北京楼市现状：暴涨过后一地鸡毛，这些板块不要碰

冀苍鸾

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐您好，新人首问。我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！

回答：你好，公积金贷款额度计算公式：贷款额度=(月个人缴存额/缴存比例-最低生活保障金额)/对应贷款年限的月均还款额系数 可以按照以上公式计算下。总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松 潘家园和常营，朝青 百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。

居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。

这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。

提问：房姐您好，新人收问， 知乎上关注您蛮长时间了，后转到这儿。 本人刚需，SFSD，丰台户口，买房目的是自住+保值，首付200多一点，收入较低，月供最多15k。 想在朝阳\/丰台找个南北的小两居，还请房姐赐教，推荐几个小区

回答：你好，感谢关注！ 首付200+，可以关注总价400左右的小2居，前期月供压力大一点，可以考虑分割出租缓解月供。 三环新城、设计师广场、石佛营X里、梵谷水郡、炫特嘉园、万年花城

提问：房姐好 ： 1. 我2017年买的角门的老公房 当时算是高点时期吧 但是我买的价格还相对合适吧，经验不足忽略了查验房屋户口 后期办理完手续后朋友提醒 去派出所查时 最初的业主户口没迁走 是不是以后对我的影响大吗？我再出手时价格是不是得要受很大损失呢？ 2. 2012年时买的一个商住 东亚三环 当时第一次买房也没经验 看地段好就买了 出租价格还可以 ，但是目前不能交易 适合长期持有吗？唯一能看好一点的就是地段不错 双地铁口 紧挨小区出入口 这两套房子 相当于我花费了高昂的学费 学习了一些房产知识 真是尴尬

回答：1. 原业主没迁走肯定会影响后面接盘的人，大概10%左右的价格，这算是一个教训，你看下之前的合同是否有相关条款约定？ 2. 商住是一直不推荐买的，长期看跑不赢住宅，现在又限购 完全无流动性，租金在房产投资中可以忽略。能出售的时候尽快出掉吧 大部分人一辈子买不了几套房 也没经验，买房的细节非常多，太多人在这中间被坑。好好看看精华帖，下次再换房完全不慌。

提问：房姐您好，SFSD加起来550左右。工作位置在国贸附近，没结婚不考虑学区概念，刚需上车和投资的角度，目前在看的几个板块是望京的望京新城和望京花园西园；朝青板块的国美第一城、青年汇、晨光家园；CBD区域的百环家园；四惠的爱这城三期、壹线国际、都会华庭；通州的顺河经济区的新房。 1、望京的天花板会更高，但是价格一直在上升，短期5年内的上涨空间和朝青CBD几个板块来比是不是相对会少一些呢。还是说，望京的上涨依然会大概率跑赢朝青等几个板块。 2、同等区域内的老破小的优质房和次新小区的低楼层同价位应如何选择？ 3、5年后可能涉及到改善或者换房，请您从投资的角度针对这个几个板块和相对应的小区给我一个推荐？ 4、同等资金下是否有更好的别的板块和小区推荐呢？

回答：1. 每个板块有自己的受众人群，和天花板阻力位，不能统一比较，高端盘望京和双井领涨，上车盘朝青会更合适，550左右建议看朝青附近，望京适合800+的选筹。 2. 优选次新 3. 优先朝青的国美、青年汇、晨光家园还有石佛营板块也可以看看

提问：房姐，荣丰2008的那种超小户型，19平方到30几平方不等的房子能不能做经营贷呀，单套抵押的那种经营贷？接受的银行多不多？

回答：目前北京低于40平的房本贷款不太好做，不是完全不能做。 荣丰2008因为超小面积超低的总价和西城相对劣后学区相对低的单价，对于一些想要西城学区房又没用足够资金的家长，是一个不小的吸引力，350万即可换一张西城的学区房票，中产阶级跳一跳就能够到，导致了成交的巨量。 风险性比较高，但因为总价又只有350万，风险的绝对损失不高。 这种侥幸属性，深受中产的喜爱。

提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！

回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑 天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。 苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。 而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。 面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。 广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。 不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。 首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估

