近期，固安房价，又又又跌了一波！
粉丝发我消息说：
相比2017年高点，瀑布式下跌六成了！
漏水漏得厉害噢……
而且，还有人抄底抄在半山腰的！
哎，一群傻呼呼的小白投资客⋯⋯
根本知道老杨所谓的“右侧交易”为何物？！
想了解右侧交易，可点看此文：楼市抄底哲学：右侧交易与C浪下
近日，又有粉丝告诉我最新动态：
环京有大事发生！
其意思，我翻译一下：
固安大地主，华夏幸福资金面紧张，可能降价促销，会影响到环京，尤其是固安房价变化。
另外，近期还有新动态：
由于河北疫情有所扩大，所以北京对于环京人群进京有控制：
大家看看，关键时候，环京居民，与北京居民，差距进一步拉大了。
看来，环京房价，还没跌到位
从下图廊坊的二手房价格指数来看，廊坊言房价近二三个月房价加速跌了一波。
环京，尤其是廊坊，包括北三县与固安等，房价为什么下跌时间如此之长，跌幅如此之大？
不仅埋了一大群2016-2017上半年高位入市者，也让近两年试图抄底者也只是抄在了半山腰，也被埋进去了！
环京房价下跌惨案，可以列入中国房地产发展史了。
2017年6月，老杨写了篇文章（点看）： 重磅：环京陷落，抑制房价泡沫，攻破最强堡垒！
老杨分析原因：1、本轮短周期，燕郊涨幅非常大，上涨二倍到三倍，几乎可以说全国第一。2、投资投机性成分特别大，不仅有大量一般性投资投机者，也是全国中介人员自己参与炒房最凶猛的地区。3、政策突然严厉，5月河北省发文，6月廊坊出新政，严格要求外地人需三年社保。4、受3.17北京新政冲击（认房又认贷，导致将来打算在北京买房的人珍惜处女贷），以及北京楼市降温的影响。5、如看历史规律，每次北京楼市降温，燕郊总是率先跌价、跌幅最大，这与燕郊是环京最大睡城的性质有关。
接下来，我们看地产杂志的记者林志愿关于固安的报道节选：
位于固安北边、某知名项目一位销售人员告诉记者，“我们项目2016年主打的两居室和三居室住宅，皆以单价21000元/平方米上下售罄，当时三期项目共1200套房，排号客户却高达5000多位。即将开盘的是该项目第四期，产品皆为花园洋房，300套，单价也在21000元/平方米左右，但已预约排号的购房者已寥寥无几。”
据记者查阅房天下公开数据显示，固安二手房平均成交价格与成交量皆发生剧烈下滑，成交均价从三月的21507元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，均价下跌高达4500元/平方米，跌幅超过20%，而三月至六月的成交量仅443套。
学府丽苑的一位销售对本文记者透露，“2014年时一个深圳炒房团以6000元/平方米左右的单价，拿下三栋楼300多套房，开春前以23000元/平方米的单价卖了几十套房。但是，近期该炒房团已18000元/平方米的单价将他们剩余房源挂牌转让，但一个月来无人问津。”
据记者实地考察，虽然固安新房近两年销售火爆，入住率却极低，除了固安北边温泉城、豪爵公馆等几个较早开发的项目外，其他项目一到晚上空无人烟、一片漆黑。
大部分都是来投资的，所以入住率确实比较低。据市场情况，近两年固安新房业主只有20%是属于河北与北京，剩下80%皆是来自全国各地的投资客。
不少人对固安楼市前景表示出部分担忧，“在产业、人口还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价却已经提前暴涨至此，固安未来房价的天花板在哪，发展前景几何，都有很大不确定，毕竟更早起风的燕郊和通州的均价也才30000元/平方米。
老杨的判断是，固安的问题与风险比燕郊还要大！
燕郊距北京市中心30公左右，紧邻通州城市副中心，而固安距北京市中心50公里左右。这一距离，也就意味着，即便通地铁，住在固定，去北京市中心上班，也不太可能，当然会有少数人这么干，只是天天上班累成狗！经历一段时间的身心折磨，部分年轻人会放弃，转而在北京城租房，可能周末才回固安那个家。
关于北京第二机场，利好机场相关产业，尤其是物流产业，但对住宅地产的利好不宜高估。第一机场周边的顺义，房价水平很高吗？国内哪个郊区机场周边的房价较高？好像没有吧。
而本轮固安房价涨幅，却相当接近燕郊，总体上涨二倍左右。同时，固安的投资投机客，与几乎与燕郊一样多，且由于价格明显低于燕郊，投资门槛很低，还有多个超大盘的新房供应量较大（远大于燕郊），因此来自全国各地的屌丝型投资者巨多！
