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根据央行给出的一份数据，城镇家庭的住房拥有率高到96%，这也就意味着每100家城镇家庭，会有96个城镇家庭拥有住房，城镇基本上已经实现了每家每户都有房子。当然并不是说城镇家庭已经没有购房需求，对于有房的城镇家庭来说，可能会有改善性住房需求，当然如果家中有已经走上社会的孩子，还要计划给孩子购买一套房子。
不过城镇家庭的住房拥有率确实已经非常高，住房需求还是非常有限，对于如今的楼市来说，对房子需求量最大的群体是那些从农村进入城市或者从县城或者小城市进入大城市的流动人口。这些流动人口进入城市基本都没有房子，在他们买房之前，一般会选择租房生活。
根据国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告》可知，2019年我国流动人口数量为2.36亿，虽然相比于2018年的2.41亿数量有所下降，但是不得不承认流动人口依然是一个十分庞大的群体，我们国家约有14亿人口，相当于每6个人中就有一个流动人口。并且流动人口是非常特殊的群体，流动人口的人口结构不同于正常的人口群体，因为流动人口中青年人的数量比较多，因为流动人口大多都是去外地上大学或者进入城市的打工者。根据国际标准，青年人的年龄划分为15-44岁，流动人口中这个年龄段的人特别多。
如果从楼市的角度来看，青年人刚好是买房的主要群体，也是支撑楼市发展最重要的群体。年纪太小的人还不到购房的年龄，年纪太大的人基本上已经买房，即使没有买房也已经没有买房的必要，或者也已经失去了买房的能力。因此流动人口是未来城市买房的主要购房群体，不过对于流动人口来说，买房的压力非常大，因为多数流动人口都是普通的打工者，面对现在房价如此高的房子，很多购房者掏空6个钱包还凑不够首付，即使掏空整个家庭的积蓄凑够了首付，还需要承受未来20年的房贷压力。
不过即使买房的压力非常大，需要付出沉重的代价，但是很多人还是把买房作为人生最重要的目标。因为房子对于那些在城市奋斗的人来说真的非常重要，很多时候房子不仅仅是居住的场所，如今即使不买房，也很容易能租到房子。房子除了居住功能之外，还能给整个家庭带来安稳与踏实，同时房子也算一种长期投资，房子是家庭资产非常重要的一部分。因此如果有长期在城市生活的打算，笔者建议还是应该购买一套属于自己的房子，当然买房应该量力而行，不能因为买房让自己承受过大的压力。
最近几年，楼市发生了非常大的变化，过去房价大涨的趋势已经逐渐消失。正如万科郁亮在2019年所说的那样：楼市的“黄金时代”已经完全过去，房地产行业已经进入“白银时代”，未来甚至连“白银时代”都不是。最近几年楼市的发展趋势可以用两句话来总结：
在经济快速增长的大环境下，房价在整体上稳定的基础上会有小幅上涨，涨幅应该会维持在5%以内。局部房价会呈现出一定的分化状态，城市之间的分化最明显，未来不同城市的房价走势可能会不同。
结合这两种楼市的发展趋势，2021年的房价走势已经十分明朗，整体房价呈现稳定微涨的状态，局部房价会因为不同城市发展潜力的不同而出现分化状态。在这样的楼市环境下，打算买房的家庭，一定先看一下这2个忠告，非常实用。
针对刚需，如果买房压力不大可以尽早“上车”
尽管现在楼市的“黄金时代”已经过去，房价上涨的很多驱动因素都已经逐渐消失，但是全国的整体房价依然没有下行的趋势，只有一些房价虚高的城市迎来了一段时间的调整。随着楼市不断发展成熟，房地产行业会逐渐和其它行业一样，房子也和其它普通的商品一样，只要经济不断发展，通货膨胀还在继续，整体房价就会不断上涨。
如果长期来看的话，未来全国的整体房价还是会持续上涨，至少不会随着经济的增长而下降，因此对于刚需购房者来说，越早买房购房成本就越低。并且很多人在买房之前还需要承担房租，一个月一两千的房租也是很大的开支，早买房可以省下这部分租房的开支。并且买房之后可以体会到生活的安稳安定，让家人不再遭受漂泊之苦。
因此如果买房没有很大的压力的话，确实可以尽早“上车”，尽快买到一套属于自己的房子。当然一定要保证买房的压力不大，首付可凑够，同时每个月的房贷没有什么压力，并且工作相对比较稳定，这样才能够放心买房。如果工作不稳定的话，至少保证支付首付之后手中还有一部分闲置资金，这样可以防止失业而导致断供，算是给自己失业提供一个缓冲期。
当然尽早“上车”也并不是说随时就可以买房，至少能够抓住房企打折促销的好机会。一般一年中“金三银四”和“金九银十”，也就是3月份和4月份还有9月份和10月份这4个月打折促销的可能性比较大，购房者尽可能抓住这几个月的时间买房。
针对投资客，专业知识、优质房产、全款投资是未来投资房产的3大必要条件
经济学家马光远曾说过，房地产投资已经进入越来越专业化的时代，言外之意就是投资房产一定要具备相关的专业知识。过去房价普涨的时代，对于很多投资客来说，闭着眼买房都能挣钱，不过这样的时代已经结束。随着房地产行业不断发展成熟，投资房产的门槛会越来越高，投资房产也会逐渐呈现出“二八定律”，只有20%投资房产的人才能真正挣到钱，任何投资行业都是这样，只有那些具备完善的专业知识才能真正挣到钱。
当然投资房产也一定要选择真正的优质房产，随着房地产行业的不断发展，楼市的房子真的越来越多，某种意义上说，现在楼市的房子已经处于严重过剩的状态。房子过剩的时候人们对房子的要求自然越来越高，比如房子所在的城市的发展潜力如何，房子所在城市的区域是否是核心区域，还有房子的居住体验如何。因此未来投资房产需求要考虑多方面的因素，只有真正的优质房产才值得投资。
并且即使是值得投资的房子，也不一定会有很大的升值潜力，因为现在房地产行业发展的基本面是稳定，因此即使能买到优质房产，房价上涨的空间也不会特别大，投资房产的盈利空间也不会很大。因此未来投资房产尽可能选择全款投资，按揭买房需要承担很大的利息成本，利息是很大的持房成本，尤其是刚买房的前几年，还的房贷基本上都是利息。如果想依靠投资房产挣钱，最好具有全款买房的能力，杠杆投资的时代已经完全过去。
结语：随着楼市不断发展，未来房价的走势已经基本明晰，稳定是未来楼市发展的主基调，当然局部的分化也是不可避免的。在这样的楼市环境下，刚需买房不用担心高位接盘，投资客也不要投机买房。 |
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发表于 2021-3-1 08:42:52
