果不其然！北京楼市行情，尚未启动就已结束：中国房地产转折点？

冀苍鸾

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百三十期（NO.430）

专栏内容提要：

深度市场研究：从全国楼市标杆的北京行情，折射出中国房地产正处于一个关键转折点之上。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产和楼市观察分析者，欢迎关注



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这是熊猫贝贝的第430篇原创文章：

楔子：


后疫情时代，从2020年率先在深圳启动的这轮房价上涨，在经历了由近的广州和东莞，蔓延到杭州，上海，一路狂奔，大有掀起一场全国房价上行的气势，甚至一些人严重连西北地区的西安，都受到了明显的带动，出现按耐不住的房价上扬之势。

一场成因复杂，资本驱动，人性贪婪充斥的房价大戏，似乎正在演绎着速度与激情。

一线城市的北京，因为其特殊的政治中心地位和举足轻重的城市地位，成为了全国大小城市关注的焦点，而和经济和货币环境紧密关联的楼市，更是备受瞩目。

四个一线城市，截至2021年1月份，只有北京还未出台官方明确的调控新政，

但事实上，关于全国房地产，楼市和房价的态度明确，立场坚定的“阻击战”早已打响：

2021年新年伊始，监管层为了调控热点城市的房价和楼市，已经颁布和实施了很多调控措施。

以上海，深圳为例，离婚设限，收紧金融，税管配合，打击游资，反对炒房：



2021年1月份部分城市出台调控楼市的政策汇总

不管是身处一线城市，还是其他城市，在感受到一线房价躁动，暗流涌动的同时，也不由得提高了警惕，已经有出头的做了示范，后续怎么走？

大家的选择都是一样的：看北京！

事实上，这就是一种市场经济环境下，资本逐利和国家意志的博弈，进击的资本通过楼市参与者作为世间代言人，在中国资产特征最明显的房地产领域，呼风唤雨，大肆攻城拔寨。

现实中，其实同样为一线的广州的房价和楼市已经进入启动渠道：长期默默无闻的南沙片区，懂得都懂。

而北京，就相当于中国资本尝试的关键生死节点，其实从2020年年底，也出现了一些异常的躁动：从2020年年底到2021年1月初，朝阳海淀西城这几个区，二手房的销量和价格提升得非常之快，甚至连在深圳，上海出现的“房东跳价”现象也频频出现，而且卖家的市场期望明显提高，变现意愿低下。

