广州楼市：未来5年投资郊区还是市区，谁的涨幅更大

楚一帆

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，基本房产专家都说非地铁盘都不考虑，那么中海誉城的143方四房值得入手么？毕竟感觉比较稀缺，特别是二胎时代的到来。

回答：中海誉城的143户型，如果让我选择，我觉得会有下面几种选项： 1、万科东荟城132-143平的四房 2、保利香雪山的125-135平的四房 3、幸福港鼎峰的130-147平的四房 四房的选择，大概率一定是本小区的两房、三房的业主置换过来的，因为对于普通客户来讲，不会在一个小区直接买四房的，这是买房置换的逻辑和规律所在 那么，我们想一下：这些住四房的业主大概都是什么需求，家里人多需要更多的房间数、至少三代人一起住、家里一定有小朋友且有读书需求、以及源源不断的本小区的二三房置换过来的客群 我想，这样一梳理，可能会提供清晰的思路给您

提问：雕叔，你好！麻烦问下长岭居中冶的盘有没有投资价值？优缺点大概有哪些，谢谢

回答：没有，买了基本就是被人家涨，你家不好涨了，涨了也不好置换，睡城定义的长岭居，可以参考亚运城，10年前买了亚运城跟雅居乐的命运截然相反，都是1万多，现在亚运城2万来块，雅居乐很多冲4了。 毕竟那边地多，供应量大，二手不好放价，竞品多 优点就是新，住得舒服，郊区盘的标配，最值钱的还是地段

提问：雕叔，科韵路的码农，首付200万，月供1万左右，选科学城新房，还是天河二手房？是结婚刚需

回答：科韵路码农，肯定选科韵路附近的二手次新了，无论是自住还是投资，投资保值都没有问题，我依然一直说：目前科学城的价格是略高的，搞得金融城成了低洼之地了。我开管家公司以来，做码农生意不超于25单了，知道你们的 痛点 痒点 爽点 以及怎么帮你们解决问题，来呗

提问：雕叔，您好。近日拿到按揭合同后看到，里面写着“提前还款的违约金=提前还款金额*贷款月利率*1个月”，过几年，如果我后面要赎楼卖掉，剩下200万，那违约金是不是差不多10万了？这个会不会太高了？谢谢

回答：不知道你做哪个银行？ 农行工行罚3个月利息 中行2个月利息 现在很多银行一年后都是免罚息的 四大行才收，不选它 所以贷200万罚10万肯定贵了

提问：请问雕叔， 萝岗那边的春晓、香雪公馆，以长远角度来看，哪个投资更优呢？ 春晓有长平站，学位也不错，且承接区府利好？ 公馆有地铁图书馆广场学校，周边配套啥都有。 但是春晓目前看来却跑不赢公馆，为啥呢？ 小白式疑惑

回答：核心的差别在于：区域板块之间的差异，一个属于长岭居板块，一个属于区府板块 就单独奥园春晓、香雪公馆这两个楼盘来讲，附着的“点线面体”不一样： 点：奥园春晓是奥园春晓、香雪公馆是香雪公馆，看不出差别 线：一个是地铁21号线，一个是地铁6号线 面：一个是长岭居板块，一个是萝岗区府 体：两者都属于萝岗核心区 一个楼盘的投资价值好不好，后期能否跑赢大势，核心在于“面+线”这两个维度上，这就是里面的核心逻辑

提问：雕叔你好，请问男方婚前在佛山按揭买了一套，女方广州户口无房无贷，打算离j婚，用女方名额首付三成在广州买，1.离婚后女方是否可以立马三成首付买？； 2.像我这种情况离婚协议上关于房产这块需要注意什么？ 3.另外离婚后，女方户口本的婚姻状况之前是结婚是否也需要变更为离婚？

回答：可以啊，找我们立马下一秒变首付3成。离婚协议上按照真实情况以及双方协防的结果为准就好，除了去民政局的那份正式的离婚协议之外，建议你们俩人私下签署一份协议，有关离婚的原因以及双方的权利保证 只要离了婚，拿着离婚证去行政中心更新一下户口本就行了，很简单

