贷款收紧，利率上涨，楼市迎来至暗时刻

飘渺九月

01

临近过年，工资、年终奖没有发到手，公司反而强逼员工往指定银行存钱是种什么感受？

近日，某知名房企郑州项目公司员工算是切身体验了一把。

据民生频道报道，该房企郑州项目公司要求员工，每人必须往中原银行卡上存款10万元，上不封顶，如果不存或者没存够，有被开除的风险。

WTF？我辛辛苦苦为公司卖命一年，你一个菜没点，完了我还得先搭点？10万块钱不是小数目，要是没有该怎么办？

要不说是知名房企呢，虑事就是周全，非常“人性化”的提供了“解决方案”——

没有钱，还能没有亲戚朋友吗？可以借啊。

开发商要是无耻起来，真是连自己的员工都不放过。

据该房企员工介绍，不止是郑州项目公司这样，该房企在其他地区的项目，同样要求员工往指定银行存钱。

事情到这一步，就很吊诡了。

开发商这是在牺牲自己员工利益给银行拉存款做慈善吗？那可真是太让人感动了。

答案显然不是。

据知情人透露，现在房企融资特别难，授信额度基本都不够用，想正常从银行贷款，可要大费周章。

有的银行很直接，想贷款可以，要贷10个亿，先往我行存2个亿，否则免谈。开发商没钱怎么办，只能让员工往银行存钱。

这大概也就是该房企项目负责人面对采访，一直不愿意解释的原因。

平心而论，这事做的虽然很不地道，但也可以理解。毕竟在“三道红线”的达摩克利斯之剑下，开发商实在是太难了，不想点办法，怕是熬不过这个寒冷的冬天。

02

开发商需求端不好过，银行供给端也被卡住了脖子。

从1月1日开始，郑州多家银行的前端业务层面口径就变成了：“节制接单”，减缓按揭房贷款放款。

审批流程和周期也开始繁复延长了许多。

比如，和某房企深度合作的招商银行，之前办理按揭贷款走极简风，只需要户口本、结婚证、收入证明等基本资料，1月1号之后，还需要严格审查征信报告和银行流水。

审批周期也从原来的3个工作日延长至了7个工作日。审批结束后，部分按揭暂不放款，具体放款时间，可能要等到年后。

而和该房企合作的兴业、工商、建行、农行、恒丰银行也是类似情况，甚至不少去年12月底的按揭贷款也受到了影响。

而二手房层面，一些银行只是口径上留有余地，实际操作中，则完全按下了暂停键。

一位去年12月购买二手房的朋友，资料已经陆陆续续提交了3次，审核依然没有通过。办理贷款的中介表示，二手房要想贷下来款，最快也得到3月了。

一般而言，年初是银行贷款额度最充足的时候，即使额度再紧张的银行，也不至于在1月份就把贷款额度全部用完，为什么会突然没额度了？

背后的核心是，压在银行身上的两道红线。

2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档、分层明确规定了各银行房地产贷款占比上限，个人住房贷款占比，涉房类贷款的限制红线。

以前文提到的招商银行为例，根据分档和集中管力度要求，招商银行属于中资中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款上限为20%。

但是，根据招商银行2020年中报显示，招商银行房地产贷款比例为33.2%，个人按揭贷款比例为24.7%，均已严重超标。

按照目前各家银行的房贷规模增速，明年起码有超过40%的银行将踩到红线。

政策压力之下，部分银行只能控制房贷规模，暂缓房地产类贷款，对各城市银行之间的额度配比重新进行梳理，对业务模型进行结构调整。

不过，目前来说，超标的银行并不算多，多数银行的额度并未用满，再加上银行内部也有业务KPI盈利指标，相信年后，随着各家银行梳理调整后，放贷会逐渐恢复正常。

毕竟，对于银行来说，让一部分钱流入楼市，可能比流入小微企业搞经营，风险要小得多。

03

当房贷规模的两道红线出台之后，个人住房贷款的规模一定会被控制。

个人房贷，也将同时成为各家银行的稀缺资源，当然是谁给的利息高，我贷给谁。

对于购房者来说，最直接的影响就是——

利率变高了。

1月27日，广州工、农、中、建四大行房贷利率全线上涨，首套房贷款利率从原来的LPR+40BP上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。

根据1月20日的最新LPR报价，五年期LPR为4.65%，换算后，首套房贷利率从原来的5.05%上调为5.2%，二套房贷利率则由原来的5.25%，上升至5.4%。

同样100万的房贷，每月要多还100元。

而作为长期居于全国利率最高位的郑州，购房者则更加悲惨。

据统计数据显示，去年年底，郑州大多数银行的首套房房贷利率为5.39%——5.635%，相当于原先基准利率上浮10%—15%，二套房房贷利率为5.635%—5.88%，相当于原先基准利率上浮15%到20%。

银行贷款额度收紧后，不少银行的房贷利率发生了变化，部分银行首套房房贷利率已经来到了5.88%，二套房房贷利率则达到了6.125%。

一位朋友，12月30号买的常西湖某楼盘，在交通银行办理的按揭，1月26日，按揭批复，利率为5.88%，相当于基准利率上浮20%。

而据某中介专门办理按揭的工作人员介绍，利率预计很大可能还会上调。

04

2021年刚刚开年，楼市便在一片哀嚎中陷入至暗时刻。

没有一个关于楼市的利好消息，全是利空，中央始终对房地产是严防死守。

设置各种红线对房地产进行打压，不止是打压房价，重点是预防房地产市场的风险冲击金融市场，避免银行贷款过度集中在地产。

说白了，就是提前给房地产的金融风险进行排雷。

银保监会的领导说：房地产是我国最大的灰犀牛！

如何化解这个灰犀牛的风险，最好的方法就是慢慢解绑，降低依赖度，最终实现彻底摆脱。

在三道红线和两道红线都没能刹住深圳和上海房价持续暴涨的车后，1月26日，住建部领导直接前去调研，要求落实城市主体责任，坚决遏制投机炒房。 

这是中央对炒房客的国家级劝退，也是高层把房地产装进笼子的最高决心。

房地产，真的要被彻底按死了。

而楼市的每一次调控，总会有刚需被误伤错杀，我们唯一能做的就是提前做好心理建设。

就像利率提高，炒房者可以不买，刚需也只能认了。