北京楼市指南：这些板块值得长持，买到就是赚

我心如烟卸

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：美丽的房姐您好，之前读您的帖子收获很大。 新人首问，因为快年底了有点点急，希望尽快解答，最好能详细说说为啥，超感谢~ 单身，京户sfsd， 暂不考虑学区。父母名下有一个西单新壁街50平东向的一居室，现在大约能卖到600。手头子弹200，月供最高8k-1w. 互联网公司工作，现在在西二旗，但是之后可能换工作到望京，中关村都有可能… 我比较希望离工作地点近，以上几个地点都可以，父母却一直觉得东西城海淀好。现在出现了分歧。 但是我妈身体不太好，希望能离医院近一点… 【问题1】新壁街的房子位置之前感觉挺好，所以没动…但是确实太小了。您认为置换好还是留着更好? 【问题2】如果置换，综合自住和投资。我这种情况，有木有好的小区推荐? 【问题3】如果置换，目前一个方案是这些钱合起来置换一套，还有个想法是加自己贷款，看能不能买两套。您更推荐哪个呢？ --- 另外房子有个特殊情况，之前因为想让中介帮着装修，租给了中介，21年7月房子才能到期，如果提前卖需要赔中介违约金7w… 【问题3】等到21年7月房子到期启动置换好，还是现在启动置换（需赔违约金）比较好呢? 【问题4】有没有什么方法可以减少违约金? 感谢房姐

回答：你好，新壁街的学区很一般，都是老破小，周围环境上来说，不太适合自住。建议直接出手。 有租约的房子，可以带着租约出售，租金直接转给下家就可以。 东西海都有不同程度的学区溢价，综合考虑安贞 惠新西街这2个板块，你上班距离能接受，附近也有三甲医院。 如果能买2套，更建议入手一套望京的上车盘，另外一套买惠新西街。

提问：您好！经常在头条中阅读您关于房产的信息，受益匪浅。我是北京户口，在外地工作。现在想买一套北京的房子，一来为了保值，二来回北京有个地方住。五月刚卖掉海淀区世纪城的唯一住房。 可全款购房。 我个人比较喜欢北京的西边和北边。我的想法是买太阳宫地区的两居，面积可以小一些，房龄在10年左右的。整体价格控制在7百万以内。太阳宫地区交通便利，学区也不错。 以上是我的想法，还请北京方解给予指导和推荐。非常感谢！

回答：首先你对学区是否刚需？还是自住保值更多，不同的需求选筹区别会比较大 太阳宫学区溢价严重，这个预算能看的盘很少，700总价的两居 可以看看土星园。 另外推荐看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京不远，对口朝阳外国语来广营校区。

提问：房姐老师您好！北京，已签买房合同，中介是链家，合同中签的是签合同时全额交中介费，链家口头说网签时全额交中介费。签完合同后觉得不妥，一次性把中介费都交了，怕后续服务不给力。现在就快网签了，链家催交中介费，我们想先交一部分，链家不同意。请教，该怎么办？ 不要用链家，想办法悄悄退出来。 给你一个1%的中介，还比链家专业。 ——三方合同已经签了，要怎样悄悄退出来呢？还请神具体指点则个！

回答：到了现在这个步骤，年份，很难 链家既然收费这么高，自然就有对应的法律建设支出。 链家的合同，像练习册一样的厚度，大量的条款都在实际制约上下家，维护链家的利益。 任何一方想要解约，首先链家的利益不会得到任何损失，中介费需要照付。 多付的中介费，最后自然又加强了法务支出。 从商业的角度来讲，无可厚非； 从商业竞争的角度来讲，是削弱自己的竞争力。 但垄断平台已经形成，短期局面不会有大的改变。

提问：房姐怎么看五道口附近的水清木华园和华清嘉园？这两个小区大概二十年房龄了，因为有学区一直价格坚挺，这样的算次新还是算老破大？ 另外您觉得海淀区这边的学区优势会马太效应越来越强还是会被均衡？

回答：华清嘉园这类标的可以称作老破大。 最主要的价值支撑在于3点： 1.五道口宇宙中心地段，房子本身流动属性再差，也有最top的地段加成，并且租售比也比较高 2.中关村学区作为支撑 3.五道口虽然有很多互联网新老公司，但是周边的商品房实在少的可怜，王庄清华东路西口再到各个大学周边的全部是老破小，南边龙湖唐宁one唯一次新并且还不是全部学区，只有华清嘉园，矮子里拔高个了。 整个北京是以学区划片作为大趋势，加上互联网产业兴衰太快，学区的价值本身需要经手考验，未来更大的概率是被均摊。