全国一线城市，热点城市楼市和房价波涛汹涌，而以稳著称的首都北京，楼市也暗流涌动，一触即发。

北京和广州，虽然明面上还没有出台官方层面的楼市调控政策和实施明显的管制，但是两地针对房价和楼市的态度和管理，鼓声已经敲响：

广州率先从金融层面进行收紧，房贷收紧，审批从严，审核时间拉长；

而北京的1月成交数据，很有亮点：

2021年1月新建住宅网签4832套，同比上涨68%；二手房住宅网签17513套，同比上涨104%。

虽然同比依然明显上涨，但环比出现了冲高回落，新建住宅成交量相比11月的5868与12月6660都有所下调，二手房也低于2020年12月的20944套。

北京就是北京，响鼓不用重锤，要拿捏个小小的资本市场肯定是手到擒来：

1月28日，北京相关部门约谈中介机构，严令禁止从业人员炒作房价上涨预期；

也就是说只要吃房地产这碗饭的，不得以任何形式，包括个人朋友圈或任何信息渠道传递房价上涨信号。

1月29日，主流中介机构APP上，关于房价行情查询的功能关闭，成交量，价格变化不再对外统计公布；

结合笔者和多名身处北京的房地产领域从业高管的沟通了解，还原真正的北京楼市动态：

1、房价涨了吗？涨了，改善房和学区房，10-15%；

2、成交情况如何？进入1月份下半月，下降趋势非常明显，关联的是金融收紧；

3、市场预期如何？回归理性，市场购买力对价格的牵制非常明显，狂热的炒作牟利风气，最多只能说苗头初现，就被冷水扑灭。

北京楼市，一个字，稳。

让全国其他一线城市，资本驱动的炒房热情，一头撞到了铁板上面。

这是一个非常关键的楼市信号：这一轮的房价暴力势头，正式宣告结束，“房住不炒”立场坚定。

北京的房价和楼市行情，还没有正式启动，就宣告结束了。

这也和笔者上周对各个一线城市的政策表现的分析一致：中国房地产，站在一个关键的转折点之上。

这篇文章，就以北京楼市当下的行情表现为切入点，从周期和行情的分析，对中国房地产的下一个阶段的趋势和表现进行理性研判和深入思考。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如果有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知财富，资产，还有中国房地产的那些事儿。



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一、关于房价和楼市行情和周期的理性认知


首先说一下楼市和房价的行情，其实对于房价这样拉长时间来看都是上涨的表现，就谈不上什么行情调整的说法，即使有些城市的房价会有下调下降的表现，但是只要拉的足够长，基本上没有那种明显低于行情起点的情况。

而对于楼市参与者来说，行情是存在的，任何商品都有淡旺季，只要住房的定义是商品房，那就一定存在“需求行情”，也就和服装，餐饮一样的，在以年为单位的时间长度中，必然会有行情集中表现的时候。

需求行情主要是刚需行情和投资行情，刚需就是出于居住，教育，婚姻等原因，而对房子有需求，决定刚需行情的，是人口情况。

而投资行情，是由经济环境决定的，很多人有种错觉，就是2000-2010年的时候，为什么那个时候的人没有当前这么热衷于买房投资，其实在那个时代，经济快速发展，百业俱兴，房子虽然会涨价，但是随便开个饭店酒楼，3个月回本，投20万，只要3个月就回来了，多做一天都是净利润，别说买房了，就是酒店都很少有人愿意去开，因为普通酒店都要9-12个月才能回本盈利，档次越高周期越长。

在如此活跃的经济环境下，干什么不比买房子赚钱？

而现在所有的资金都好看房子，扎堆买房投资，就说明了一个问题，那就是经济环境中的各行各业，收益都不如房子稳定了。注意是稳定，不是高低，这是由一个时代和环境巨变所导致的投资需求。也正是因为这样已经形成共识的投资需求，拉动了中国房地产2011年以后的上涨行情。

而从整个商品房市场化的时间上来看，房价行情，关联中国经济发展，事实上，是一种货币行情的映射，通胀环境下，中国的房子是定向通胀的对象。

所以，中国的房价行情，是由货币行情和需求行情共同组成和决定最终表现的。

从宏观的角度，一个国家，一个城市的房价，对应的是国运和城市经济发展情况，只要不出现特殊情况，持续发展，房价大行情都是向上的，这个规则，全世界通用。

从微观的角度，房子的短期行情，依次取决于教育周期，人口情况，产业发展和经济趋势。

对于所有楼市参与者来说，看好大行情，在小行情里面的淡季入手，是必然选择。

每年新生入学前的6个月，每年地方人口进入流出情况，每年当地产业发展情况，还有城市的GDP运行情况，都是决定房价行情的淡旺季窗口。

然后再说周期。

中国的房价和楼市，还没有真正意义上完成一个周期。也就没有所谓的周期表现。

世间万物的运行，都不可能逃脱周期的限制，



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说了可能很多人不爱听，或者不愿意接受，中国的房地产，还没有真正意义上到达周期峰值。对应到一线，新一线，高首位度的省会，具有核心竞争力和内向发展增量的城市来说，房价离见顶，还有很长的一波行情。

房价关联中国经济周期，这个结论应该没有人会有疑问了，决定中国房地产行业周期的，是中国的经济和货币周期，而且有一定的滞后性，就像美国，是国力强盛，武力保障了以后，美国股票才持续上涨的。必然有个先后关系。

