楼市“资金断流”，个人按揭贷款额度告急，楼市何去何从？

惜颜705

楼市“资金断流””，个人按揭贷款额度告急，楼市何去何从？




2020年底，国家密集出台了多项关于房地产调控的相关政策，在中央工作经济会议上也再次重提“房住不炒”的指导方针。

但是，在最近的一段时间，我们却看到上海、深圳两地的房价，却是坐上了牛市的快车。可以说一天一个价，涨幅惊人。甚至两地都上演了多次抢房大战。让很多老百姓，直呼买不起！

动辄几百万，甚至上千万的房产就如同不要钱似的，整个楼盘“日清”，甚至是瞬间“秒光”。据报道，上海新房市场人气最高的一个项目出现13人抢一套房，且该项目首套房摇号验资就得700万元、二套房验资甚至要1300万元。这样的场景真是让很多人看不明白，难道是我太穷了，还是中国有钱人太多呢，为什么这么多人，拿出几百万、乃至上千万保证金如此轻松呢？



除了上海、深圳楼市火爆外，全国多地也有不同程度的楼价上涨。

一方面是国家政策严控房地产过热，一方面是市场持续推高，甚至不乏有众多的炒房客入场。于是我们也随后看到了沪深两地紧急出台楼市新规，以上海为例，1月21日，上海连夜发布楼市调控新政，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，于1月22日起实施。重要内容一、对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。二、要求严格执行差别化住房信贷政策。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。三、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；四、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。



深圳同样做出房地产严控措施，围堵假结婚购房。此前，，深圳网红楼盘价值上千万的住宅，据悉“打新”中一套赚500万！暴利的驱动下，聪明的人来不会缺席，假结婚、假离婚为了购房如同儿戏一般，所以深圳也是重拳出击。

如此高压政策，依然难以消退房价“虚火”。这不，最有效的降温“寒流”来袭。
据相关媒体报道，沪深两地关于“房贷发放放缓甚至暂停”的消息不断，不仅是沪深两地，全国各地也同样出现了类似现象，
《每日经济新闻》报道，上海、深圳两地多家银行贷款额度收紧，甚至在上海地区，有银行表示放款时间无限期。





据21世纪经济报道，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，前端业务层面口径为：“节制接单”。
光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，其合作的其他银行目前审批、放款基本正常，从房贷大头四大国有控股银来看，放款周期均在一个月以上，并且难以保证。
全国其他地区个人贷款审批也均出现审批时间长、银行房产信贷额度不足现象。
为什么一下子，全国银行如此缺钱呢？
这就要说到，2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”：第一条红线是房地产贷款占比。第二条红线是个人住房贷款占比。
在过去，房地产贷款风险低、有抵押，周期长、利润高，一直是银行业最喜欢的贷款项目，甚至个别银行房地产贷款占比高达到60%以上。央行出台的的两道红线，对于绝大多数的银行绝对是一记“重雷”。



据国盛证券统计：
第一档银行中，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比分别为33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地产贷款合计占比分别为41.72%和50.01%，超出央行设定40%的上限。
第二档银行中，招行、中信银行、兴业银行个人住房贷款合计占比分别为25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信银行、浦发银行、兴业银行房地产贷款占比分别为34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出央行设定27.5%的上限；
第三档银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。
2021开年，银保监已密集披露超200张罚单，合计罚款金额超2.5亿元。违规发放涉房贷款受重罚。在此情况下，哪家银行还敢顶风违规放贷呢？
央行“两道红线”新规逐步落地，无论是个人贷款还是房企贷款将全面受限。





那我们下面就来分析一下，银行“限贷”，对个人购房者到底有什么影响呢？

一、对于部分已经超出央行规定的红线的银行，必须逐步缩小个人住房贷款占比，首先回收个人住房贷款，同时增加消费贷和企业经营贷。

二、对于接近央行规定红线的银行，因个人房地产贷款占比额度有限，也必然会收紧放贷规模，谨慎把控房地产贷款增速。

总体来说，就是从现在开始，个人购房者申请房贷是越来越难，同时审批时间也会变长。

当然，“两道红线”不仅影响个人住房贷款，同样也会影响到房地产开发贷款的额度和审批难度。

那么对于个人购房者来说应该如何抉择呢？



首先刚需、急需购房者，应从速决策。

如果我们是刚需购房，并且急需买房，同时也需要银行贷款，那么就要趁早，毕竟现在部分银行还有住房贷款额度，如果等到下半年，贷款额度进一步收紧，那么贷款就更加的困难。当然我们在购房前一定要了解各银行的情况，做好充分的准备。

