楼市风向变了！2021年，或许不是买房的好时机

123456811

去年初，国务院一锤定音2020年是棚改的“终结之年”，宣告了长达近十五年的棚改正式成为了历史。公开数据显示，截至2020年11月，全国棚改累计开工超4700万套，惠及1亿多居民。

棚改，也就是常说的拆迁。在棚改初期，主要方式是通过拆一补一，进行实物产权调换，直至中后期大规模推进时，主要方式转变成了货币化安置。相关数据推测，2016年棚改货币化比例达到48.5%，2017年棚改货币化安置比例最高达到60%左右。



衣食住行，是最基本的物质生活需要。对于大多数棚改户，老房子拆除了后自然需要新房子居住，而安置方式从拆旧房补新房到拆旧房补货币的转变，意味着楼市中新增了大量的刚性需求，大量棚改户获得资金补偿后，可以通过加杠杆的方式购买二套房、三套房，成为多套房的持有者。

公开数据显示，2016年棚改货币化消化了2.5亿平方米的楼市库存。根据估算，棚改部分销售额约占房地产销售额的20%-30%。毫无疑问，在棚改退潮，货币化安置成为历史的情况下，楼市将失去部分需求支撑。

值得注意的是，日前上海易居房地产研究院发布的全国百城住宅库存报告显示，截至2020年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，同比增长7.8%，库存规模已保持连续24个月同比正增长。也就是说，超过5亿的楼市库存将由适龄购房人口来消化。



据贝壳研究院发布的2020年刚需购房报告显示，在分析的30个样本城市中，购房者平均购房年龄集中在29-38岁之间。可以看出，2021年，主力购房人群将由“80后”逐渐向“90后”转变，在全国第六次人口普查数据中，“80后”人口的总数是2.28亿，“90后”是1.74亿，“90后”人口总数比“80后”少23%，世代总人口的减少意味着适龄购房人口将随之减少。

总体来看，住房供应侧在增加，住房需求侧在减少，楼市将在2021年出现结构性转变。然而，这并不代表着单个城市的需求支撑减弱，由于个人发展的因素，人口存在着流动性，大家也都听过“北漂”这个词，在一定程度上，北、上、广、深以及每个省的省会城市仍然是多数人的首要选择。因此，人口流入的城市存在着结构性潜力，房价有所支撑，在这类型的城市买房依然不容易。

1月18日，国家统计局公开发布了2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，2020年，全国平均房价为9860元/㎡，同比增长5.9%。

1月19日，上海易居房地产研究院发布了2020年全国房价收入比报告，结果显示，2020年，全国商品住宅房价收入比为9.2。



房价收入比，指的是住房总价与家庭年收入之比，可以简单理解为一个家庭不吃不喝多少年可以买得起一套房。也就是说，基于全国平均房价，一个家庭通过需要9-10年的时间才能购买一套房子。然而，在北上广深等一二线城市中，房价普遍都高于全国平均房价水平，房价收入比也远超平均水平。例如，深圳平均房价位列全国第一为87957元/㎡，房价收入比也排名第一达到35.2。

值得强调的是，房价收入比是基于家庭为单位，以全国平均年收入来计算的。2020年全国城镇居民人均可支配收入为43834元，对于大多数购房者来说，达不到人均收入也不在少数。

1月19日，央行发布了2020年第四季度城镇储户问卷调查报告，结果显示，在收入感受方面，15.3%的居民认为收入“增加”，70.8%的居民认为收入“基本不变”，14.0%的居民认为收入“减少”，在就业感受方面，13.3%的居民认为“形势较好，就业容易”，48.7%的居民认为“一般”，38.0%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。

不得不说，目前，就业形势越来越严峻，超过80%的居民收入基本保持不变，在房价继续上涨的情况下，2021年买房还是很难。

其次，在2020年最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行规模分成5个档次，对房地产贷款、个人住房贷款都明确了占比上限。这意味着房贷规模将受到限制，对于个人购房者来说，房贷额度与发放速度都将受到影响。据相关报道，深圳多家银行已停止个人按揭贷款投放，部分银行房贷利率开始上浮。



如今，对于大多数普通购房者而言，全款买房根本不现实，在贷款受到限制的情况下，可以说，买房的难度将进一步加大，而房贷利率的上浮，意味着即使申请通过了房贷，偿还负债的压力将会加大。2021年，买房是越来越难。

另一方面，在1月14日，美国新任总统拜登为了刺激经济，公布了1.9万亿美元的救助计划。毫无疑问，在全球货币大放水的情况下，难免会发生输入性通胀。首当其冲的，便是楼市，在央行接连发布的“三道红线”和“五档分类”的情况下，货币流入楼市自然会受到严格管控，那么股市和物价将是货币的去处。

与此同时，在1月15日，央行副行长陈雨露在国新办发布会上表示，总体来看，2021年我国的物价水平大概率会保持温和上涨。农业农村部监测28种蔬菜价格，其发布2021年1月份（截至1月10日）数据显示，全国平均批发价每公斤5.44元，较前一月同期（环比）上涨10.8%，比前一年同期（同比）上涨5.2%。

很明显，2021年物价上涨已成定局，生活成本将会增加。对于多数购房者，在收入基本维持不变的情况下，即使房价维持稳定，买房所需要承担的经济压力也在增加，2021年，或许并不是一个买房的好时机，购房者应当精打细算，让每一分钱都用在刀刃上。

关注本号，学习楼市知识！

poney

棚改终结后，楼市风向变了！怎么变呢？

胡胡胡美丽_ss

风向年年变

明绍宗朱聿键鼻

当地政策不一样，每年一个政策[捂脸][灵光一闪]