2021年，武汉楼市八大变化

小妖花满楼满fx · 发表于 2021-3-1 09:14:30

2021年已经不知不觉过去了一个月，转眼间就来到了二月份。不过，武汉楼市好像留在了2020年，整个一月基本没什么变化，表现非常平淡。但是，春节回来后，各大开发商应该都会相继出台2021年新年的新战略方向。特别是3-4月份，大家应该就能明显感觉到变化。

那么，2021年，武汉楼市大的方向到底会怎么样呢，“武汉阿松”就根据目前已有的一些现象为大家分析一些2021年武汉楼市可能出现的一些情况。

一、房价

2021年，武汉房价总体应该还是呈现稳中有涨，小幅上涨，新房价格全年预计上涨5%左右。

从国家统计局每个月都会公布的全国70个大中城市商品住宅销售几个变动情况来看，武汉新房价格环比上月和同比去年都是在上涨的。

2020年全年新房价格环同比上涨4.5%，“武汉阿松”预计2021年武汉新房价格也将保持稳定上涨。

从武汉各个区域的纯新盘价格来看，纯新盘开盘价格往往都是在区域老盘的顶价上在上浮一点的。目前，光谷东已有好几个楼盘破了2万元/平大关，近期更是有纯新盘喊出了28000元/平的惊悚价格；四新已基本全面18000元/平+。

二、利率

房贷利率恐难再迎下调。

2021年1月公布的最新LPR，已经连续10个月未变化了，与初步启动LPR的连续三次降息局面已截然不同。并且2021年，上海、深圳、杭州等一二线城市纷纷收紧贷款，银行房贷2道红线之下，进一步降息可能不太现实，搞不好整个2021年一次降息都等不来。

购房者反馈的武汉房贷利率情况如下图：

三、销量

2021年，新房成交量冲击25万套。

2019年、2020年，武汉新房销量都在20万套以上，特别是2020年武汉在少了2个月的情况下，全年新建商品房成交量达到22.4万套（含预签约2.3万套），期中住宅成交19.7万套，获得全国成交量头名的宝座。以目前武汉新房市场和土地市场的潜在供应量来看，2021年全年成交量冲击25万套的可能性极大。

2020年，仅武汉城建集团一家开发商就能卖出1万多套。

四、地价

地价会越来越高，特别是三环内中心城区。

每年出现地王和高价地的时候，很多人都觉得不可思议，但是下一年永远有刷新前一年的地王出现，而以5-10年的周期回看，5年前、10年前的一些所谓地王仿佛白菜价。

五、打折

楼盘打折依旧会普遍存在。

现在，武汉市面上几乎很难找到一点折扣都没有的楼盘。个别难卖的区域、难卖的楼盘在价格方面甚至可以称得上“打骨折”。8折，甚至8折以下都不是没有可能，但更多应该还是维持在95折左右或以内。特别是一些楼盘急于清盘的情况下，2020年均价万元的金辉优步湖畔在清盘阶段，个别房源总价较备案价下调了近50万/套。

六、假降价

2021年，很可能会频繁出现一些楼盘备案价下调的情况，因为有一些楼盘备案价有明显不合理的虚高，比如周边实际卖13000多一平的、但是周边新盘备案价竟能高达18000元/平。这种盘顶着备案价肯定卖不动，所以最终的可能性就是跟周边楼盘拉到差不多的价格基础上。

对于这种楼盘，主管部门已经进行了介入，这种实际售价和备案价相差特别大的，后期加推往往都会下调备案价。武汉有一个楼盘甚至出现了每次开盘备案价都下调的神奇画面，但是这个楼盘的实际售价其实几乎没有什么变化。

这种情况就是假降价，即备案价下降、但实际售价与前期基本差不多。

七、现房

目前，武汉新房基本都是期房。在长达2-3年的等待交付后，经常会出现实际交付与当初卖房宣传相差过大的情况，开发商和购房者之间不可避难的会产生各种纠纷。所以，在两个楼盘各方面差不多的情况下，购房者会更倾向买现房或准现房。

而，2021年武汉已有非常多的现房或者准现房可供选择。

买现房、准现房的优势主要有如下几个方面：

1、实景呈现，很少出现虚假宣传。

因为很多东西已经实景呈现了，在买房前先看过了，满意了就买、不满意就不买，卖现房的置业顾问一般也都比较实在，不会吹的天花乱坠，因为很多东西都摆在购房者眼前了。

2、对于在外租房的购房者来说，交房越早在外租房的时间就越少，意味着比买交房时间晚的期房省出很多租金。

3、交房越早就可以越早办理房产证，未来出售更加灵活，满二和不满二税费差很多。

武汉目前在售的现房、准现房也有一些问题，具体如下：

1、有一个共性的特点，就是性价比都一般，或者有明显不足。说的直白一点，如果是性价比高的话，早就都清盘了。一般一个楼盘的平均交付周期是两年，两年都没卖完，那只能说明确实性价比一般，或者楼盘压根就不咋地。有的是因为价格太高，有的可能是位置太偏。

2、不少楼盘剩余的都是大户型。也许购房者对这些现房、准现房各方面相对都比较满意，想买，但是因为剩余的都是大户型，预算不足也只能放弃。

3、楼盘扎堆的地方容易产生现房、准现房。比如黄陂区横店板块、东西湖吴家山板块，因为片区内楼盘太多、太扎堆，就导致了片区供货量极大、但需求量实际上没有那么大，所以片区内的楼盘卖着卖着就都卖成现房、准现房了。反之需求量大的片区基本上很难找到现房、准现房，比如白沙洲、后湖、光谷东、四新等。

八、学校

武汉现在越来越多楼盘注重引入名校了。

购房者，特别是刚需购房者对子女就学问题是刚性需求的，有时候卖房甚至可以为了有一个看起来不错的学校而放弃一些其他方面。

东西湖有一个楼盘就是凭借隔壁公立学校确定了长春街小学和七一中学，一举成为了片区的爆款楼盘，一个月时间狂销1000多套。

而且，目前武汉一些现有的知名教育品牌也开始了跨区输出，比如江岸区的育才、长春街、七一中学等品牌都纷纷走出江岸，落户到了东西湖区、黄陂区、蔡甸区、汉南等远城区。而，十一崇仁、钟家村等都更早早在各自的硚口区、汉阳区遍地开花了。

这些学校未来教育质量到底如何还有待时间检验，但对于首付很有限的刚需群体来说，有好的学校挂牌总比没有强，毕竟武汉知名的真学区房是首付只有二三十万、甚至是四五十万的购房者无法企及的。