楼市，为何“大逆转”？

掌舵的鱼1987

作者：刘晓博

2021年1月，楼市发生重大逆转：调控政策不断出台，北上广深的政策一个比一个严厉。

“打新热”引人注目的深圳，在标杆盘“华润城”销售中突然杀了一个回马枪，在已经抽中房子的人群中，揪出了12个造假者，给与了严厉处罚。此外，还全面加强了对购房者资格、资金来源、偿付能力的核实，很多“代持型”购房者被拒之门外。

上海紧跟深圳，连续出台了多轮调控措施，比如堵住离婚买房和法拍房“破限购”的漏洞，加税。在发放贷款方面，重回“住宅不封顶不能放款”，“商办不交付不能放款”的高标准要求。

北京的做法更是出人意料。在四大一线城市里，北京楼市是最后回暖的，仅仅出现了局部上涨和放量，调控政策就劈头盖脸下来了，对银行、对媒体、对中介、对开发商等等都有比较严的新要求。

在一些城市里还出现了“加息”，房贷利率上浮或者经营贷利率上浮。还有一些城市则出现了限贷，或者发放贷款速度降低。

以上海为例，如果真的100%落实“住宅不封顶不能放款”，那么从预售到发放贷款的时间差可能长达1年。对于开发商来说，意味着至少60%的销售款要推迟回笼，由此带来的财务成本非常巨大。假设一个楼盘总销售收入为50亿元（30亿为购房者贷款），每年新增财务成本在1到1.2亿元左右。

此外值得注意的是：1月下旬，住建部副部长还带队到深圳和上海督导楼市调控，这也是比较少见的。

很明显，楼市调控在2021年1月发生了重大变化。跟2020年2月疫情全面爆发之后的“救楼市”相比，可谓180度大转弯。

为什么会发生180度大转弯？

原因不外乎两个：第一，经济增长稳住了；第二，楼市在稳增长、保就业中立了大功，但用力过猛，需要休息一下，否则中国经济对房地产的依赖度偏高了。

我们不妨看一下2020年楼市的销售额增速：




从上图中蓝线可以看出，全年新房销售同比增长了8.7%（17.4万亿），远超全年GDP的增速（2.3%）。

至于2020年房地产投资的增速，也达到了全国固定资产投资额的2倍多。




上图是全国房地产开发投资增速，达到了7%。下面表格是全国固定资产投资增速，只有2.9%。




更重要的是，2020年固定资产投资增速主要是靠国有控股（地方政府、国企）拉动的，民间投资只增长了1%，第二产业只增长了0.1%，制造业则出现了2.2%的跌幅。

相比之下，房地产7%的投资增速，是不是太热了呢？

更重要的是下面两幅图。

第一幅，是全国卖地收入占“一般预算总收入”的比重。




需要说明一下：地方政府的收支有4本账，最重要的是“一般预算收入”，主要来自各种税，直接反映实体经济的好坏；第二本账是基金性收入，主要来自卖地；第三本账是国有企业经营收入；第四本账是社保收入。

第三本账规模太小，可以忽略不计；第四本账专款专用，也可以忽略不计。所以，政府有较大支配权，或者真正能花的只有第一和第二本账。

从上图可以看出卖地收入占“一般预算收入”的比重，在2020年达到了历史最高点——46%。这意味着，地方政府对土地财政的依赖度达到了新高。

再看下面一张图，是卖地收入占当年GDP的比重。




可以看出，2020年的比重达到了8.3%，也是近年来最高的，甚至超过了2009年金融风暴救市期间的比重。




上图是2008年以来历年卖地收入，2020年几乎是2008年的10倍。

总之，房地产在2020年立下了汗马功劳。

应该指出的是：虽然房地产贡献很大，但全国房价在这个“非常之年”里比较平稳。无论是跟2009年相比，还是跟2016年相比，都是如此。

这说明，楼市调控的长效机制发挥了巨大的作用，成功缚住了楼市这条“苍龙”——既让它拉车干活，有没有出现房价整体的大涨。

但副作用还是有的，这就是：为了拯救经济，整体杠杆率出现了快速上升。其中居民部门的杠杆率，也出现了明显上升。房地产占用的金融资源，也继续上升。

比如中国的整体杠杆率，从2019年末的245.4%上升到了2020年三季度末的270.1%，上升了24.7个百分点；其中一度上涨最快，达到了13.9个百分点。

至于住户部门的杠杆率，则由2019年末的55.8%上升到2020年三季度末的61.4%。

如果按照这个速度继续增长，3个季度之后，中国住户部门的杠杆率将超过65%的警戒线。事实上，如果算上民间借贷，中国住户部门杠杆率已经超过了65%。这在新兴经济体里，已经属于明显偏高的了。

所以，无论是从金融安全的角度，还是从经济转型的角度，2021年都必须稳住房地产。尤其是在市场比较热的大湾区、长三角局部，要适度降温。

整体而言，楼市需要在2021年继续为稳增长做贡献。尤其是对于华北、东北、中部和西部而言，市场太冷，地方财政的压力较大。

板块轮动、轮流吃饭，是未来中国楼市的基本态势。人口流失地区的财政压力会越来越大，中央会建立更加完善的“耕地指标”和“建设用地指标”跨区域交易制度，来平衡发达地区和落后地区。

说白了，大城市、经济发达地区想多卖地，就要向人口流失地区买额度，这类似碳交易。其实质，是另外一种形式的财政转移支付。

毕竟，未来能持续卖地、高价卖地的城市，将越来越少。

崔炫俊献

没看懂，是涨还是要跌哦？

阿豆学长长ov

高房价成了全体国民的痛

崔炫俊献

政策大逆转，房价依旧涨！

王俊杰2017

货币发行太多万物被迫涨价。一百万变五十万。

就放荡不羁就h

房产全国联网，谁有房没房不就全清楚了吗？

poney

其实根本就不要调控，由它涨好了

我放心你带套猛

中国应立即启动房产税，先从北上广深开始，然后向其它一线和二线城市推进，房价高的城市优先！

什么大师特

有钱就买房吧。由于中国发展稳定。全球外资正在慢慢流进中国。导致中国各方面都在涨涨涨。通货更高。钱不值钱。但物业资产只会更加值钱。。

度素告

地皮卖贱一点房价不就下来了吗？