春节临近，三四线楼市依旧“冷清”，原因真的是返乡人回不了家？

惜颜705

生活在三四线城市的朋友应该清楚，过去每逢春节到来之际，三四线楼市都会呈现出热火朝天的场景，进出售楼部的人摩肩接踵，看房的，询价的，签约的应有尽有，售楼部的工作人员更是忙得不亦乐乎，最终开发商赚了钱，需求者买了房，供需双方实现“双赢”。而其中有相当比例的购房者，是那些外出打工的返乡人员，利用回家过年的机会买房置业。

但是再过几天就要过年了，今年的售楼部却和去年一样显得异常的冷清。为什么会出现这种情况呢？去年春节大家都清楚，那是赶上了百年不遇的疫情，导致很多购房者被禁足家中，整个楼市陷入停摆歇业状态。而今年的年关又遇到疫情反弹，个别省份甚至不得以采取了封城措施，为防止人员流动导致疫情扩散，相关部门也提前发出通知，建议外地务工人员“就近过年”。



截止目前，已有29个省份提出这样的倡议。铁路局数据显示，今年春节铁路预售票与去年同期相比下降接近60%，可能将有1.11亿人次选择“就近过年”。如此一来，原本准备回家买房的人无法返程了，传统的春节销售旺季肯定会受影响。而买房不是逛菜场那么简单的事情，动辄上百万的房产，如果不能实地查看，仔细筛选，面对面的签约，相信没几个购房者会通过电话、VR看房等形式随意作出决定，因此在外人员只能暂缓买房计划。

而笔者则认为，今年三四线楼市依旧遇冷，原因与外出务工人员返乡受阻虽有一定关系，但并不仅限于此。

首先，众所周知，棚改是三四线房价上涨的最大引擎，特别是货币化安置，则对房价上涨起到了推波助澜的作用。过去很多拆迁户拿了大笔的拆迁补偿款后，没有别的投资技能，只能继续把钱投进楼市，结果导致三四线房价持续高涨。但是今年的政策改变了，对于老旧小区不再进行拆迁，而是实施升级改造，这就导致大量的购房需求减少。而且这一政策改变，还将至少延续影响今后10年内不再出现类似需求。



其次，过去无论是刚需、改善、投资，还是返乡置的人，之所以宁愿负债也要买房，说白了还是因为三四线城市的房价不停地上涨。很多人被房价涨怕了，担心再涨自己更买不起，于是在恐惧心理和买涨不买跌的追风情况下，有钱的、没钱去借钱的人，全都买了房。但是现在全国各个城市的房价整体处于平稳状态，刚需和改善不再着急购买了，投资炒房者则因为房价涨幅不符合预期而变得谨慎，返乡置业的人考虑买了暂时也不住，更加显得淡定不惊了。

再者，三四线楼市经过一番炒作，房价已经涨到万元以上，一些城市的学区房均价甚至被炒到二三万每平，但是人均收入却基本维持在4000元左右的水平没变，房价显然远远超过了城市居民的实际购买力。而在三四线城市购买一套普通商品房，月收入如果没有7000元以上，扣除基本生活支出，购房者很难保证每月按时供贷。而少数能够达到这样收入标准的家庭，也要看夫妻二人是不是有同样高的收入，否则不吃不喝买房也需要10多年，其他低收入家庭基本已经与买房无缘了。



另外，尽管三四线城市的房价已经突破万元，好在绝大多数家庭都是在过去有房的基础上，经历了房价上涨和改善换房的过程；一些城市土著则在拆迁安置的过程中，还提前为子女备置了婚房、学区房。因此整体来说，三四线城市的居民家庭基本上都不缺房。而真正的刚需是一些准备结婚的年轻人，再就是一些城市对优质学校进行重新规划、搬迁，带动一些家庭“人随校走”，不得已花高价去购买新的学区房，其他的则大都是投资性需求，这部分群体掌控了三四线城市80%以上的空置房。

综上所述，三四线楼市在又一个春节到来之前依旧冷清，不仅与疫情反复有关，更与棚改结束、房价平稳、购买力不足、商品房市场饱和等因素有关。但是这些只是浮在表面上的一些原因，如果从长远的角度来看，三四线楼市的未来发展趋势一样不容乐观。



目前绝大多数的三四线城市还面临一个人口外流的情况，而流失的多数是高校毕业生和青壮年劳动力。这些人一旦离开了，也就把一座城市的未来和希望带走了。试想一座城市如果没有了年轻人去建设，今后城市经济还怎么发展？年轻人都去大城市结婚生子了，留下的都是已经有了房子的中老年人，建了那么多的房子今后卖给谁？投资者囤了那么多的房子又有什么意义？因此，三四线楼市冷清一、二个春节并不可怕，可怕的是低收入、高房价逼走了年轻人，让城市没有未来、楼市长期陷入冷清。

强绝商爸摇

四线城市湖南益阳，前几天去看房，售楼部就我一人在看房，均价6000，地段偏僻。