限竞房退潮，楼市分化加剧，今年北京房产行情将走向何方？

素色流年783

2020年，从失落的一季度到冲刺的四季度，北京的房地产市场呈现出独有的特征：不限价地块、新房成交创近6年新高、二手房网签创4年新高……进入2021年，疫情尚未结束，返乡置业趋势大改，北京楼市又将呈现出哪些新特点？新房和二手房市场相比去年会有哪些新变化？对于购房者来说，面对持续回温的北京楼市，如何才能在变化中找到上车的最佳时机？

关于这些问题，我们邀请到幸福里签约专家团成员@跟着拆哥看房，和大家一起回顾过去一年跌宕起伏的北京楼市，展望2021年的房地产走势。



过去的一年，如果用几个关键词来描述北京楼市，会是什么？

@跟着拆哥看房

三个关键词：恢复性、稳定、分化。

以通州区举例，2015年北京全市房价开始上升，通州副中心政策敲定，再加上通州总价低，大量投资客涌入，到2017年初涨幅全北京最高。

调整后，全北京房价除了学区都在跌，大兴、石景山限竞房放量的地方，不比通州好多少。短期通州面临的问题还是产业和运河商务区招商引资，配套暂时不完善，买了通州还在北京市中心城区上班，也导致自住不方便，需求小，改善，项目或者好户型少，也制约了同区域置换买卖，投资的目前首付高、低杠杆、高位不敢投。

总之，还是供需关系决定价格。假设通州新房供应量跟大兴、石景山一样，估计通州价格可能就腰斩了。



但是我关注的几个通州运河三角区的次新房，主力户型、中高楼层，价格比春节前还是涨价了，具体是触底反弹还是个别现象，可能还要在继续观察。

不能因为个别房源低价（如低层，采光差、税费高等等）或者涨价（高层景观采光好、装修好、税费低），还要综合看。长期看，通州价格慢慢回归理性，价值随着产业和配套完善，通州区副中心越来越宜居，但是缺少改善或者高品质社区供应。

今年北京的新房和二手房市场分别会出现怎样的行情？

@跟着拆哥看房

稳中向好。北京新房中小户型去化明显，改善型中高总价房屋将成为亮点。



北京的土地市场非常有看点。2020年土地市场整体成交数量较2019年有所减少，但是成交金额却同比上涨37%，这意味着平均楼面价上涨了。

住宅楼面地价32000元/平米，创历史高位，要知道2019年的地价仅为25000元/平米。昌平区朱辛庄、朝阳东坝在售限竞房隔壁地块，限价都要比当前房子贵4000块起步，低开高走。



从目前北京的楼市行情来看，今年该怎么买房？

@跟着拆哥看房

北京房价2021年比2020年还要好，行情看暖，几乎板上钉钉。现在确实是购房的好时机，那么你该做什么准备？

一、限竞房择优拿下

据统计，2020年北京限竞房共成交30673套，同比增长48.49%，在全部新建商品住宅中占半壁江山，随着非限地块和高价位产品的入市，限竞房势必进入卖一套少一套的孤品时代，届时如果把北京一二手房拉通后月均去化来看，去化周期或不足3个月，这个才是应该关注的重点。

2021年北京入市的住宅土地楼面价，预期看涨。

已经挂地的朝阳区王四营地块，周边棚户区还不少，无限价无户型限制，起始楼面地价4.9万一平米。不得不说加上开发商的开发成本，以后住宅价格也会在7万左右。穿越前几轮北京房价周期看，园林、精装有突出亮点的新房，容易成为周期中的Super Star。



二、关注核心区域房价

从去年11月份开始，北京二手房成交量明显增加，以中关村三小、德胜、月坛为代表的学位房小户型开始走俏。在西城区宣布实施多校划片入学、一套房子六年内原则上只允许登记一个学位的政策的影响下，去年下半年海淀学位房涨价，西城后滞轮动。

同时，海外疫情持续，很多人放弃了留学，最终的升学目标回归公立教育，拥有优质教育资源的小区变热成为必然。抱这种想法的，大有人在。

2021年东城的房价也值得关注。比如2020年东城就是在这个环境下，默默发展的，清北有少量，985、211率不低。房价在完全多校的情况下都没有崩盘。说明目前房价已经稳定得到支撑了。“拆粉”线报，最近崇文、文汇、景山北的二手房关注度都起来了。



三、关注单价在60000-70000的优质二手房

一线城市从热点区域开始，然后逐渐向非热点区域辐射扩散。北京二手房均价61000，在这个水平线上方一点（0%~+15%）的次新二手房，具备一定优势总价也有冲劲。拆哥研究了深圳、杭州的房产，近来的上涨基本上也符合这一规律，这个价格能在朝阳东四五环、望京边缘、城南高品质二手淘到笋盘。

愿为素心人

不是/5年是09年房价就开始上涨