还有重要一点：固安房子的流动性明显差于燕郊。主要是燕郊自住功能强，而固安自住功能弱。所以，上述我举的燕郊天洋城这样的小区，在楼市降温之后，有急需钱的业主降价二成，有人接盘，成交仍有一定的活跃度。而固安这样的市场，当前即便降价三成，也少有人接盘，立即变成死水一潭。
有些人可以长期持有，但有些人就是炒短线的，如果急需钱而不能出货，是否有可能被逼跳楼？想想2015年下半年股灾发生、有些股票连续跌停板，导致个别无法卖出的高杠杆者跳楼，你就会明白了。
大都市周边地区，不是不能投资，而是要在合适的时点、合适的价位上车。一定要争取在每一轮上涨行情的上半段，上车！
总有些网友在老杨微博上留言：某某城市房价已经上涨一倍多了，你说会下跌一成（或二成），有意义吗？老杨你别搞笑了！
这些天真的网友可能不知道：并不是所有的购房者，都是在上涨初期上车的，多数人是在上涨后半段才如小绵羊一样跟随大军进去的，还有很多楼市小白是在上涨阶段的最后五分之一，甚至是最高位前后，才后知后觉的进去的。
房价下跌二成，就意味着很多人或者被套住，或者赚不到钱，而且还很难转售。如果市场调整三年，那么你还得算另一笔帐：借贷成本。或者资金的机会成本，比如100万买风险很小的信托产品，一年8%左右，三年就是24%的收益。即便你买的是二手房，租出去，年租金收益也只有2-3%。
3月10日，我在《当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗》一文中，指出全国楼市泡沫最大的地区正是环京。环京房价泡沫，大于环沪和环深。在文中，还指出：
我只想说两句：第一句，珠三角与长三角，经济与楼市牛逼的时候，京津冀三兄弟，只见京；环京这帮穷小子刚刚迈上小康大道，房价却急涨得比富实裕大叔环沪环深还要高，这叫“步子太大，扯着蛋了”，知道吗？
第二句，历史上，环沪环深房价大涨一倍（甚至不到一倍）后，曾经趴在地板或地下室里长达五六年，环京的朋友们，你们知道吗？
回顾本轮房地产短周期过程中，部分城市房价暴涨，以及政策不断收紧，仿佛是一场大戏，而且比2003至2013年那十年，更加惊心动魄，更让购房者喜怒哀乐，更让开发商亢奋与纠结。
如今，泡沫最大的地区，在严厉的调控之下，终于开始出现实质性降温。抑制房价泡沫的大军，终于攻破第一个最强大的堡垒！
后面的故事，大家自己想去吧……
关于大兴新机场对于固安楼市的影响，几年前曾经引发过热烈火的网络争论。有人非常看好，有人没那么看好，老杨就是后者。
有网友，总嘲讽老杨爱吹牛。
其实，吹牛也需要有资本，没资本就吹那就不是嘴了，屁呀！
老杨还是讲武德的，吹牛必须用嘴。
关于环京，以及整个京津冀，老杨都是有资格吹上几吹的！
2017年3月10日，在北京、环京、整个京津冀房价涨晕之际，所有房企、购房、专家都大使劲冲冲冲的时候，老杨写了公开写了篇文章，逆势而呼，大胆指出环京是当时楼市泡沫最大的地区！极力劝说铁粉不要继续上车了，应考虑风险！
就是这面这篇文章：
可惜的是，《当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗》这篇文章后来被后台删除了，可能因为影响太大了吧。
老杨百度了一下，发现还有别的小号全文转载此文，就再度在这里分享一下吧。此文实在太经典了！免了以后全网找不到，呵呵。
过去十几年，认为中国房价出现泡沫、将大跌的国内外专家学者，可谓层出不穷，前赴后继。如今回顾，他们全都死在了沙滩上，久久的被群众们嘲笑、耻笑、骂笑。
那么，从这一现象，是否可以推断出一个结论：中国楼市铁定不会出现泡沫，房价绝对不会大跌？
显而易见，这是站不住脚的。市场历史波动中，存在规律，但泡沫与大跌这样的极端市场现象，往往无法通过历史数据提前推导出来，泡沫的生成及破灭，往往是事后才发现的。我们不能苛求学者专家精准预言泡沫与破灭，但当市场越来越反常时，多听些不同观点，有助于保持理性思维，别让市场的高温烧坏了你的脑袋。