提问：房姐好，外地有贷款，北京无房。资金1100，想在朝阳买自住+投资。国风上观、国风北京、橄榄城、华鼎世家、宝星国际、银枫家园、观湖国际、水星园怎么样？您有其他推荐和资金分配建议么？

回答：这几个里面 优选宝星国际次选橄榄城 , 其它不推荐要么性价比不高，要么学区溢价 推荐板块 朝青、双井、CBD、朝阳公园 例如 珠江帝景，海华堂，丽水嘉园，珠江罗马嘉园，润枫水尚 资金上建议全款后抵押，再入一套tty大面积出租

提问：您好，新人首次提问： 问题一， 北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ，有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？ -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？ -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？ -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？ 问题二， 目前购房的需求：第一，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？ -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？ -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？

回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。

提问：房姐，您好！一直看您的帖子，收获良多。目前持币选筹中，特来请教，希望可以得到您的指导，先谢过！ 我是京籍，现有一套首城国际三居室自住中。目前手上子弹800，想再购入一套不超过1000。纯投资保值，无学区要求，不自住，希望便于出租，打算持有6-10年。 最近去看了太阳宫UHN国际村，朝阳公园西路博雅园，丰台保利百合，以及现住的首城国际。首城90平二居及小三居均价已经超过9.5万，感觉是不是有点溢价了？ 想请教房姐：像我这样的情况，900-1000w投资保值，不自住，看重6-10年后的回报，当下以出租为目的，您推荐哪些板块哪些小区？非常非常感谢！

回答：1000w的预算投资，长期看需要考虑房子变现的难度问题，位置过偏的就别看了，1000w的房子加上未来的升值，可能不太好出手 ，1000w买青年路的三居相对好出手一些，比如华纺易城的大三居 还有一个思路就是买位置好的两居，比如望京的橄榄城、臻园或者双井的富力城，出租来说这几个位置都还算核心，租金也不差

提问：把您的问答做了一个功课，感觉您认为的相对洼地大概有团结湖老破小、劲松老破小、常营次新、tty大户型、双井老破大、望京。我大概的投资范围现金+抵押贷，能达到800多万。能帮我分析一下以下组合的优劣顺序吗？换句话说，哪个投资回报率相对更高？非常感谢！ 1、双井老破大一套(主要考虑九龙花园) 2、望京一套(对望京不是很熟) 3、常营次新一套 4、tty大户型一套 5、团结湖紧凑两居两套(主要考虑甜水园) 6、劲松紧凑两居两套(主要考虑农光里) 7、团结湖一套+劲松一套

回答：常营超过500总价流动性不足, tty大户型+紧凑两居也可行，不过还是不如单套，主要在于总价高才能脱离红海，提高淘笋几率，公房是上车盘首选，涨幅跟随大盘，由于对手交易充分基本不存在淘笋空间 所以优先一套，推荐1和2

提问：夫妻一方在西城上班，另一方在丰台科技园，小孩在西城上学。名下有一套两居室在双井(不能卖)，另外一套两居室在西三旗（老人居住），目前在孩子学校附近租房。考虑到老人年纪大了，以后方照顾问题，考虑卖掉西三旗房子，换一套三居室，用老人名义买，接力贷，享受首套贷，问题1.这种想法如何利与弊。问题2.哪个地点，楼盘更适合.谢谢

回答：想法没问题，尽早用老人票是对的。 不知道你的总预算情况，保守计划 可选择两个区域，一个是西城广外，看看老房三居，小区由广外大街、马连道这些板块淘。第二个次新的话，可以看看玉泉路的远洋沁山水，

提问：房姐好！儿子去重庆工作要几年的时间，想在重庆投资个小户型住宅，恳请房姐赐教：1、重庆现在适合房产投资吗？如果适合，哪个区域更好？能给推荐几个小区吗？2、最近看了两个江北区的楼盘，一个是北滨路2011年的珠江国际单价1.8万，另一个是新盘江北嘴1号院单价2.8万。这两个楼盘怎样？盼回复，衷心感谢！

回答：1. 重庆雪坡长，可以入 2. 珠江太阳城的算得上重庆极佳位置之一，珠江国际又是其中品质最高最新的组团，介于观音桥和江北嘴两大财富中心之间的位置，后期潜力不错的。江北嘴1号院属于CEO盘 不推荐。 另外推荐看下 冉家坝橄榄郡、天一新城、紫都城、长安丽都，江北嘴紫御江山，南坪经开区罗马假日、东原檀香山等。

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