提问：房姐您好，我和老公两人，33+一直在朝青附近租房，今年想淘换个小房子自住，预算总价400左右，子弹150，他在昌平上班，我在百子湾，月6w+,公积金两人都满额，sfsd，有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马，一线国际，京棉新城等周边楼盘……一二居都有看，请您给指个方向

回答：建议看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居，你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换，首套保值为主

提问：房姐您好！新人首问，直奔主题了。sfsd，子弹最多300，想买个总价600左右的两居，不考虑学区，自住&投资属性。老婆工作在朝阳门附近，我不固定基本上在北边跑。看了您之前很多回答推荐望京和双井，最近一个月集中看了这两个区域，苹果社区看到了一套朝北的72平小两居报600w，望京新城一套2楼无遮挡全朝南的100平大两居报600w(业主有300w抵押) 。 目前比较纠结， 1，望京新城区位和周边配套好，小区交易活跃不用担心接盘，但是小区环境物业质量确实很一般，人员混杂，老婆甚至担心安全问题。 2，关于业主抵押的问题，需要我先帮业主解抵押，中介介绍有中间第三方平台担保不会有风险，房姐觉得这个解抵押操作过程中会不会有风险？ 3，望京的次新盘慧谷阳光、澳洲康都之类的小区环境房子质量都很满意了，但是只能够得上一居室，您觉得值得考虑吗？ 4，苹果社区的72平小两居是不是性价比太低了，均价都达到8.5w以上了 5，我俩在北京其实可以一直住单位公租房，现有资金是在北京买房投资&自住合适还是在北京继续住公租房然后在老家(无锡)长三角纯投资买房？ 期待您的答复！

回答：1. 望京新城品质确实一般，不过做为上车盘还是没问题的。相比你看的苹果社区性价比还是会高点。如果重视居住环境入慧谷和澳洲的一居也没问题的，涨幅跟得上大盘。优先买北京，其它城市向后放 2. 细说一下抵押的问题： 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：〖新人首问〗房姐好！做完功课后还有一些疑惑的地方望能解答！ * 家庭背景：sfsd；首付子弹390；家庭月薪加公积金到手7w；两个人分别在金融街和中关村上班。 * 选房目标：通勤便捷>居住体验(南向户型)>其他 * 已做工作：学习完房姐历史内容后主力看南边草桥马家堡区域。 问题： 1. 对五环内封顶303w贷款，如何能再加杠杆？ 2. 针对选房目标，对于大的区域选择有没啥建议 3. 目前看的区域感觉星河城东西区还不错，还有没有啥其他小区推荐

回答：可以找能高评的标的，但税费会比较高，加杠杆不一定划算。 草桥马家堡角门 重点看这几个板块没问题 星河城确实还行，另外 城南嘉园 南三环草桥站：未来上层 也可以淘一下

提问：房姐您好！新人首问： 涿州一套90平全款，重庆17年入手奥林匹克花园红城122平跃层，贷款80w月供5000，目前出手约165w。北京工作考虑入手一套自住及升值房子，算首套二贷，首付250，可突破到300，年收入60+单身不考虑学区，希望有朝南的房间，居住品质好一些，交通便利。没有固定办公点要求，有推荐合适的区域或楼盘吗（没有通州社保）？选择多少标的合适？角门阳光花园小区有一套南北通透89平，报价632，是否可以入手（之前看的基本是一居和低单价两居，看了您说的全款再抵押目前看两居）？看了精华帖感觉您重点推荐的都是朝阳的房子，南边的房不适合买吗？感觉这边离大兴机场和南站比较近，是否有升值空间？重庆的房子现在适合卖掉还是长期持有？根据目前情况如何处理能兼顾北京入手及增值需求？

回答：性价比还可以，没有硬伤可以入 南边建议看 草桥、角门、丽泽商务区、马家堡 主要淘星河城、阳光花园这些离商业近，品质还不错，交通便利的标的。 大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大，对周围的房价会有一点点拉动作用，但不明显. 建议将重庆出掉，增加北京的筹码

提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？

回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房>别墅

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