形势变了，中国楼市调控的背后真相

墙和鸡蛋

为什么很多人看不清楼市的走势，因为他们只是在信息延迟的过程中去感受楼市，而不是在规律和周期之中去分析楼市。

其实在你认为疫情会影响中国经济的时候，已经有人预测180天之后房价会启动上涨行情了。

有些时候，你觉得意料之外的东西，也许在别人眼里就是理所当然的。如果你经历过几轮周期，有足够的投资敏感，那么判断房价什么时候上涨就是一个很有把握的事情。

既然这样，我们先来回顾一下历年楼市调控政策：

2005年: 楼市调控首次上升至政治高度，国家宣布大力打压房价。财政部副部长肖捷称开征房产税已成定局。



2006年: 国家宣布大量兴建中低价位商品房、经济适用住房和廉租房，70/90政策出台，开始征收二手房交易税费。

2007年：二套不低于40%首付比例，利率上调1.1倍

2008年：全球金融危机，中国暴力救市，国十三条出台，国家宣布放宽二套购房政策，营业税由五年改为两年免征，房价快速回升。（注：以前叫营业税，营改增之后，就叫增值税了）

2009年：去年搞得太猛，房价涨得太快，12月国四条出台，国家明确表态“坚决遏制房价过快上涨”，严查哄抬房价，打击炒房。

2010年: 房价还是没有摁住

4月，政策升级，二套房贷款首付不得低于40%，并且加强金融监管，防止外资流入炒作楼市。

10月，新国十条出台，二套房贷款首付比例再次上升，不得低于50%，贷款利率上浮1.1倍。同时宣布大量兴建保障性住房，安居房。

2011年：1月 新国八条出台，二套房贷首付再次提升，不低于六成，贷款利率上浮1.1倍

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，重拳打击。

限购政策首次出台！已有1套住宅的户籍家庭，如果能够提供一定年限的社保或纳税证明，可以买第二套。

已有两套或拥有1套住宅的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停其在本行政区域内买房。

2013年: 新国五条出台，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房！

2014年9月: 由于去年政策摁得太死，房价真的跌了，于是930政策出台，各地陆续松绑限购限贷，利率7折优惠。

2015年: 楼市还没涨起来，于是出台330政策：二套首付比例降至四成。

2016年2月: 全国高库存，很多开发商活不下去了，央行再次出手，调整贷款政策：下调首套首付比例至20%，二套30%。

2017年: 房价涨得太猛，史上最严楼市调控出台，当年的楼市调控政策多达180条！限购，限贷，限售陆续推出！肖捷副部长干了一段时间之后就升官了，成了财政部部长，他当年在报纸撰文称房产税将按评估值征收，引发热议。



2018年：住建部不再全国一盘棋调控楼市，开始推行“一城一策”，将调控主导权交给地方政府，同时重申“坚决遏制房价过快上涨”。

2019年：为了拉动经济，地方政府悄咪咪地借人才落户放宽了调控，多个城市无下限抢人，专科学历就是人才，是人才就能买房。

同年双11深圳取消了豪宅税，打响了新一轮楼市上涨的第一枪。春节期间爆发了新冠疫情，全国人此后几个月不干活，国家花了大量的资金，人力、物力才扑灭疫情。

2020年: 6月疫情终于结束，此后中国央行开始了多轮货币宽松刺激经济，8月前后美国，欧洲，东南亚等地也爆发了疫情，年末，美国、英国等国家开始了史无前例的货币宽松，同时广州、上海、北京接棒深圳，也开始了不同程度的房价上涨。

2021年: ？？

中国楼市调控规律总结：

1、中国的楼市调控本质不是打压房价，而是防止它涨得太快引发金融风险。

换言之，只要房价没涨得那么快，调控的目的就达到了。

楼市调控绝不是让房价下跌，因为跌是万万不能的。如果房价跌了，政府的土地谁来买？

2、每次房价大涨的时候，房产税都会准时出来吓人，其实它只是一种舆论手段，这个税2005年就说收了，至于什么时候收，真的没多少人在意。

作为舆论手段，房价涨了，重申一下房产税有利于安慰刚需人群，维护社会稳定。这玩意跟宣布大量兴建保障性住房一样的，建是建了，但是什么时候轮到你选房，那就不知道了。

最近又有朋友把上海征收房产税的新闻发给我，其实人家上海人已经交了很多年了，一点感觉也没有，反而其他城市的人在担惊受怕。

按照上海征收的标准，首套免征，二套人均60平方免征，那么就是一家三口两套房总面积180平方以内都免征，如果达到标准，也只是每年交个万把块。

换言之，一个家庭首套+二套一共280平方以内，都是免征的。您在上海有280平方了吗？如果有了，280乘以均价6万约等于2000万，一个家庭总资产2000万了，光是收租一年都收50多万，还交不起两三万的房产税？



