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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，我最近发现北京十一月绿中介成交了8400多套，考虑到绿中介北京市场占有率，仅次于今年五月，估计比较十一月成交16000套左右，今年前十一个月二手房网签已经14多万套，估计今年二手房网签16万套（2017北京网签13万套，2018是15万套，2019是14.5万套）是比前三年都高。我到明年底手上才能有五六百万，感觉政府还是调控不松，政府规定每年涨幅不超过5%. ，请问明年北京楼市是否会超越或达到2017年4月价格，以及政府是否马上会调控，我明年底钱才能到位，到时上车是否来得及？您预计政府明年北京是否调控加吗？我明年底才有钱上车，是否价格到时高不可攀了，还是因为调控更严（我已有贷款记录），我无法上车。
回答：1、政府是否会继续加码调控 目前来看，只要一个城市出现统计数据上的上涨，高层就会提醒房住不炒，之前的深圳、东莞、杭州，宁波等城市都被提示过， 目的是希望提升实体直接融资的比例，减少金融系统绑定经济的风险，所以在此背景之下，政府可以容忍一个地区房价涨幅结构不均， 但无法容忍该地区统计数据大幅上涨
2、当前的成交情况和2021年北京楼市：帝都主要靠二手房交易，一年15万套是平市和旺市的分界点，根据成交量来看，帝都的限购限贷政策非常严，由于政治色彩，帝都在这3年中，完全没有在限购限贷上作出任何擦边的弱化控制，而监管机构也没有睁一只眼闭一只眼，所以帝都一直是“hard”模式，在此模式下，完全依靠自身市场的需求恢复的成交量，可想而知有多健康 所以，目前是最好的建仓时间点，参见房姐知识星球之前的精华内容
3、是否会超、越2017年4月的价格 北京的市场是结构不均的，根据我们的观察，很多区域的楼盘已经恢复到了2017年1月的价格，而老西城的学区甚至早在2018年底就创出了新高 市场是割裂的，需要深刻领会市场的钱流、站在未来的角度评估当前的投资决策，才能立于不败。所以，未来买房更是一个技术活，现在有很多一手盘争先开盘，吸引了很多人， 这些投资中的很大一部分，将来会需要很长时间，才能实现盈利 由于财富增长方式的改变，未来懂得买房会成为一个内行赚钱，外行摸不着脉的行业
4、明年年底的时间 真的有点晚，担还有很多变数，例如地方财政收入，资本市场热钱流入情况，外汇监管情况以及大宗商品价格等，我比较擅长判断预期，可以随时关注我的知识星球。
北京的房基本纯政策市。
撇开政策控制以外来看，北京房价明显低估，无论是对比国内还是横向对比国外。这是基本面盘。主要保障安全性，也就是下限。北京房价往下最多也就10%~15%的空间，这个基本是共识。然后是收益。
虽然未来2、3年内看不到大涨可能，但政策的变化未知，房地产业去杠杆、经济层面的大风险解除以后，不排除政策会偏向宽松。个人觉得5~8年内（这是往长里估计）北京应该还有一波较大（年涨幅超20%）的涨幅。
在这个分析基础上，要不要投资买北京房子，每个人情况不一样，可以自己决定。如果真的赶不上房产，也不用焦虑，赚钱的机会千千万，了解底层逻辑后，各个金融产品都有机会，这是最好的时代。
提问：姐！新人首问，小白一枚，这段时间一直在关注回龙观板块，也拜读了您对回龙观板块的分析，您从没提到过佰嘉城这个小区，这个小区不行吗？还是有什么瑕疵呢？感觉他价格算回龙观最低的了，和龙锦苑差不多吧！投资价值的话龙锦苑和佰嘉城哪个好点？三居和两居哪个更合适！也请您解读下佰嘉城这个小区为啥这么低迷？
回答：你好，佰嘉城算是回龙观片区的次新房，但是价格一直属于回龙观垫底的几个楼盘之一。 主要的缺点是，距离地铁有一定距离，靠近主路，靠近角落，学区一般。 隔壁的天露园价格也很低。 未来涨幅大概率随大盘，先天条件比较差，几乎没有暴击可能。
提问：房姐你好！本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！
回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高 商品房优先 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校
提问：房姐你好，新人首问，本人首套首贷，准备首付450万，想在朝阳买一套三居室，要求楼龄尽量新，尽量在2005年以后，5年内没有学区需求，偏好北苑、望京、朝青板块，请问您有推荐的小区吗？另外，请问，您对北京青年城这个小区怎么看？非常感谢。
