调控加码，金融收紧，打击炒作：带给中国房地产和楼市的十大考验

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百三十三期（NO.433）

专栏内容提要：

趋势思考：2021年全新的经济和货币环境开局下的政策态度，调控风向，还有金融表现，带给中国房地产，楼市，房价的十大考验。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产和楼市观察分析者，欢迎关注



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这是熊猫贝贝第433篇原创文章：

时间已经正式进入2021年第二个月份，中国的楼市现在的气氛非常的微妙。

因为，马上就要迎来中国传统文化习俗里面每一年最重要的节日，农历春节。

后疫情时代，万物暴涨，已经不是一个笑话，不相信就去菜场转转就知道。

目光所至，都是涨势汹涌，即使是高风险，高估值，不成熟的中国A股，也拉出了大阳线。

更别说中国投资市场的硬通货代表的房产了。

2020年已经开启，并且加速分化的趋势开启以来，中国的楼市，尤其是备受瞩目众人关注的几个一线和核心城市，其实在趋于狂热和失控的表现之下，高悬于头顶的达摩克利斯之剑，已经绽出刺目的光芒，那只看不见的手已经伴随着高层态度的威压，以一种肉眼可见的速度压了下来，而且，力度和效率，绝对不可同日而语。

调控的大网，已经在势在必行的局面之下，罩了下来，金融的束缚和收紧，也同期不约而至。一路狂奔的房价和狂热的楼市，被当头一盆冷水浇下，这脚刹车，可谓是又快又狠。

意料之外，但是绝对是情理之中。

中国热门城市，尤其是一线标杆，具有带头示范效应的房地产市场，面临着前所未有的“高层态度警告+调控手段加码+金融贷款管控”的三杀环境；

而与之对应的，是承载和聚集了中国70%以上人口的三四线，还有成百上千的小城市和县城，房地产市场却陷入凛冬，再加上2021年“就地过年”的号召，很多小城市地方政府，特别是对于土地财政有着高度依赖的城市和地区，财政情况简直就是潘多拉的魔盒。

这错综复杂，分化加剧的中国房地产的行情局面，再加上前所未有，雷厉风行的调控态度，事实上，给刚刚开局的2021年中国的房价和楼市，带来了至少十大考验。

对楼市，对房价，对行业，对未来，对趋势，也对风险。

这篇文章，就谈一谈笔者针对当下中国房地产，楼市和房价正在面对的十大考验，进行的一些思考和分析。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如果有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知财富，资产，还有中国房地产的那些事儿。



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第一个考验：北京的房价表现，至关重要。


一线暴涨，全国关注，各地动向，都看北京。

中国的一线城市的经济基本面都可圈可点，房价涨，都有说得过去的理由，和一些高度依赖土地财政的城市比起来，一线城市的房价的确有硬气的底气和资本。

所以，中国以往的房价行情规则，都是由一线牵头，轮动发力，然后以点带面，全面拉升的。

但是这个规则里面有一个很关键的点，那就是北京。北京虽然也是一线，但是北京的城市地位太特殊了，一举一动，都成为外界和各个城市解读高层态度和风向的表现。

从2020年疫情后启动的这波行情，深圳，上海，广州，甚至连一些次能级的小城市，都出现了明显的涨势，只剩下北京，按兵不动。

这很能说明问题，北京的楼市不躁动吗？北京的市场没有暗流涌动吗？

2月1日，一份关于《稳定首都房地产市场的承诺书》在业内流传，北京房地产中介行业协会组织链家、我爱我家等经纪机构及其从业人员作出四点承诺，包括“降低热点区域看房频次，每套房屋每周带客户看房不超过2组”、不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等违法违规的金融活动等。

显然，相比于正常的年前行情，北京的楼市启动信号非常明显，至于能不能启动，那就是另一回事了。

北京的楼市和房价，在这个节骨眼上，非常的难，因为全国这么多城市，都嗷嗷待哺的眼巴巴看着呢！

后市，北京的房价和楼市会走出一个什么样的趋势，没人说得好，但是现在躁动是肯定存在的，如果有在北京的，关注楼市，了解行情的朋友，一定能够感受到这种挤压的气氛。

不吹不黑地说，北京的房地产表现和动态，能够直接决定中国2021年全国楼市和房价的趋势，北京稳，全国稳，北京涨，全国涨！



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第二个考验：调控会不会继续升级？


进入2021年，深圳的楼市和房价，在宏观态度和调控实施的环境之下，其实是开了一个很不好的头。

有在深圳的都知道，深圳的楼市调控和炒房套路，在过去几年里面是一种怎么样的胶着状态。

说轻松一点，那就是猫抓老鼠，说严肃一点，那就是道高一尺魔高一丈。

放眼全国，能在炒房这件事上，从资格到贷款，从进入到退出，针对调控政策无孔不入，手段套路层出不穷，建立完整的灰色产业链大肆张狂的进行炒房套利的，除了深圳，无所能及。