中国的房价和楼市，除了极个别不具有普遍参考意义的城市和地区是因为资本进击带来的泡沫效应导致的大起大落，其实从整体上来看，还处于一个行业周期的上行，或者是稳定持续的状态。这一点从2020年全国房价迈过万元大关，各项指标均衡增长就能得到证明。

但是周期规律没有表现，不代表没有存在和不会发生，房地产也是因为需求和发展而才具有存在意义的行业，必然要经历周期，伴随中国的经济和货币环境进行轮回。

这世界上就没有任何东西能够穿越周期独立存在。

为什么要谈行情和周期？因为中国的房地产关联的不仅仅是宏观经济和国家运势，更是关系到中国每一个老百姓的财富趋势，中国家庭70%的财富都集中在房产上面，所以对于中国房地产行情周期的认知，不仅仅是一种市场关注，更是关系到未来中国社会财富的趋势和方向。

看不懂行情逻辑和周期规律，所有在中国楼市和房价中追逐财富的行为，都是投机逐利。

而现实是，从2021年开始，对于每一个中国人来说，中国一线城市的楼市动态，所反映出来一些重要信号，非常值得关注和思考，这对于下一个阶段如何在充斥迷雾的经济和货币环境中，找准方向，把握财富，非常关键。

不管是刚需也好，还是投资也好，只要是需求出发的楼市参与者，以上内容需要进行认知，理解和思考。

再说一次，支持国家的经济规划和社会财富分配态度，“房住不炒”不仅仅是高层意志，更是未来的大势所趋。

在这样的认知共识基础下，指导自己的行动，才是明智之选。

规则之下，才是机会，规则之外，那是高风险赌博，赢了，不稳，输了，出局。



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二、止步于北京的这一轮房价轮动，透露出了什么信号？


为什么说这一轮房价行情，到北京就结束了呢？北京的房价不是也涨了么？

行情是相对于市场比较宏观的一个说法，房子的分类很多，有改善，有豪宅，有投资租赁，有学区地段，有刚需……

这也是为什么很多楼市参与者很容易被带节奏的原因：你所看到的行情，可能释放了错误的信号。

这里以郑州为例。



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在2020年，郑州作为人口大省河南的省会，一度被各种媒体各种文章唱衰楼市。

没错，郑州的整体房价是出现了明显的下滑，最高点15000掉到了13500，跌幅最高的时候达到了10%！

但是是不是就能说郑州的房价不行了呢？如果是肯定的回答，就是一叶障目不见泰山。

任何城市的楼市都分成两个市场：特定需求市场和刚需市场。

事实上，郑州在2020年的房价真相是：学区房和豪宅出现了较大涨幅，而周边的刚需住房出现了下降。

这是一个结构性的价格表现，只看整体，就只有“被平均”的认知。

回到北京来看，在深圳上海出现了房价上涨的行情以来，北京也出现了房价上涨。



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只是这个上涨，北京只局部火了学区房，整个盘子还没起来。

另外，主要涨价的房子，都集中在豪宅，改善型高总价住房上面。

考虑到上面说过的需求行情，其实非常正常，这是短时间长度内的需求推动的局部上涨，而刚需产品，在北京一贯的强力调控环境之下，其实是稳定，甚至是阴跌的。

北京就是北京，示范带头模范不是开玩笑，在上海，深圳年底明显的翘尾行情面前，巍然不动。

北京调控有个非常有意思的地方：刚需有限价，豪宅没有限价。

用句时髦点的话来说，北京很地道，从来不坑刚需。

北京的楼市和房价表现，深度剖析因果，其实非常正常健康：每年开年的金融开闸，就不能房价涨一点了？啥东西过年前不涨价啊？

但是在外有国际货币膨胀的环境，内有几大一线城市房价暴涨的环境下，北京作为首都，保持如此定力和态度，其实释放了非常重要的信号：

1、上海市的几轮密集调控，层层加码，分寸感到位，也是一种表态：楼市调控长沙化，是主流趋势，对于在调控上玩心眼有花招的城市来说，绝对是一种警示。

2、金融收紧，标志着中国房地产去金融化的进程正式拉开了序幕。

3、客观上来说，北京和上海其实事实上已经横盘阴跌了3年（从2017年提出“房住不炒”开始计算）之久，从2020年下半年开启的房价上涨最多只能算是阶段行情复苏，正常增长而已，但是北京和上海的楼市调控从未因为2020年出现了疫情而有丝毫的松绑，反而在出现了上涨压力和苗头的情况下，出人意料的高效率，快反应，多元化的对房价和楼市进行管控升级。

