北京楼市指南：东西海领涨，朝阳跟涨，远郊补涨

执着等待等wc

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提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。

回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套

提问：新人首问。美丽的房姐，关注您的帖子有一段时间了。想请教的问题如下:女，单身未婚，sfsd，京户，首付大概160-170，工作在北三环安贞、和平西桥一代，工作稳定。想关注总价400左右的房子。最近看了亚运村一代60平左右的小两居二手房，楼龄普遍在1990-1994年的砖混板楼，无电梯。也去看了东小口的奥森one和奥海明月（纯南向或者东向两居）。 二手房的好处是离工作地点近，通勤方便（3、4站公交或骑车），不需要在路上折腾。属于朝阳区。缺点就是楼龄老，组合贷贷款年限不足25年，担心将来换房时下家贷款年限更短，影响出手。而且楼龄老，水电设施老旧，居住体验感差。 新房的优点是窗明几净，居住体验感好。缺点是通勤距离稍远，将来通勤需要从13号支线转5号线，可能会和天通苑人群在立水桥站会和，公共交通或者自驾拥挤。属于昌平区，学区属性不好。交房时间晚，要换房需等8-9年才能交易。 因为现在单身（无对象），但是因为年龄已经30+，有考虑近2、3年尽早结婚生子的想法。个人倾向于想在工作地点附近购房，节省通勤时间，因此可接受二手房。 请问这种情况下，（1）以目前的首付款和工作地来看，亚运村的老破小和东小口的新盘哪个更值得入手呢？哪个保值、增值效果好一些呢？（2）或者是否还有其他区域可以帮忙推荐一下吗？（3）因为目前单身，请问购房需重点考虑哪些因素呢？谢谢！

回答：你好，亚运村的高光时刻是上世纪90年代初开亚运会，那时候方庄跟亚运村一南一北，都属于豪宅区 后来亚运村就一路走低。 总价400，投资和自住难两全。 推荐看奥森板块 澳林春天\/上元君庭可以多关注下。

提问：房姐，新人首问烦请关注：子弹400左右，已有一套房在林奥嘉园，有100多房贷。目前住在西客站附近，想再买一套房子，短期投资，长期也可以给老人住。请问以下方案那个合适：1.长安街西延长线古城站附近的新盘，比如长安九里、首钢长安云尚等，单价7万左右；2.靠近我们在附近买套老破小；3.朝阳青年路、朝阳公园附近买套老公房；4.望京附近买套小户型；5.上面这些选择哪个您觉得靠谱？能给几个小区选项吗？如果都不可行，您觉得可行的计划是什么？6.林奥嘉园小区为什么价格那么低，有没有必要卖出？7.您说的90%以上都是全款买入再抵押，但是抵押jy贷是需要公司贷的，个人贷上限只有100，怎么破？谢谢

回答：1. 林奥嘉园小区挺新，但好像是西城区的定向安置房 ，距离地铁也有段距离。但没必要卖，高点的时候也接近7后来有所回落。 2. 建议选择方案3或者方案4。看下 丽水嘉园、华纺易城、珠江罗马嘉园、大西洋新城 3. jyd是需公司，建议找渠道帮助做，自己不好操作

提问：房姐，现在手头150左右，北京可以用父母房票，想问问智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投资一个一居，还是去惠州的临深圳地区投资，在短期内的收益会更大呢

回答：你好，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 首付150万，正好能入手一套北京的上车盘，建议入手望京。

提问：房姐好！ 新人+付费首问，希望尽快得到您的指点。 看了您的精华帖，非常认同您说的今年年底前是好的入手时机。但就是好纠结资产如何配置更好? 2018年底在上地东里入小两居，今年小儿子已入学，指标已用。当时没敢买三居，怕2019年新政砸手里。可卖700W。 在东三环百环家园有个两居，可卖500W。手里现金500W。 目前无月供，考虑资产保值的话，想问: 1、 大儿子京户，满18岁了，上学无工作，是不是也有了首套首贷资格？ 可以接力贷款吗？ 2、 是手里500W现金直接购买一套小的好？ 还是卖掉百环或者东里，现金凑到1000W，再购一套大的好？东里的房子有必要留着吗？ 百环与东里卖掉哪个好？ 3、东里之前全款买价格高，又无上学指标，各种费息算下来，估计会刚刚打平或者亏一点点，从资产配置的角度看现在卖掉合适吗? 另外，也不知卖掉会不会有影响孩子小升初的风险? 4、如果不卖房，直接手里现金500用大儿子资格买，投资用，可接受每月还贷1万的情况下，买标的多少的合理？ 买哪里的保值增值？辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京。 5、如果卖掉百环凑到现金1000W，卖掉东里现金1200W,每月还贷1万的情况下，买标的多少合理？ 从保值增值的角度看，买哪个区域好？ 辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京，朝阳海淀都可。 6、如果卖掉东里两居， 可凑现金1200,可在东西里置换三居四居吗? 三四居虽可兼顾自住，但会保值增值吗? 住不是主要诉求，保值增值是主要诉求,能住最好。 7、从保值增值看，上地一带、亚运村北沙滩大屯奥森一带、五道口一带，哪里增值快?哪里可买? 8、另外，您认为联排与普通楼房比，哪个更保值增值，适合入手吗? 新盘上城郡联排1000左右，买了只能出租 西二旗领秀老硅谷的联排1600左右，离孩子学校不远，买了可以兼顾住的功能，但住不是主要诉求，更关注保值增值。可以买吗? 9、五道口的文津公寓怎么样?目前500万可买个90平，租金1万，觉得租金高。