深圳，是一座全民炒房的城市，名至实归。

在这种情况下，代表国家政策意志的调控手段，在深圳就出现了“上有政策，下有对策”，“办法总比限制多”，“只要有套利，就有人冒险”的风气，直接导致调控直接管控效果降低。

更可怕的，是调控的边际效益不断地削弱。

别的城市调控好歹2-5年时间会持续影响楼市，大家知道2020年深圳颁布实施715“史上最严调控”以后，深圳楼市恢复成交量，房价强势上涨，用了多久？

2个月。

这是一个很严肃的问题，是人性贪婪和资本驱动，在明目张胆和政策，和高层意志在正面博弈了。

所以进入2021年，有一个很明显的趋势，那就是调控加码，惩戒对象界定清晰，手段公示……

上海，深圳进入2021年以来，密集发布调控完善措施，打补丁防微杜渐。

至于效果如何，现在来研判肯定是太早也过于武断，但是这个“不顾误伤刚需，也要打击炒作嚣张气焰”的态度非常明显。

那么考验就来了：后续的调控是否会因为效果，而出现进一步的加强，限制更为严格呢？

这对于真正需要买房的群体来说，不是什么好消息。



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第三个考验：对于购房群体，是否会造成持续“误伤”？


后疫情时代的楼市调控有个非常有意思的现象，那就是调控对象发生了明显的转移和改变。

中国的楼市调控，基本上都是围绕“房住不炒”的宏观态度制定和实施的。

也经历了一个升级的过程：

首先是面向地方政府的限价；

然后是针对开发商的资金管理，交易流程，营销猫腻等等；

其次就是购房资格，也就是大家最常遇到的“限购，限外”这样的“准入门槛”。

但是这次调控，已经上升到一个全新的高度，限制银根，也就是国家的金融机构银行。

这就厉害了，完全是打蛇七寸，直击要害。

任何城市的房价越高，说明这个城市的杠杆就越高。

任何城市的房价上涨，本质上都是金融的力量支持。

这一次，堪称釜底抽薪，毫不为过。

很明显，不管地方政府的调控效果如何，楼市管控的目的一定达到了。

没有金融的支持，还玩个啥？

问题是，这种无差别打击，卡住要害的金融调控，对于真正的购房群体会不会造成持续的误伤？如何从投机群体中，有效识别出真正购房群体？这是一个问题。



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第四个考验：金融收紧，是否会导致通货流入民生领域？


2020年全球疫情爆发以后，世界各国以美国为首，开启了大水漫灌的货币超发以应对疫情造成的冲击和经济影响。

中国也不例外，大量的货币流动性被释放，对于经济环境来说，就是明显的通货膨胀。

对于那些整天抱怨房价，指责房价的群体来说，有没有考虑这么一个问题，那就是超发货币，如果没有一个货币蓄水池，流动到消费市场，民生领域，是一个什么情况？

物价暴涨，货币购买力贬值，低收入群体民不聊生！

房价怎么不可以降？国家真的要想调低房价，那不要太容易！工商局，物价局，房管局的职能了解一下？

那么问题就来了，从房地产这个货币蓄水池中出来的货币，会对中国的消费市场，民生基础商品，造成多大的冲击？

“房价如葱”？呵呵哒~是房子贵好，还是葱贵好？

这就是中国房价的底层逻辑，所以中国的房价高，虽然不正常，但是一定有其合理性存在。

但是从2020年开始的，针对开发商的“三道红线”，再到针对银行的“两道红线”，非常明显的是要限制货币流入房地产。

这样，就必然造成了消费市场“万物皆涨”的局面，现在还是春节期间，有一定的节气景气成分，如果针对房地产的金融限制持续，那这样的物价涨势，必然延续至年后，贯穿全年。

这对于民生，消费市场来说，冲击不可谓不大。



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第五个考验：严控楼市的氛围，对于市场信心会不会有伤害？