注意，上海是主动加码，深圳是被动压力，东莞是鸡贼应对，本质上天壤之别。

反应快的，杭州也主动加入了上海的行列。

这是一种决心和态度：不把房地产作为短期刺激政策。

4、信贷管控，金融收紧，打蛇打七寸，国家对于房价问题的根源出手。

这个信号非常重要。

任何城市的房价上涨，都是城市金融杠杆的增增。本质都是金融杠杆的动作在支持和推动。

一个只有自有资金作为购买力天花板的楼市，房价是炒作不起来的。

这个道理到今天应该都很清楚了。只说明一个问题：国家不仅“房住不炒”不让炒作房价，还要“控制房价，抑制流动”！

简单说，就是要控制房地产在中国金融系统中的风险。

没有金融的支持，消费属性就会取代投机需求。

5、北京楼市和房价的稳定，是示范，更是警示。

以往中国的楼市房价轮动，北京的表现至关重要，甚至说得上是具有公信力的风向标。

回顾2009年，2015年两次全国范围的房价普涨，个别城市的暴涨暴击，都是基于北京房价坚挺上涨的表现为基础之上的。

这个就不用明说了吧？首都北京不表态，也是一种态度。

从北京真实的楼市和房价行情表现上来看，中国的房地产行业，是真正站到了一个重要的周期节点上面了，这个周期，是宏观的政策周期，也是经济周期，而在中国楼市政策市的大背景下，无疑是防范和控制中国经济环境出现金融化结构风险的关键政策态度。

日本的大萧条前车可鉴，与其放任在资本和人性的疯狂之下的周期转折到来，不如提前进行政策干预，金融控制。

这就是当下，中国北京楼市和房价的表现，所释放出来最重要，也是最核心的信号。



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三、关于当前中国房地产表现的解读和对后续市场周期行情的观点


那接下来，中国的房价和楼市会有一个什么样的走势？

1、首先是一线城市：

房价大概率会出现小幅稳定的上升，并且产品，区域，还有需求属性上面的分化，会进一步加大。

即使在深圳暴涨，上海大涨，北京出现上涨的情况下，深圳北京上海依然有1万元出头的房子，还是正规商品房，这样的趋势还会继续延续：“贵的越贵，便宜的也涨不起来”；

除了北京，类似于上海深圳东莞那样的暴涨行情不会持续，房价跳涨，行情暴击不会再出现。

2、北京依然是全国房住不炒的示范城市。调控不会放松。

3、在北京的表率之下，各个不同城市的调控很快就会跟上，特别是已经出现房价异动，市场升温的城市和地区，如果调控跟不上，很容易换来金融收紧和高层关注。

4、中小城市，非省会城市的房价下行压力得到一定程度缓解，但是长期来看，并不乐观。

5、从2021年开始，中国房产投资难度提升，门槛加高，周期拉长，成为必然趋势。

6、长期不被关注的保障房机制会逐渐走向台前，对冲房价上涨压力，缓解市场需求，解决因为需求带来的行情波动，被资本借势，糅合投资需求拉升房价。

7、户籍制度和教育公平的动态值得关注，房价附加值资源被剥离的风险会逐渐加大。

8、对于楼市投机，炒作房产，甚至是投资房产的群体来说，资金的风险和压力持续加大。



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写在最后：至当下的楼市参与者


最后有几个建议给到准备买房的朋友们：

1、如果是在一线城市，特别是在北京的朋友来说，结合自身，量体裁衣，要么年前确定下手，不然年后伴随金融进一步缩紧，或是因为房价异动引出了更严格的调控加码（大概率），在想要买房，可能就要面对遥遥无期的等待了。