回答：你好，北京青年城户型不错，楼间距大采光，缺点就是外立面看起来旧，人车不分流，其中2居南北户型和3居（全明格局）比较推荐。 推荐： 朝青 华纺易城，青年汇佳园，珠江罗马嘉园，国美第一城 望京 澳洲康都，利泽西园，宝星国际
提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！
回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。
提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等学区房一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。
回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的学区房，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住+学区房，在购入一套低总价落户房
提问：新人首问请房姐关注：简单介绍下情况，三口之家，双方父母均在老家（山东山西），老婆孩子深户有一套学区房，我户口天津，社保一直在广州缴纳，在天津和广州具备买房资格，孩子3周岁半，我被公司派到北京工作常驻，无法解决北京户口，孩子在北京上学难度较大，现在想买二套，一直在天津和广州之间犹豫不决，去天津实地考察明显感觉城市活力不足，如果单丛保值潜力交付出发，天津和广州如何选择，购房预算总价250万左右，如果选广州的话，金沙洲、科学城、南沙三者五年内哪里比较有潜力？感谢房姐！
回答：广州肯定好于天津。金沙洲这几年金沙洲这几年产业一直不行，加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，不建议看。南沙都是投资客去，真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。 科学城未来的发展会不错现在也有起色，推荐选择这里
提问：您好，新人首问，本人家庭在2015年公积金贷款买了通州的房子，现在房子已卖，8月中收房款。因生了龙凤胎，孩子以后要在东城北京站附近上学，需要买城里的三居室，我在双井上班，我爱人长安街附近上班，我俩工作单位限制，都不方便做抵押贷，资金目前可以凑300万左右。之前看过潘家园小区9几年的电梯房，还有南新园小区顶层东西向的复式（贷款压力稍微有点大）。房子打算20年左右再卖，现在不知道这两个地方的房子能不能买？之后再出手有没有接盘侠？是现在买还是过两个月再买？东四环外的观音惠园或者观音景园怎么样，之后通28号线会不会大涨？或者您有没有合适的推荐（总房款450万左右）。谢谢！
回答：潘家园小区没问题，可以长持。有合适的现在就可以入，不要等. 观音惠园和观音景园价格也不低了，地铁虽然利好，但大涨可能性不大 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特区
提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！
回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪
提问：您好房姐。新人首问，烦劳指教。 非京户，单身，名下无房，10年北京社保，首房首贷，手头购房资金准备比较充足，3500，有新公司在运营，公司流水也不错，银行的朋友提醒可以做经营贷买房，不过提议在东西城，这位置我有些犹豫，中介的朋友也建议缓一缓这个地段。 买房主要为了主要保值增值，同时结合家人自住，海淀，朝阳，西城，东城都可以。计划参考您的自住+学区房分开配置，自住+西城老破小？可接受5-8年更换。目前看过御玺现场，和嘉园在一起，感觉升值想象空间偏弱。其他在看的有清河橡树湾，望京橄榄城，西城中信城。中介也在推荐四季青的新盘，还有朋友也提过朝阳的使馆一号院。随时可入，想请房姐推介下楼盘及合适的价格区间。多谢。
回答：你好，西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比。 后面这几个盘对比排序： 望京橄榄城>西城中信城>清河橡树湾 非京户，单身不建议这么早考虑西城学区老破小，买望京 最稳，橄榄城不错。
提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。
回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。
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发表于 2021-2-16 20:27:51
