全国新房规模已现历史大顶，开发商日子不好过了

俺乃小潜mg

什么时候，中国新房开发业规模见顶了，以开发商主导房地产业，也就该变成以房产中介与物业公司为主导了。

大家瞧瞧，近期地产股跌得太惨了！房地产开发板块的整体市净率，已落至历史最低值，只有当年高点的十分之一了。

市场上，从头部至小微，无论A股还是港股，无论何等规模，地产公司跌破净值打折甩卖比比皆是。
中国部分地区的房地产存在泡沫，但中国股市中最没有泡沫的就是地产了！

短线看，与诸多政策压制有关，尤其是去年8月出台的“三道红线”，导致房企融资红利没了，没法蒙眼狂奔了。

长线看，新房开发规模见顶；未来二手房占主场，经纪公司吃香；另物业服务企业经营前景看好！所以，过去一年多，物业服务公司的股票涨得吼吼的，市盈率快高攀至市梦率了。呵呵。

如果看统计局数据，尚难言新房规模见顶。2020年全国新建商品房成交面积

同比增长2.3%，高达17.6亿平米，创历史新高​！

2021年，老杨预计全国新房成交面积稳中微跌。但，也可能再创新高嘛。




不过，很多网友不知道一点：统计局口径的新建商品房，其实还包括了很多政策性的可售住宅，比如拆迁安置房、限价房、共有产权房等。

如看纯商品住宅，则40个大城市的成交量，大概率已于2016年见到历史大顶。近四年明显低于2016年。




扩大城市样本，走势图也是相似的。

易居院监测的100个城市新建商品住宅成交面积，也是2016年是历史高点，老杨估计大概率也是历史大顶。2020年，相比2019年跌了6%，相比2016年跌了8%。

如将新房供应量也放在一起，就能看出楼市运行的强弱变化了。2015​-2017年供不应求，市场强势；2018-2020年供大于求，市场弱势。




进一步看市场供求，库存​也是一个重要指标：

截至2020年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51971万平方米，同比增长7.5%。

从月度数据看，2018年下半年以业震荡式上升，供求渐转，楼市走弱。

从年度数据看，2018-2020年库存同比增速分别为1.6%、5.7%和7.5%。




看懂上述四图，基本就明白了全国新建商品住宅市场短期、中期，甚至长期走势。

其中，关于长期，还要考虎到房企购地面积2013年以来就进入下行通道，没有超量的购地，哪还有销售的历史新高？

所以，老杨说，以开发商主导的中国房地产业上半年​结束了。接下来，中国房地产将进入以经营存量物业、二手房经纪、物业服务为主导的下半场了。市场参与者，需要思考一番了​。

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