提问：雕叔，请问番禺保利悦公馆买的过吗

回答：你是唯一个，问了一年的新房，而且都跟保利有关的新房，不错。从保利天汇、保利罗兰的尾盘，到佛山三山的保利滨湖，再到保利十光年，再再再到保利悦公馆，不错 我觉得保利悦公馆，会跟隔壁的中国铁建华语岭南血拼客户群和价格了，2年后会跟周边的招商金山谷、祈福、领仕花园，甚至富豪山庄血拼二手房了 真题来看，这个片区在番禺不是首选了，买房首先要从“大处着手”，就是看区域板块，其次才到具体的楼盘和项目 所以，从另外的一个角度看，买房就是各种约束条件下的最优解的问题，多问自己一个问题：总价400-450万，在广州范围内还有没有更佳的选择，然后结合自己的需求，不一定是纯投资。 记住结论就行了：这个盘无论是一手，还是二手，都不要碰了，祝好运

提问：雕叔，你好。最近考虑二套。黄埔花园91-96的小三房，保利罗兰或者东荟城的小三房，哪个更有投资价值呢？

回答：你的这个问题其实想问的是：老黄埔板块、萝岗区府板块之间的优劣如何比对 1、规划层面：老黄埔板块是城区向东的自然延伸，沿着5#、13#号线自然向东的过渡和摊大饼，而萝岗区府相对来讲是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，相对来讲老黄埔具备“稳”的属性，萝岗区府具备“跃进”的属性 2、客群层面：老黄埔区域的客群主要是黄埔本地的土著为主，以及部分天河外溢的客群为主（沿着5、13号线过来），而萝岗区府以萝岗区高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛一些 3、产品层面：萝岗区府的小区和产品都是2008年以后的，甚至2010年以后的，而老黄埔则要年代久一点，最新的是中鼎君和名城和金碧领袖，以及黄埔花园部分组团 4、纯投资来看：保利罗兰和东荟城的小三房单价在3.2-4.0之间，而黄埔花园的在4.0-4.5之间，萝岗区府的投资属性略微胜出 5、投资层面，除了区域板块、产品新旧、入手单价之外，如果对学位有要求，那可以考虑黄埔花园、东荟城，对应的学位都不错 希望能从城市规划、客户接盘侠、产品系列给到最全方位的分析，有助于在选择上做到精准，谢谢

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。 刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。 目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。 跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。 18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。 公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。 我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。 很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。 举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。 我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔好～请雕叔翻牌答疑～ 个人需求： 首套房，总价6-700万预算，遵循广州向南向东发展策略，筛选如下楼盘，有3年置换需求（目前深圳买不了才想在广州置业对冲，深圳得满三年）希望自住+投资，投资优先。不知道选择板块及小区是否准确，求指引方向～ 琶洲板块： 1、雅骏花园：万胜围地铁口，琶洲利好，单价6.6万，大两房630万，小区大但偏旧，学位一般； 2、会展世界城：万胜围豪宅盘，三房两厅均价850-880万，超预算，小区大且环境好，大三房，学位一般； 金融城板块： 1、美林海岸：一线江景楼层合适，距科韵路地铁口较近，小区环境OK，目前近高速东南向小三房单价7.6万，南向望花园得八万多，价格已高涨且吵，学位一般。 珠江新城板块： 1、兰亭荟：猪东边缘，谭村附近，算是珠城板块，楼龄新，户型好南向两房83平米，精装修，单价8万，小区3栋楼，学位一般。

回答：你好，买房是一定约束条件和需求下的最优解排序。在梳理好自身条件和需求前，并不建议直接跨到房源端去做选择。 1、预算6-700万，只是购房需求的一个维度而已，不是全部。 2、产品楼龄要求如何。 3、学位要求如何。学位是个见仁见智的东西，有的人一定要越秀第一梯队，有人觉得员村小学美林分校也挺好。 4、首付预算多少、征信流水如何、贷款资质如何，月供能力如何。 跳过这一切的一切，直接谈楼盘户型喜好，其实是无效的。从原点出发，梳理好需求，才能找到买房的正确路径。谢谢!

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寒郁轩良

雕叔，长邻居的五矿壹云台和品秀星樾哪个更值得买？居住加投资。谢谢！