回答：1. 可以接力贷 2. 一套1000+的标的更好， 3. 现在海淀的政策卖掉没问题，但是以后会不会变就不清楚，卖掉东里有一点风险。 4. 可以看 700以内的标的，看看朝青的珠江罗马嘉园\润枫水尚,四惠的东恒时代二期、爱这城 5. 1000+看看双井 奥森板块 6. 期望增值没必要在东里买 7. 板块是轮动的，现在入朝阳更合适 8. 联排升值不如平层 9. 文津公寓升值不行，跑输大盘。

提问：智慧的房姐，您好！之前的付费被退回了。再来一次~京户二套，目前打算经营贷，可接受350左右最高不过400的房子。没有通州票了。因为钱太少，打算先上车，2-3年卖了，和攒的钱一起再买大的自住。目前有个小房子住，打算单纯考虑升值和出租（缓解房贷）。看了常营，柏林爱乐，新天地，北辰福地，金隅丽景园，后面两个便宜一些是不是影响售卖。炫特酷特也差不多价格只能买个一居。青年汇已经买不起了。投资是不是二居好些，望京有哪些能上车的盘推荐呢。还有哪里空间好些~迷茫求教~

回答：金隅丽景园 可以看的，最近两年的涨幅是跑赢大盘的，长期看低价盘会被拉平，能选择两居当然最好，但上车更重要 望京看看 花家地X里，望京X园 还有丰台板块也可以看看 例如 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

提问：房姐您好，新人首问，请问可以分析下门头沟长安街西沿线的南部新城VS顺义后沙峪，今后的发展前景么？目前纠结这两个区域（工作在二环，但今后跳槽去哪里都有可能）。

回答：后沙峪主要在于外籍人士和海归、PR人士多。择邻而居讲的就是这点，成气候。此外，国际学校环绕，导致租金水平很高。 有人气，而且必须是高收入人群，才有充分的房屋金融价值。 从城建和发展理念上来说，顺义要比门头沟高一个档次 门头沟从大的板块上不建议买，没有独特优势，无基本面支撑，同时居住区交通也不便利，南部新城的规划也不成熟。

提问：房姐您好，首次提问。感谢您的专业分析 受益匪浅！谢谢！ 1、在北京东三环有一间90平一居住宅（贷款70，约900+）在东四环有65平一居住宅（全款，约350）。 2、我想办抵押贷款250（不知65平房子能否贷这么多，怎样贷款最好？）在远郊周边处投一房产，以投资为主，预期10年增值（希望同时可出租补贴抵押贷款）一居两居都可以，费用在100以内。 3、我在网上看了固安孔雀城、三盛国际、牛驼温泉、通州物资学院，门头沟……具体都不了解！郊区小复式80+可选吗？请房姐帮分析建议，推荐适合的地区楼盘及户型，謝謝房姐！ 4、或者同样价格外地城市也有机会，也请房姐赐教！

回答：感谢付费，如果投资环京板块，建议抵押出来入一套，你的底仓还是要留在城区，毕竟环京的房产具有一定风险，可以用小部分资金入场，这种配置抗风险能力更好。你可以将东三环的做抵押 贷出更多资金。 环京选筹以燕郊主干道，地铁线两侧，大厂方向潮白河为主，其它地方价值不大。

提问：【新人首问】房姐，您好。我是首房首贷，计划首付150-170万想在北京东边和北边五环内买一居室自住。想小区环境好一点，以后能够升值。之前看的是后现代城和苹果社区。这两个地方我只能买到开间觉得不是很划算。后来又看了朝青板块的珠江罗马嘉园、华纺易城、华业玫瑰郡。想请教您以下问题： 1. 我这个预算买哪里性价比较高且能保值增值； 2. 珠江罗马家园、华纺易城、华业玫瑰郡以后是否还有升值空间。 3. 想再请教您买二手房在哪个时间段价钱会稍微低一点。 谢谢。

回答：你好，朝青板块比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业，但的确人口密度大。 大望路九龙山附近承接CBD东三环。 板块对比，优先朝青淘笋 年底是买房淡季，业主降价打折相对多一些，有淘笋机会，现在可以开始关注。

提问：房姐您好，我和妻子在芍药居地铁站附近工作，刚怀孕准备买房，有准备五年后置换。可以一次性付款900万不准备贷款（个人原因），之前准备下手买裘马都950W的两居室，但是听朋友说小区风水不好没有下手。现在主要考虑的小区是UHN国际村的两居复式，臻园的两居，融科橄榄城的两居。看过保利中央公园和东湖湾，很喜欢小区但是超出预算。请问以上小区有什么是合适我们的，或者您有什么小区推荐？

回答：裘马都的问题是租金不错但升值潜力一般。 UNH的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉 臻园品质也不错，缺点是密度偏高，部分南北户型比较别扭。 推荐 融科橄榄城>UHN国际村>臻园

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寒郁轩良

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