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文/杨国英
没有什么能够阻挡，
每个人对住房的向往。
时隔半年，深圳楼市再次疯狂。
刚刚，深圳一次性推出6大新盘，引发打新狂潮，各大银行被挤爆，打新大军排起长队打征信。
一次推6盘，深圳这一招挺妙。
这直接增加了打新的机会成本——6个楼盘只能选1个认筹，选定不能改；
且一旦发现众筹、代持及提供虚假资料者，将被罚没定金，罚没最高金额300万。
增加供给，一次推6盘，只能“6选1”，但依然无法阻碍深圳人抢房的疯狂。
这一点也不意外！
1，新盘与二手房存在价格倒挂，抢到就是赚到，比如这次的万丰海岸城，相比周边二手房，价格倒挂高达2万/平米左右。
2，即便深圳新盘的价格倒挂不明显，但是，只要不显著高于周边二手房价格，事实也同样会有人去抢的，当然，疯狂程度要稍微降点温。
深圳楼市为何持续疯狂？
不是调控不给力，而是需求太旺盛！
事实上，过去半年，调控火力最猛的城市，就是深圳。
深圳先是“715新政”（2020年），调控力度全面对标北京和上海，然后，今年1月19-23日，深圳住建局连续发布3则公告，差不多死了涉及炒房的所有空间，包括假结婚、假离婚等等。
但是，调控火力再猛，也挡不住深圳楼市的火爆。
需求实在是太旺盛了——需求远远大于供给，这才是深圳楼市持续疯狂的本质。
不要说限价新房，就连不限价的二手房，深圳也是太少了。
深圳目前的二手房挂牌量是多少？
仅3.32万套！
这个数量，在一线城市中是最少的,也远远低于绝大多数二线城市，比如，重庆、天津、沈阳、成都、南京等，现在二手房挂牌量均超过了10万套。
这个数量，甚至比一些三线城市还要少，比如，河北唐山的二手房挂牌量是3.37万套。
人口多、二手房挂牌量又少，这意味着什么？
意味着二手房的供给少，价格弹性小，意味着深圳卖家普遍惜售，不仅不会轻易折价，反而可能随时加价。
二手房挂牌量，是一个城市房价潜力的核心标志，挂牌量越少，一般代表了潜力越大。
再说一说其他城市。
除了深圳，到底还有哪些二手房挂牌量超级少的一二线城市。
以下是从少到多的排名：
1，三亚， 1194套；
2，海口， 5836套；
3，福州，1.84万套；
4，太原， 2.43万套；
5，厦门，2.69万套；
6，长沙，3.27万套；
7，深圳，3.32万套；
8，上海，3.34万套。
三亚最少，海口次之，都不足1万套。
这两座海南自贸港的核心城市，这几年的调控力度与一线城市相当，需求肯定是紧俏的。
但是，如果对比常住人口数量，那么，三亚和海口，还算不上中国住房需求最旺盛的城市——毕竟，这两座城市的常住人口有限，三亚常住人口不足100万，海口也才230多万。
评估一座城市住房需求，除了二手房的挂牌数量，还要结合这座城市的常住人口数量。
假设二手房挂牌量相仿，常住人口悬殊，那么，很显然，常住人口多的城市，住房的需求更大，房价的潜力也更大。
比如，目前深圳与上海的二手房挂牌量相仿，但是，上海的常住人口比深圳多出近80%，那么，很显然，现在上海的住房需求大于深圳，房价潜力也大于深圳。
所以，不妨设立一个新指标：二手房挂牌量/常住人口。
如此，我们排一下全国住房需求前五的一二线城市：
1，上海；
2，三亚；
3，深圳；
4，海口；
5，长沙。
第1名是上海！
目前上海的住房需求，强烈到什么程度？
千人难求一套房！
上海每1万常住人口，只有14套二手房供你选择。
需求这么大，供给这么少，你想，卖家还会给你让价吗？！你想，上海的房价，难道还有一丝下跌的可能吗？！
就连住房需求排第5的长沙——现在每1万常住人口，也仅有不到40套房供你选择。
房住不炒的时代，
需求才是王道。
有需求，再调控，房价也会涨，
没需求，再力挺，房价也会跌。
只不过，民生为先，一切要稳，
有些城市，将在稳中渐涨。
有些城市，将在稳中渐跌。
而你所在的城市呢？ |
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发表于 2021-2-26 19:59:40