目前中国的房价能得以支撑和稳定存在，最关键的，其实不是什么真实的经济增量和经济繁荣带来的价值增长，而是市场信心。

市场信心是投资市场上，价值超越黄金的重要精神支柱。

特别在一线城市，有多少人是月供2万，消费2千，勒紧腰带，缩衣紧食地用自己的收入来支持房价的？

是什么动力让这些购房群体愿意坚持，并且持续付出，保持银行契约的信用？

就是市场信心。

而中国楼市的市场信心最大的来源，就是有源源不断的需求群体，进入市场。

先不说价格的问题，只说这些需求群体，不管是刚需，还是投资，对市场的信心坚定，才是中国房价坚挺安全的基石。

这很好理解，大家价值共识一致，就不存在泡沫风险。

但是2021年的调控氛围，很明显对市场信心会造成伤害，一个是交易门槛提升，一个是货币容量限制，而这样对市场信心的伤害，是否会进一步对房价造成下行压力？

这也是一个值得考虑的考验。



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第六个考验：“价差”的存在，如何让市场情绪回归正常？


现在中国炒房的模式已经完全变了，但是本质逻辑还是一样的：

原本温州炒房团时代，是房价涨起来吃差价，现在深圳打新时代，房价倒挂，买到就是赚到。

咳！都是价差惹的祸，有价差的存在，就好比香喷喷的腊肉放着，能不招食肉动物的垂涎么？

相较于存在风险的温州炒房模式，目前中国楼市中普遍存在的“价差”吸引，更是赤裸裸对套利的市场情绪进行撩拨和刺激。

以前炒房是看资金实力，现在想要价差套利，完全是八仙过海，各显神通了。

明晃晃的价差利润空间，市场情绪怎么可能正常？说句不客气的，真刚需都要被刺激成投机分子了。

这不是开玩笑，不要拿看得见的真金白银去测试人性。

所以价差这个刺激市场投机情绪的现象，对于当前调控目的实现和楼市稳定来说，是一个很大的难题，也是考验。

如何解决价差存在的情况下，引导市场情绪回归正常需求？



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第七个考验：“越调越涨”的负面影响，该如何解决？


当下一线城市的楼市非常之热，热到烫手，热到冒烟……

按照惯例，调控就是楼市和房价温度过载的调节器，简单粗暴一点，调控的存在，就是为了给楼市降温的。

但是中国房地产22年一路走来，大城市的调控都被市场给看得透透的了：

限价？那说明有价值空间！买！没有条件创造条件也要买！

限购？那说明有需求矛盾！买！没有资格创造资格也要买！

调控？那说明房价还有空间，市场信心爆棚，越是调控，越要买！想尽办法钻空子也要买！

基本上有点楼市经历，头脑清醒的群体，都知道，调控一紧一松之间，就是房价实现质的突破的过程。

调控的存在，从来不是为了打压房价，抑制行业，而是为了控制市场节奏的。

都2021年，这个逻辑早已深入人心，根深蒂固了。

大家想一想，北京上海严控三年，2017年到2020年房价横盘阴跌三年，上海北京的房子就没有价值了吗？

那套北京西城阴暗地下室，根本没有居住使用价值可言的房子来说，一个优质学区500万，有没有人要？

经历了这么多轮调控，深圳的房子就没有价值了吗？白送给你，你敢要吗？是你胳膊比人粗，还是能力比人强，敢在深圳这样的城市占着房子？

这不是揶揄，也不是调侃。

只想说明一个问题，那就是调控之下，反而对调控城市的房产价值，起到了固化和肯定的作用，用房投圈的行话来说：“调控所指，价值所在”。

这就是资本和政策的深度博弈，这就是调控的负面影响。

在中国，越调控，供需越紧张，房价上行动力越足。

这样的负面效果，该如何解决？像鹤岗，个旧这样的城市，需要调控吗？



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第八个考验：分化之下的一线和大城市虹吸效应不断增强，怎么破？


