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限竞房退潮,楼市分化加剧,今年北京房产行情将走向何方?

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发表于 2021-2-23 09:31:31 | 显示全部楼层 |阅读模式


2020年,从失落的一季度到冲刺的四季度,北京的房地产市场呈现出独有的特征:不限价地块、新房成交创近6年新高、二手房网签创4年新高……进入2021年,疫情尚未结束,返乡置业趋势大改,北京楼市又将呈现出哪些新特点?新房和二手房市场相比去年会有哪些新变化?对于购房者来说,面对持续回温的北京楼市,如何才能在变化中找到上车的最佳时机?

关于这些问题,我们邀请到幸福里签约专家团成员@跟着拆哥看房,和大家一起回顾过去一年跌宕起伏的北京楼市,展望2021年的房地产走势。



过去的一年,如果用几个关键词来描述北京楼市,会是什么?

@跟着拆哥看房

三个关键词:恢复性、稳定、分化

以通州区举例,2015年北京全市房价开始上升,通州副中心政策敲定,再加上通州总价低,大量投资客涌入,到2017年初涨幅全北京最高。

调整后,全北京房价除了学区都在跌,大兴、石景山限竞房放量的地方,不比通州好多少。短期通州面临的问题还是产业和运河商务区招商引资,配套暂时不完善,买了通州还在北京市中心城区上班,也导致自住不方便,需求小,改善,项目或者好户型少,也制约了同区域置换买卖,投资的目前首付高、低杠杆、高位不敢投。

总之,还是供需关系决定价格。假设通州新房供应量跟大兴、石景山一样,估计通州价格可能就腰斩了。



但是我关注的几个通州运河三角区的次新房,主力户型、中高楼层,价格比春节前还是涨价了,具体是触底反弹还是个别现象,可能还要在继续观察。

不能因为个别房源低价(如低层,采光差、税费高等等)或者涨价(高层景观采光好、装修好、税费低),还要综合看。长期看,通州价格慢慢回归理性,价值随着产业和配套完善,通州区副中心越来越宜居,但是缺少改善或者高品质社区供应。

今年北京的新房和二手房市场分别会出现怎样的行情?

@跟着拆哥看房

稳中向好。北京新房中小户型去化明显,改善型中高总价房屋将成为亮点。



北京的土地市场非常有看点。2020年土地市场整体成交数量较2019年有所减少,但是成交金额却同比上涨37%,这意味着平均楼面价上涨了。

住宅楼面地价32000元/平米,创历史高位,要知道2019年的地价仅为25000元/平米。昌平区朱辛庄、朝阳东坝在售限竞房隔壁地块,限价都要比当前房子贵4000块起步,低开高走。



从目前北京的楼市行情来看,今年该怎么买房?

@跟着拆哥看房

北京房价2021年比2020年还要好,行情看暖,几乎板上钉钉。现在确实是购房的好时机,那么你该做什么准备?

一、限竞房择优拿下

据统计,2020年北京限竞房共成交30673套,同比增长48.49%,在全部新建商品住宅中占半壁江山,随着非限地块和高价位产品的入市,限竞房势必进入卖一套少一套的孤品时代,届时如果把北京一二手房拉通后月均去化来看,去化周期或不足3个月,这个才是应该关注的重点。

2021年北京入市的住宅土地楼面价,预期看涨。

已经挂地的朝阳区王四营地块,周边棚户区还不少,无限价无户型限制,起始楼面地价4.9万一平米。不得不说加上开发商的开发成本,以后住宅价格也会在7万左右。穿越前几轮北京房价周期看,园林、精装有突出亮点的新房,容易成为周期中的Super Star。



二、关注核心区域房价

从去年11月份开始,北京二手房成交量明显增加,以中关村三小、德胜、月坛为代表的学位房小户型开始走俏。在西城区宣布实施多校划片入学、一套房子六年内原则上只允许登记一个学位的政策的影响下,去年下半年海淀学位房涨价,西城后滞轮动。

同时,海外疫情持续,很多人放弃了留学,最终的升学目标回归公立教育,拥有优质教育资源的小区变热成为必然。抱这种想法的,大有人在。

2021年东城的房价也值得关注。比如2020年东城就是在这个环境下,默默发展的,清北有少量,985、211率不低。房价在完全多校的情况下都没有崩盘。说明目前房价已经稳定得到支撑了。“拆粉”线报,最近崇文、文汇、景山北的二手房关注度都起来了。



、关注单价在60000-70000的优质二手房

一线城市从热点区域开始,然后逐渐向非热点区域辐射扩散。北京二手房均价61000,在这个水平线上方一点(0%~+15%)的次新二手房,具备一定优势总价也有冲劲。拆哥研究了深圳、杭州的房产,近来的上涨基本上也符合这一规律,这个价格能在朝阳东四五环、望京边缘、城南高品质二手淘到笋盘。

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论坛元老

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发表于 2021-2-23 09:32:01 | 显示全部楼层
不是/5年是09年房价就开始上涨
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