北京楼市指南：这条地铁线的开通，周边将迎来重大利好

刘冠华

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：请教房姐，平谷线红庙站的开通会对这个片区有多大的利好？可以简要点评一下这个片区吗？

回答：红庙地铁可以激活CBD的东北角区域。 温特莱，阳光100，梅地亚，亿利生态等办公区距离红庙更近，但是目前这几个地方因为地铁交通比较远实际上办工能级较查，内部商业也很难升级。 在CBD28号线开通之前，红庙对CBD地区人口输送有很重要作用，目前只能依靠快速公交进行输送。 再者，延静里、慈云寺及红北等大型居住社区，一直以来缺少地铁交通，地铁开通可以稍微利好一些价格。 以上这些都是次要的。 红庙地铁站最重要的意义，在红庙本身的改造。 红庙地铁原本就是14号线预留站，但是没有地面出口；想要开战，就需要拆迁。 红庙北里有大量50-80年代公房，尤其路口周边，在加上住四小区后面的铁道站点，首经贸红庙校区大大片占位。 如果要开站，必然需要拆迁，如果要拆迁，开一个口不如一片全拆平整。 如果在大望路北端新开一片平整空地，无论是做住宅还是shoppingmall，对于老地段都是巨大的翻新利好。

提问：房姐好，新人首问，本人28岁，男，未婚，在京社保5年+，互联网行业，公积金顶格，想在婚前购置一套刚需+保值房产，现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作，目前还有应收欠款300万，所以考虑购置远洋的房产来抵债，看了一下北京的远洋新楼盘，除了千万级别的，只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了，想问下您 1. 这个楼盘可以入吗？注意事项有哪些？ 2. 如果自住的话，工作只能选亦庄或国贸了，这两个地方的互联网企业不多，您觉得供这套房是否合适？ 3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多，未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关，未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗？ 4. 未来我有创业的想法，您认为亦庄的创业环境是否良好？

回答：你好，禧瑞天著位于亦庄开发区，周边配套齐全，未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁，交通通达性大大提升。 总体来说，这是个不错的项目。 亦庄的产业主要分为四类：电子\/互联网、生物医药、新能源汽车\/人工智能、高端制造。 “电子\/互联网”类的代表企业是：京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等； “生物医药”类的代表企业是：拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等； “高端制造”类企业的代表是：SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等； “新能源汽车\/人工智能”就不用提了，目前无人驾驶就在亦庄做试点。 亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二（三）旗、西城金融街这些板块之外，最靠谱的，有产业支撑的板块。

提问：城市核心地段CEO盘江景精装修三居室房子刚交房，犹豫从投资收益最大化角度讲，应该先出租几年后再出售，还是先空置等待出售机会？因为考虑如果出租可能损伤房子装修，不出租又白交贷款利息和物业费

回答：首先一套房正常会持有3-5年以上，不满2情况很少。 如果3年以后卖出，现在大可正常出租。 装修，本身就是一种消耗品。 买家需要做的，就是把这份开支量化，计算收益是否平衡。 计算你的租售比多少，装修成本多少，管理成本和你的个人时间价值分别是多少。

提问：房姐，您好！我和老公都是外地户口，两个孩子，老大小学昌平上私立学校，老二为会考虑私立。目前手里1000，但只考虑500用于买房首付或者全款，年入100+。首房首贷，只考虑买现房或者今年明年交的放，目前看过沙河地铁旁中海丽春湖墅的合院、北七家和悦华熙、还有天通苑中苑二手房2007年的房、还有天通苑中苑新领域2017年50年商住两用。这四个您推荐一下，我是考虑自主环境好，将来如果卖也有机会高价出手。谢谢

回答：你好，感谢付费！ 中海丽春湖墅这个项目这个项目的定位是远郊CEO盘，只适合自住，不适合投资。 有些盘，一收割就是一辈子。 首付500，选择范围非常大，如果关注新盘，比较推荐万象悦府，公园悦府，奥森one等 二手房天通苑可以买，但是一定要控制入手价格。 商住由于政策压制，加上交易水费极高导致商住房的升值潜力非常弱。建议优先关注纯住宅。

提问：房姐您好，最近为了改善居住，在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个，一是北七家万科翡翠公园，另一个是高丽营万科观承望溪；两个都是别墅地有期洋房，差不多2022年底精装交房，翡翠公园有118三居和140四居两个户型，观承望溪是132四居户型，单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询：1、翡翠公园是商用地，观承望溪是限竞地，同一开发商对这两种地的建筑成本（房屋质量）和装修成本是否有差别，差别大吗？限竞地5年后才能上市，上市后还有差别吗？如果是自主用途，限竞地这个因素是否不用过多考虑？2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看？从小区周边环境看，北七家周边配套成熟些，观承望溪上班近些，环境好一点，离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学，观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导，另外还有没有其他楼盘建议。