这次一线房价上涨，映射出一个很严重的问题，也是很真实的趋势，那就是“大城市病”。

这不是开玩笑的，一线城市的虹吸能力，实在是太强了，以深圳为例，吸引了来自全国的富豪和资本代表的投资关注，一个北京，是中国北方地区的价值信仰。

海量的资金，沉淀在一线城市，处于资本逐利的原始本能，进一步推高本地资产价值。

此消彼长，很多城市，特别是小城市，就会在这样看不见的虹吸趋势中衰落。

很多小城市的精英阶层，具有社会财富分配能力的阶层，不惜孤注一掷，敲骨榨髓，都要往一线去购置资产。

因为趋势太明显，从财富，资源，再到下一代的起点，城里一张床，永远比乡下大别墅的价值更高。

这次一线城市的房价上涨，又何尝不是一种价值分化的警示？



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第九个考验：小城市的房价和楼市，怎么办？


结合上一个考验，对于小城市来说，房地产市场所有的参与者，都要面对一个尴尬的考验局面：

对于地方政府，房价缺乏上涨动力和理由，土地财政难以为继；

对于开发商，无利不起早，没有利润就没有动力；

对于购房者，消费属性太强，房价存在泡沫，缺乏购置动力。

如果小城市有自己的特色产业，具有核心竞争力，难以被复制的经济模式还好说，不然，走向鹤岗个旧，是必然的趋势，只是时间问题而已。

离开了房地产，小城市的经济发展如何实现，这是个非常严峻的考验。



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第十个考验：面对通胀的经济和货币环境，对于房地产经济风险还有别的方法吗？


客观来说，中国房地产关联中国经济的方方面面和宏观环境，可谓是动一发而牵全身。

中国的房地产是国有土地及城市公共资源资本化，货币化，金融化的综合产物。

所以，对房地产经济的管控，以及对房地产经济发展过程中积累和酝酿的风险控制，是一个复杂，多元，而又长期的艰难任务。

目前国家已经动用的办法有：

政策调控下的“市场经济政策市”环境，调节供需；

金融层面的收放管控，遏制资本扩张；

行政层面的管控，打击炒作套利；

但是综合来说，其实以上的种种手段，都是短期机制，而房地产经济，是一个必然长期存在的经济结构组成部分。

所以，这就对长期的房地产经济的管控和风险治理防范，造成考验：

是否有切实可靠，长期有效的长效机制，能够管得住房地产经济，能够管得好市场和价格？

目前来看，其实国家手上还有很多好牌没有打出来，比如税务层面的房产税，比如交易层面的流通限制，比如户籍和学区制度的改革转变剥离房产价值……

对于这个考验来说，笔者是充分相信中国的，毕竟，“集中力量办大事”，是中国能够在疫情后屹立不倒，率先恢复的最可靠的制度优势。

文章就到这里，希望能够给看到的朋友们，一些启发，一些思考，一些帮助，那就很好了。

在一个扑朔迷离，暗流涌动的时代，保持独立思考和不断学习，是很重要的。

如果您对今天文章的题设有任何的看法和意见，欢迎文明留言交流。

文末寄语：

愿2020年所有的不尽人意，换来的是2021年的称心如意。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

愿为素心人

这错综复杂，分化加剧的中国房地产的行情局面，再加上前所未有，雷厉风行的调控态度，事实上，给刚刚开局的2021年中国的房价和楼市，带来了至少十大考验。
对楼市，对房价，对行业，对未来，对趋势，也对风险。
这篇文章，就谈一谈笔者针对当下中国房地产，楼市和房价正在面对的十大考验，进行的一些思考和分析。

因醉鞭名马幌

作者看见的问题在国家层面根本不值一提，国家出手控制房价肯定有她的道理，不是哪个所谓的专家和部分人可以左右的。我相信国家的调控，跟着政策走不会出大错！衷心祝愿：国富民强、民有所居！谢谢

真不是我干的的

提出问题，仍未有解决办法。跟分析中国足球如出一辙

强绝商爸摇

没有办不成的事

崔炫俊献

的确，房地产也是要转型升级的，怎么做好一系列的工作就很重要，如在运营推广方面使用里德助手呀等等都是可以的。

就放荡不羁就h

1.房价最终能控制住
2.最终控制住的时候，买不起还是买不起。

清风吹袭断

坐标太原，从15年开始我就不买房子了。8套房子，卖了5套，还剩3套。这几年太原房产的增值还不如银行的大额存单的利息多。

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到底怎么样？谁也说不好，还得看政策

我心如烟卸

没有结论