出生人口做了预测，2020年全年预估出生人口将下滑20-30%。

根据近期各地公布出的人口数据来看，情况确实不太乐观：



根据目前已有的数据来看，厦门和乐山出生人口下滑超过50%。



中国出生人口在2016年全面放开二胎达到高峰后一路走低，原本期望2020年受疫情原因，赋闲在家的适龄年轻人们，可以提高一下出生率，但我们也看到了，结果惨不忍睹。

机构预测，2020年出生人口大约在1100万左右，相比于2019年的1465万大幅下滑约24%，当然具体数字还要以接下来的人口普查数据为准。

从上图我们也可以发现一个问题，就是从2016年开始一胎数量逐年下滑，从973万下滑到2019年的593万，占比从56%下降到2019年的40%，与二胎形成倒挂。

这就说明一个问题，生一胎的人越来越少了，目前的出生人口实际上是二胎堆积效应支撑的，如果不解决连一胎都不生的问题，当二胎堆积效应结束，出生人口很可能将再次迎来断崖式下滑。

据测算，二胎堆积效应将在2022年左右结束。

比生一胎问题更加迫切的是结婚率的逐年下滑。



根据民政部的数据显示，近十年来结婚对数在2013年达到1347万对高峰后也是逐年下滑，到了2019年下降到了947万对，同时离婚数量一直呈稳步增长态势。

那么，2020年的情况怎样呢？



由于全年数据没有公布，我们就看看前三季度已公布的数据，从图中我们不难发现，2020年前三季度结婚对数出现了17.34%的下滑。不过这个事情还要辩证地看，下滑这么严重不可能跟疫情一点关系都没有，但有一点我们不得不重视，结婚率逐年下滑是一个不争的事实。

不结婚哪来的一胎，没有一胎哪来的二胎，不得不承认，目前我国的人口问题已经形成了链条型系统。

老龄化问题可能要提前到来了。



| 02 楼市或提前进入人口困局

还是那个问题，专家说楼市长期看人口，但专家没说这个长期是多长。

从目前的情况来看，人口困局可能已经到来了。

著名人口专家梁建章发文称，这次狼真的来了！

但对于楼市来说，这可不只是狼来了那么简单。

大家可以思考一个问题，谁会掌握有关人口的第一手数据？

肯定是各个地方政府，所以，去年以来各个城市激烈的抢人大战的原因就很明白了。

人们还在沉浸在长期预期之中时，这个问题其实已经摆在眼前了。

人口出现下滑，一定会反应到楼市的，只不过是需要一个过程，毕竟有一定的惯性。

从2016年放开二胎出生人口达到高峰开始，已经进入了人口下降的第五个年头了。

这五年里，楼市有什么显著的变化？

学区房房价大幅上涨！

这就说明，人口增长和学区房房价是呈反比的关系。

之前，人口出生率高的时期，根本没有什么学区房的概念，但随着孩子越生越少，“精养”成为主流，所以与“精养”相关的都会涨价，学区房只是集中之一而已。

大家可以回忆回忆，近十年来什么早教、课外辅导、兴趣班甚至是婴幼儿奶粉以及用品等相关行业是不是也同样进入了爆发期。

当然，学区房房价的上涨是特定需求下的产物，并不能代表整个楼市。

结婚和孩子入学是目前楼市的两大刚性需求，结婚率和出生率这两个数据的下滑，对于楼市的影响是很严重的。

结婚这一块就不说了，因为很好理解。

学区房这一块，除非出现教育政策大幅调整，不然接下来很有可能会继续上涨，但随着生育率的下滑，学区房的普涨格局也会消失，接下来不会说有个学校周围就叫学区房，家长将更重视升学率，那些伪学区房的风险将大幅增加，保证不了升学率的学区房将会被市场所淘汰，成为普通住宅。

这就像是目前楼市的大格局，真正上涨的只能是少部分绝对优质的资产。



| 03 普通房产将承受老龄化洗礼。

房产作为资产的属性，未来将大概率出现分化。

随着人口负增长的到来，房子将被划分为普通房产和核心资产。

那种一朝升仙鸡犬升天的情况基本不可能发生了。

大部分的房产被划分为普通房产后，只剩下居住价值，而这个价值也会随着时间的推移出现贬值。

也就是说未来绝大部分的二手房境遇将无限接近于目前的二手车市场。

目前看来，风险最大的房产就是投资价值与居住价值出现错位的房产。

大部分城市都会有一些区域的楼盘，打着刚需的旗号实则都卖给了投资客，这些投资客只是等着房价上涨，房产增值，根本不住，这就造成了区域人口密度极低，周边商业以及配套发展缓慢，使得这些房产失去了大部分居住属性。

这样的房产未来的风险会很大，因为这是城市摊大饼之下的结果，如果人口下降达到一个临界值，那么城市就会出现被动收缩的情况，届时这些城市扩张时留下的产物，甚至连居住价值都会失去。

从城市的角度来看，很多城市的扩张都进入到了快车道，想要短时间内停下且转向根本不可能，所以未来如果没有人口支撑的话，房产库存将大幅增长。目前唯一能暂时抵御人口困境的方法就是从其他城市抢人，这也是很多城市正在做的事情。

随着户籍政策的改革，对于一些竞争力弱的城市，相当于最后一道户籍屏障都没有了，所以如果不是必须要买房的话，一定要审慎城市的竞争力，因为这直接关系到未来10-20年房产的价值。

也就是说，未来购房的一个非常重要的思维就是结合老龄化程度去研判和抉择，因为一旦陷入老龄化陷阱，房产将会出现吞噬财产的情况。

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很多男青年人已放弃结婚了，国之不幸

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好的城市人口不断上升，所谓房价跌，也跌不到一线城市，房子是抵抗通货膨胀最有效的物品之一。

茉莉707

我感觉结婚确实没劲，有时候老公还向这外人

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社会财富掌握在少数人手里，是他们很努力吗，我看未必！

poney

每当看到这样的消息就感觉心里很痛快这说明很多的人都已经清醒。

度素告

玩不起 就不陪他们玩儿了[打脸][打脸][打脸][打脸]