（1998年上海房价2300元每平方，专家说有泡沫，建议尽快抛售）

3、土地是优质资产，买房天然带有贷款杠杆，可以对冲一部分通货膨胀。因此国家鼓励你入股市，却阻止你进楼市，那您知道该去哪薅羊毛了吗？

贷款买房等于做空人民币，如果人人都知道用纸币换实物资产，那印钱就效果就会大打折扣，所以才有“X住不炒”。这个社会买房坐享其成的人多了，那谁来上班交税？

今年最真诚的建议：买房不要死守一城，归根到底，因为只要赚了钱，以后你可以去任何地方置换。所以现在买房要有全国视野，看清楚各地政策节奏，及时入手，赚到周期的钱。

所谓周期，有两种：

经济与人口周期

政策造成的周期

经济与人口周期是长达100年以上的大周期，属于宏观趋势。宏观趋势是无法改变的，个人只能适应，真的可以把握的是微观层次的政策周期。

总是有媒体耸人听闻地告诉你：中国人口出生率减少了，以后房子卖给谁。其实这种人最蠢。别说以后房子卖给谁，100年之后我们都死了。



加速度下降，不等于速度下降，虽然每年少生了一些人，但中国年轻人口的绝对值依然在增长，每年产生1000多万。

其实人口出生率下降，就像GDP增长率下降，即使是下降，总量依然是增长的，中国的国运还在，没什么可怕的。

中国作为一个人口总量庞大的国家，就是14亿人关起来，楼市也能玩个十年二十年。先不说出生率，就是这14亿人之中有80%的年轻人扎堆到沿海城市，房价都能再翻几倍。

知道英国伦敦多少人吗？800来万。

中国这样的城市有十几个，东莞就是其中之一。

整个英国多少人？不到7000万，广东有1.2亿。（同时广东一省的GDP已经超过全球90%的国家，2020年广东GDP经济总量全国第一，11万亿即1.61万亿美元）



就全国来看，中国的GDP目前是全球第二，按5%的增长率将在2026年前后超越美国成为世界第一。

GDP第一，人口第一，中华复兴，房价不涨？没天理啊！

所有跟你扯人口问题的专家都犯了一个错误，用长周期事件来指导短周期的决策。

因为人口出生率下降，老龄化对楼市产生影响是几十年后的事（2020年出生的人，要20年后才到买房的年龄，现在买房的主力军是80、90后。）房价上涨是今年的事，你扯几十年后的事来指导今年的决策是没有意义的。今年货币放水，你赚了100万再说吧！

至于政策造成的周期，上面已经说了，每逢大灾大难，任何一个国家的政府都会货币宽松，以求度过难关。

疫情突袭，中国出现了几十年来“罕见”的财政困难。根据财政部公布的数据显示，2020年全国一般公共预算收入18万亿元，是为1977年以来首次下降，中央财政收入下降，地方财政也好不到哪里。

所以去年各地政府疯狂卖地，全年卖地收入8.4142万亿。这是一个多大的数字？

1、这是中国33年以来卖地收入首破8万亿元，同比增长15.9%! 同期的GDP是100万亿。

2、2020年全国财政收入18万亿左右，8万亿卖地收入已经占到全国财政收入的44%，占到地方财政收入的84.03%。

这些数字说明什么？说明政府关键时刻还得依靠房地产，嘴上说不爱，身体很诚实。所以今年的套路是：先放宽政策，让房价涨一波，开发商去了库存，二手交易收了税费，赚得差不多了然后出台调控政策，名为保护刚需，皆大欢喜。

别吵了，只要中国一天还有楼市调控，房价都会继续涨。哪天全国放开限购限贷，大家都不买房，楼市才算完了。

最近很多城市的房价涨了，人们就骂业主提价，但是他们也不想想人家供了三年，凭什么便宜卖给你？以前房价很便宜的时候，你去哪了？

不要做巨婴了，认识到房地产的本质，有步骤地买房投资，是中国人的成人礼。小富靠努力，暴富靠周期，一个人一生中可能会遇到三个财富周期，前两个因为认知不足或资金没有准备好，大概率会错过，第三个周期如果没有把握住，泯然众人。

2008年房价上涨的时候

你还没毕业，错过了

2015年房价上涨的时候

你还没攒够钱，错过了

2021-2022年房价上涨的时候

你还会错吗？

最后，我想跟大家说，全国楼市看广东，粤港澳大湾区城市群正在轮动上涨，深圳东莞广州涨完之后，今年珠海肯定上涨！