同时我们也要考虑到房价的变动，现在政策效果刚刚显现，房价并不会立即出现大幅度的下调，国家政策也并不是一时之策，一定会长久执行。
一方面对于房地产开发公司而言，贷款受限，地产公司一定急于收回资金，预计下半年，新楼盘会有大幅价格优惠。
另一方面，个人住房贷款紧缩，也势必会影响到众多购房的决策，毕竟大多数人都需要贷款购房，贷款审批难，那么也会影响到准购房者的数量。房地产市场的供需关系将发生变化，供将大于求，呈现买方市场。也势必影响楼市价格走向。

受此影响，购买在建新楼盘的购房者，也要做好延期交房的心里准备，毕竟房地产开发贷款受限，也有可能影响房地产的建设进度，所以各种因素也要考虑到。



其次，全款购房者不要急于下场

如果是全款购房，那么我们也不必着急，现在绝对不是最佳的抄底时机，上面我们提到下半年地产公司急于回笼资金、市场供需关系转换，手持现金的购房者将有很大的议价空间。

三、受政策影响，二手房交易也将受到很大的影响。
首先购买二手房，贷款比例本就较小，同时受到政策影响，贷款审批难，周期长，对于二手房的交易双方都需要做好心理准备。对于二手房的卖方，收到贷款尾款的时间将会延长，同时也加大了买方贷款审批不通过的风险。所以建议在签订购房合同时，提高定金比例，以减少买方违约带来的损失。
针对于二手房的买方，要做好相关银行贷款审批情况的了解，确保自己的贷款能够通过，并能及时到账，以减少因此而带来的违约风险。同时建议签订购房合同时，尽量延长付款周期，减少因银行审批和下款周期带来的违约风险。






四、强烈建议，不要使用过桥资金
在二手房交易过程中，无论是买方还是卖方，乃至有住房升级需求的购房者，都尽量不要用过桥资金，这一点一定要慎重，因为我们都知道过桥资金都是按天计息，现在贷款审批时间难以确定，为减少自己不必要的风险，请慎重、慎重、再慎重！

近年来，国家对房地产的监管可谓是层层加码，从房地产开发商到金融机构已先后被纳入监管。那么，2021年房地产金融政策会有哪些变化？





1月15日，国新办举行2020年金融统计数据新闻发布会。央行金融市场司司长邹澜表示，近年来，人民银行坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理，重点开展了几方面的工作。
一是加强了房地产的金融调控。牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。
二是实施好房地产金融审慎管理制度。其一是落实长效机制，因城施策，实施好差别化住房信贷政策。其二是按照规则化、透明化方向，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。其三是建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。
三是完善住房租赁金融政策。按照“租购并举”的方向，加快研究金融支持住房租赁市场的政策。
邹澜还表示表示，下一步，央行将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。






从邹澜司长的发言，我们可以看出国家金融政策的调整具体举措和方向。从金融政策上来看，未来房地产严控是常态，房价一定会得到有效地抑制，同时个别地区房价在2021年出现下行趋势的可能性加大。

受金融政策影响，房地产溢出的资金会流向制造业及小微企业，这对于市场经济的恢复具有积极的作用，受此影响，未来上市企业的股市表现值得期待。与此同时，看国际形势，世界各国都把目光瞄准中国，现在已经有很多的外资进入我国，不是投资实体经济，就是进入我国沪深股市，那么2021年的股市总体发展趋势将有更多的利好。

对于我国楼市的发展，随着租赁住房加码入市，同时政策面对楼市的降温，市场供需结构将发生变化，楼市暴涨将终止，未来房价将在震荡中调整，对四五线城市，价格下行趋势已是必然。

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