今天，微博网友@荷兰_土豆，在我微博（帐号：杨红旭）上留言：北京东南50km的廊坊市区，年后又开始飚了，新开盘的项目纷纷提价，二手房成交价也在创新高，因为廊坊市区没限购之类的政策，现在房地产商已经开始宣扬2017年年底破3万了，好恐怖啊，想2016年年初的时候均价也就7-8K的样子，现在2.2万真到3万的话，这泡沫有点太大了吧，请杨老师分析下会出现这种可能吗？
今天，我想就这个话题，针对环京楼市，做些比较性分析。
常看老杨微博微信的网友，都知道过去两年多，老杨关于全国楼市和区域楼市的观点。关于看多楼市、提示抄底、板块轮动等观点就不多说了。
关于看空区域市场的观点，主要以三个城市为典型：去年上半年连续三次升级深圳预警，当时认为深圳泡沫最明显。去年二季度看空苏州，认为地王潮将被套。三季度看空合肥，认为当地史无前例房价暴涨导致全民炒房，后市风险较大。当前，这三个城市，市场皆开始降温了，红色预警已经解除。
然而，北京与环京，成为近期老杨心中的一点痛。原本，去年11月30日，我写过一篇文章，将几个城市的预警级别集中升级为红色， 包括上海、北京、南京、合肥、厦门、无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。但春节过后，北京、环京、厦门的房价反弹明显。尤其是北京与环京，网友们对老杨意见很大，天天都有“打脸族”出没我的微博。
老杨关于楼市的预测，不仅主攻全国大势，还兼顾了主要城市和热点地区，多说多错，尤其是具体城市的预测上，很容易出现偏差，或者被误解。之前深圳和合肥，也出现过类似情况。四级预警体系，原本就是预警，预测未来房价会跌，而不是当下。这需要有一个变化的过程。
但老杨也承认，春节过后北京部分地区的二手房大涨，其幅度明显超过老杨的预期。不过，反过来思考，像老杨这样十几年如一日，客观跟踪研究市场、理性判断预测的专家，居然会被那么多人气势汹汹的打脸，是否说明这个城市的房价已经过度背离正常轨道了呢？
先聊北京，再说环京。
这轮短周期，北京房价上涨，滞后于深圳和上海，略早于广州。2016年春节之后，经历了一轮急涨，两个月涨了三成左右吧。当时有些北京粉丝，向我反映市况。其中有位北京妈妈，给我写了一篇较长的文章，细述加哭诉了痛苦的看房过程，最后心身憔悴，打算放弃了。咨询我后，她坚定了信心，不到一个月就在微信中告诉我已经买好。
当时，从房地产短周期与房地产板块轮动角度，我坚定看好北京房价短期走势。3.25沪深调控之后，没有调控的北京也平静了几个月。当时预计9、10月还有一波行情，但看涨幅度不超二成，略保守了一点。8、9两个月涨得挺凶。10月国庆调控潮，让我对北京、上海、厦门、合肥等热点城市全部趋于谨慎，陆续升级为红色预警。真的没料到节后北京部分二手房跳涨。这已超出我的预测能力之外，我认错。
至于春节后这一波涨幅，未来下跌时会否被全部抺平？从逻辑上讲，我认为这是大概率事件。但房价是否能回到9.30之前？我认为部分板块是很可能的，而部分板块可能性不大了。毕竟9.30之后，北京房价上涨的区域差异是比较大的。
我认为，经过节后这轮上涨之后，北京本轮短周期全市房价的累计涨幅，基本与沪深苏厦合南津等热点一二线城市齐平了。北京已经不存在任何低估，轮动已经充分，与其他热点一二线一样，当前的定性是：出现暂时性泡沫。
但不是明显泡沫，更不是长期性泡沫，也不会出现崩盘式下跌。这种性质的泡沫，在当前中国国情之下，不会破，没必要破，会通过一定时间，小跌加盘整，就能使泡沫收缩，重归基本合理范畴。
接下来，聊环京。
多数环京地区，可就不仅仅是个暂时性的小泡沫了，我也不敢定性他们为大泡沫，那就中庸一点，定性为：中型泡沫。
只所以说“多数环京地区”，那是因为我对近通州的环京：燕郊、部分大厂和香河。对此高看一眼，将他们也归为与北京同性质的小泡沫。
主要是通州城市副中心的定位与规划、建设与发展，潜力很大，且具有中长期性，这一重大利好，有能力扛起一定程度的高房价。
早在2015年8月，我曾专门写过一篇文章，剖析通州的楼市利好与投资价值。而当前北京市区房价还没真正启动上涨。
接下来，聊多数环京。
本轮短周期，环京房价涨幅之大，在这些地区的楼市发展史上，是空前的！也可能是绝后的！环京70公里之内，基本上房价全翻番，部分地区涨幅更高达150-200%。
上述微博网友 荷兰_土豆 所言，廊坊市区房价2016年年初也就7-8K的样子，现在2.2万左右。