回答：限竞房肯定会简配，简配是方方面面，比如花草、门窗把手等等，越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般，要发展起来需要点时间，不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园>观承望溪

提问：提问: 房姐好，新人首问： 「现状」夫妻京户，有回龙观万润家园南向70平房一套，公积金贷款剩余64万，市场价360W，有现金120W，夫妻在西二旗附近国企+事业单位工作，家庭年收入50+。 「需求」今年3月份获娃一枚，幼儿园及小学，夫妻工作通勤，改善居住。 「问题」1.换房到西二旗(智学苑) 西北旺(春夏秋冬) 清河(海清园 永泰园)以及学院路(学知园等)哪个更合适？2.最合适区域入手价约为多少？3.如何操作获取最大贷款额度？ 谢房姐解答。

回答：西二旗智学苑品质不行，不如看 金域华府 对口育翔+161分校 西北旺(春夏秋冬）可以看，不过性价比不高 清河 海清园不推荐，周围都是棚户区，小区没有固定停车位，到处都是乱停车的，得房率特别低。这一片永泰园和永泰西里可以看 对口二十中九年一贯制 你的情况学院路不太推荐 看房优先清河其次西二旗 垫资全款抵押入是最佳方式

提问：房姐你好，我和男友都有北京户口，有首套购房资格，目前一人在西二旗，一人在五道口上班，月薪税前一共4W吧，男友手里子弹200-250左右，我有100出头吧，我们本来是想婚前各自把首套资格用了，他买个两人的婚房，我自己再买个小房子。关于婚房，目前看的想入手融泽嘉园，融泽的房子，有满五的和不满五的，以87平的两居来说，满五的话大概460W左右，不满五的话大概425W左右，不满五的总成本会低，但不能多贷款，首付要到350以上，就得我们俩一起买。大体情况就是这样，整理一下我的几个问题，希望房姐给些建议，帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五（可以多贷款，男友自己买首付够，我的首套资格不需要用）和不满五（总成本低，但首付高，需要我们一起凑首付，相当于一个首套资格没了，我的首付款也搭进去了），买哪种划算？ 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的，我的首套资格还在，这样的话是考虑满五的还是不满五的合理？也就是说应该选总价低还是选多贷款？ 3、 融泽两居的户型，我们在考虑87平和98平的，如图所示，各自有优缺点，87平的问题是次卧通过厨房二次采光，基本采不到光，优势是价格低二三十万，客厅和主卧朝南，98平的问题是客厅朝北，优势是两个房间很大，南北通透，这两个户型您觉得哪个更好一些？ 4、 除了融泽，您觉得我们还可以考虑哪些区域？想上班不要太折腾，另外能有一定增值空间，未来几年好置换的。我们希望小区不要太老，15年以内，最好10年以内。 5、 我自己买的小房子的话，100万出头的首付可以考虑哪里呢？这个房子想的是短期租出去，未来父母退休了还可以来养老住，所以希望小区新一点，环境配套好一点，能有点增值价值就更好了。

回答：未满五的需要把税费一起加进去再比较，未满五标的能便宜10以上，就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房，主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错

提问：房姐您好，我在亦庄工作，今年10月份左右公司能办下工作居住证，首房首贷，想在北京买房，首付200万，月收入税后3万。老婆孩子在老家，孩子在老家读小学。为了工作方便，即便是买了房子也可以不住，而是在单位附近租房子。把买的房子租出去，减轻月供压力。请问我在北京买房最该考虑的是投资回报呢？还是先解决自住问题呢？我的这点儿首付有资格考虑买北京的学区房吗？谢谢您的指导！

回答：首套房最重要的，一定是赚钱。 无论一个人再怎么说自己买房是自住，实际也不愿意亏钱。 而第一套房，还关系到你家属对你的看法，对你的信任，换句话说：就是你有没有资格执掌财政的权力？ 一般人第一次拿出几百万，结果是赚是亏，对人的性格和信心是决定性\/毁灭性的影响。 暂时不用考虑学区房，尤其高价位的学区。

提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金回报率会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五唯一，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！

回答：你好，青年路板块是一个比较优秀的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

提问：你好，北京房姐，我是外地人，在北京社保，也没有购房资格，怎么办？社保交5年怎么弄？想在北京买房，买一套80平米两居室，计划500到600之间，也不知道买哪里，因为我要买的话是把现在地方的房卖几套才能买，怕最后本地房卖了，在北京买了不好的地段那就太后悔了，求指教。

回答：购房资格可以看下精华主题有介绍，1.办理工作居住证。2. 公司名义先买后期买卖方式过户给个人。 500-600w的房子 可以看看青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的，国美第一城，一居室，望京可以看看澳洲康都、季景沁园的一居室

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。


知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。