这个建议不仅限北京，对于当下其他一线城市的购房群体来说，同样适用。

现在合适，该买就买，周期波动，必须要捷足先登，落地为安，不然政策环境一变，对于刚需和正常投资需求的群体的平衡打击，可能会出现更多的误伤。

记住：“房住不炒”绝对不是房价不涨！特别是一线！

别听那些买不起的人说房价会跌，不要被“流氓无产者”影响，说句不客气的，房子不要首付，免费送给他们，他们连月供都拿不出来。

2、从现在到年后，是刚需买房，相对安全的阶段，尽量不要等到年后，现在中国经济环境有一个非常明显的趋势，那就是K型分化非常明显，有钱人，富裕阶层因为各种原因（主要是财富避险）购置豪宅，学区房还有改善房，从而拉动整个市场的房价，但是刚需群体的购买力又是向下的，所以不能等这种行情拉升普遍化以后再买，这不明显的吃亏么？

3、对于新一线和高首位度省会，还有具备内向经济发展动力，核心竞争力的城市，可能会有一波政策允许内的一定程度的补涨，这是经济环境需要，也是市场需求的必然挤压推动趋势。

但是这个涨幅不会太大，按照全年5%以内去预期，而且这个过程必然是温和，缓慢，分阶段的。

这个市场预期非常理性，房价下跌对于处于尚在经济恢复阶段的国家和城市来说，不是什么好事。

4、未来房地产投资的逻辑会发生改变，注意是改变，不是消失，不是颠覆。

周期变长，收益降低，成本增加是必然。只要房子的商品属性不取消，永远都有通过买卖实现价值套利的机会和空间，但是未来对吃相和实力的要求，必然会越来越高。

这也是一个温和的排斥投机和资本炒作的过程。

对于普通投资者来说，转折点也是机遇点，要买要卖，买定离手，这个感觉是不是很明显？

5、重要提示：不要买环一线，和刚需投资无关。

小乡小镇在一线光芒照耀之下的价值错觉，会随着一线房价和楼市严控消失。

所有的价格泡沫，会以一种难以想象的速度破灭，笔者称之为：“人性贪婪的修罗场”。

6、最后说一句，不想被平均，就不要看平均信息，活在当下，活在现实，对于房子这件事，结合自身，量体裁衣，不要想着和趋势作对，也不用在政策规则之下心存侥幸。

中国的房地产虽然处于一个周期转折点，但是永远不会出现物超所值的情况。任何行业只要能持续活着发展，必须要有利润的存在支持。

只要思想不倒退，办法总比困难多。

以上为熊猫贝贝个人对楼市和房价的一些思考和判断，仅供各位读者朋友参考，如果有任何看法和疑问，环境文明留言。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

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这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

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仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

芊芊551

北京楼市，一个字，稳。
让全国其他一线城市，资本驱动的炒房热情，一头撞到了铁板上面。
这是一个非常关键的楼市信号：这一轮的房价暴力势头，正式宣告结束，“房住不炒”立场坚定。
北京的房价和楼市行情，还没有正式启动，就宣告结束了。
这也和笔者上周对各个一线城市的政策表现的分析一致：中国房地产，站在一个关键的转折点之上。
这篇文章，就以北京楼市当下的行情表现为切入点，从周期和行情的分析，对中国房地产的下一个阶段的趋势和表现进行理性研判和深入思考。

愿为素心人

不必惊慌，深圳欢迎您…

飘渺九月

文章比短篇小说还长，看不完。

胡胡胡美丽_ss

又是一个卖房的托，来给买房者挖坑的

强绝商爸摇

不公布数据，这不是掩耳盗铃吗？啥玩意！

强绝商爸摇

再涨就更没人生孩子了[抠鼻]

阿豆学长长ov

俺是刚需，北京改上车了。

度素告

文章分析的很全面，建议很中肯。对于普通人而言很有操作性。

就放荡不羁就h

文章很有深度，支持作者观点！