我查了一下，安居客上的挂牌价，廊坊广阳区的均价由2015年7000左右，涨至目前18000左右，累计涨幅160%左右。燕郊由2015年8500元左右，涨至目前28000左右，累计涨幅230%左右。永清由2015年5000元左右，涨至目前12600左右，累计涨幅150%左右。
那么，短周期内，一轮上涨，涨幅多大才叫合理，多大才算小泡沫，多大才算中泡沫，多大才算大泡沫？
这个问题很好，但老杨无法给出答案。房地产的区域属性太强。我估计全世界没有一个人能给出准确答案。
我可以给大家提供一个考虑此问题的思路：比较一下国际泡沫案例，国内泡沫案例，国内以往短周期的房价上涨合理区间。
酿成楼市大泡沫的涨幅案例：1985年至1997年，香港房价上涨7倍。1990年至1986年，台北房价上涨4.5倍。1991年至1985年，日本六大都市街地地价上涨2.5倍。
老杨的大致且粗浅看法：国内一轮上涨，两年内涨幅超过100%，都不正常，有小型泡沫，超过150%有中型泡沫。上述的燕郊超过200%，如果没通州城市副中心的强支撑，肯定是中型泡沫，暂按小型泡沫看待吧。
各位看官又会问：你说一线和强二线涨一倍只能算小型泡沫，环大都市涨一倍多就算中型泡沫，凭什么？
略作解释：同样都是暴涨，一线和强二线经济发达、产业集聚、人口流入，所以高看一眼。环大都市周边，低看一眼。另外，大都市房价暴涨，内因驱动型，环大都市暴涨，外因跟风型。
性质不同，美丑有别。别以为你丫去韩国整容，老杨就看不出来了，呵呵。当然，多数吃瓜群众会兴奋的一路高喊一路奔了过去：美女，美女，我爱你，我要占有你！
分析完短期涨幅与泡沫的内在关系之后，咱们换个角度，比较一下环京、环沪、环深，与市中心相比，不同距离的房价水平。
首先提示一下，距离与人口有关，按2014年底数据：上海2400多万人，北京约2200万人，具有可比性。而深圳约1100万人，可比性偏弱。
比较几组数据：
距北京市中心30余公里（距通州副中心12公里）燕郊 房价 28000元
距北京市中心45公里左右的香河、廊坊 房价 18000元
距北京市中心50公里左右的固安 房价 18000元
距北京市中心60多公里的永清 房价 12600元
距上海市中心35公里左右的花桥 房价 20000元
距上海市中心40公里左右的昆山、太仓 房价 13000元
距上海市中心60多公里的嘉善 房价 9000多元
比较可知: 距大都市中心相近的距离，环京房价比环沪房价，高出40%左右。
距离深圳市中心23公里左右的东莞凤岗 房价 16000元左右
距离深圳市中心30公里左右的东莞塘厦 房价 15000元左右
距离深圳市中心35公里左右的东莞清溪 房价 12000元左右
距离深圳市中心50公里左右的东莞东坑 房价 10000元左右
由于深圳人口只人京沪的一半左右，距离要缩短一些，才有可比性：
可以拿廊坊的房价与塘厦相比，环京高出环深20%左右
可以拿永清的房价与清溪或东坑相比，环京高出环深10%左右
从这个纬度进行比对之后，老杨的结论是：环京房价泡沫，大于环沪和环深。（注意：上述各区域均价只是大概数据，仅供粗略对照）
当然，在环京买房较多的北京的朋友们，北方的朋友们，一定会反对老杨，他们反对的理由，我不用征求意见，也能想出来，主要有两条：一是当前环京的房价热度远高于环沪环深，说明需求旺盛，未来一年房价只会涨得更高；二是京津冀协同发展是国家战略，长三角与珠三角过时了，算个鸟。
对于这两点，本文不想展开批驳。这篇文章写得有些长了，老杨年纪大了，连着写几个小时，累得慌。另外关于环大都市的楼市发展，我已研究些时日了，最核心的观点，想放在内部讲课时说，呵呵。
在此，我只想说两句：第一句，珠三角与长三角，经济与楼市牛逼的时候，京津冀三兄弟，只见京；环京这帮穷小子刚刚迈上小康大道，房价却急涨得比富实裕大叔环沪环深还要高，这叫“步子太大，扯着蛋了”，知道吗？
第二句，历史上，环沪环深房价大涨一倍（甚至不到一倍）后，曾经趴在地板或地下室里长达五六年，环京的朋友们，你们知道吗？ | 
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发表于 2021-2-14 17:12:57
