|
|
我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：限竞房、共产房，商品房，到底有哪些不同？
回答：首先要搞清楚概念。现在市场上销售的房子，主要就分两类，商品房和政策房。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，可以自定价格出售的产权房。市场上大量的新房和二手房基本都是这种，可以自由流通。政策房全名叫政策性保障性房产，是政府为了保障中低收入家庭能买得起房，住的起房，而推出的一系列保障性住房。政策房主要分为这几种：
1、经适房，就是经济适用房，是面向本市户籍低收入家庭的保障性住房，5年内不得交易，如出售只能原价出售给同样满足经适房条件的家庭，5年后上市交易，要补缴土地出让金。
2、共产房，就是共有产权房，是政府和个人分别持有该房的部分产权，比如该房市场价是70000元每平米，个人可以按49000元每平米买下70%产权，相当于7折就可以购房入住。取得产权证满5年需转让的，可按市场价格转让。但你能卖的，就只有你持有的这部分产权。
3、限竞房，就是在土地出让之前，政府先制定好该地块房屋的封顶售价和平均售价的最高限制。限竞房也需要满足政府规定的保障性住房轮候家庭，且必须5年后才能上市交易。政策房跟商品房相比，房屋的资产、流通、商品属性被政策大幅度调低了，买了自住可以，想要交易变现就不容易了。一是限制了购买人群，大多是申请保障性住房且符合一定条件的家庭，才有资格购买，并且将来交易，也只能面向同样的人群。二是限定了交易期限，一般按照2年建设，2年下本，5年持有。
一旦购买了政策性住房，基本上10年左右没有变现流通的机会了。如果说家庭财力够得上商品房，那就尽量买商品房，不光是房产，也是资产。如果家庭财力不够又有资格，买政策房主要是保障居住。
提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽（两年左右可能搬大红门），对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万（稳定，可开收入证明），对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房（作为婚前财产），5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。 问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，最大限度利用全款优势（如买入高税费房子），等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？ 问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。 问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？ 问题四：现在市场（尤其二手房市场）价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？ 问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？（不是丰台也可以） 期待您的回复，谢谢。
回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。 西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。 西罗园三区的价格相对坚挺。 总价280以内买不到像样的学区，建议未来有了孩子再考虑入手学区房。 方庄可以关注下，比如新坐标和新世代
提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点
回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地
提问：你好！想在西五环内买个大点的带院子的房子，目前了解的有西山美墅馆、檀香山、西山美庐、中间建筑、燕西台等，预算3000_4000w左右，从居住及保值增值看，哪个小区比较合适啊？谢谢！
回答：推荐 西山美墅馆和西山美庐，西山是2000年就形成的高档别墅板块，认可度还是很高的，相对有一定保值属性，属于北京自然景观和人文景观结合最好的地方，也是离北京最近的山区
提问：房姐你好。我们是外地来北京工作，两人加起来月收入约5万元，公积金一个月缴纳6700，尚未结婚领证，准备2020年利用我的工作居住证在北京上车。但是我本人在外地有过房贷，女朋友则没有购房资格，所以只能算二套。目前手中首付可以凑出200万左右，有几个问题想向您请教一下： 1.先全款再抵押的方式具体详细的操作流程是什么，市场上是否有这一类的中介机构帮助办理。中间会有哪些风险点，如果方便的话，希望可以得到您的详细指导 2.目前我们选定的标的在朝阳，初步看中大望路附近的阳光100（8w均价，较新但只能买一居），光辉南里（6w均价，老破，可买2居）。不知道这两个小区是否值得买，如果不值得，朝阳区还有什么小区值得推荐 3.淘笋一般来说的流程是什么，就在贝壳APP上搜吗，还是借助什么媒介，如果知道和判断有笋盘出现，是否需要天天盯着等等，目前我们还是一头雾水的状态。如果链家中介费不值得这个价，我们还有什么其他找房的渠道可以选择 4.先全款后抵押的模式为何要优先找不满五唯一的房源，这个有点不太能理解。我感觉即便最低指导价过户，也是一笔不菲的税吧？这个可否举例说明一下 总之问题比较多哈，不知道你是否提供更加定制化的服务，如果有我们肯定会购买！希望能得到详细的指导，谢谢！
回答：1. 这两天我会详细写一篇全款抵押，请关注 2. 光辉南里小区非常拥挤，房屋品相较差，不推荐，阳光100可以看。另外 华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐也可以 3. 相对市场价有一定折价的都是笋盘，不过大部分都内部消化了，基本1天就没，普通人全款抵押是最好的淘笋路径。 4. 有些差价比你想象的大，经适房的 土地出让金 税费就不低
提问：房姐好 新人首问， 之前提问没排上队希望这次能回复，考虑5年期投资为主，纠结于孙河新房洋房带花园和地下室（类似别墅功能、限竞房）和望京\/双井次新房的平层之间的选择，别墅投资属性差，此类洋房相比别墅性价比高，但担心未来此板块的买家更倾向于别墅而非洋房（虽然功能类似），恐存在需求错位而不好出手。城区平层保值风险小及出手率高，但已是成熟社区，感觉增值空间不让孙河。如果此洋房能捡漏可以出手么，听听您的建议。
回答：洋房依然不如大平层的回报高，买房投资最重要的是地段的价值，孙河目前大多是溢价的，天花板没有望京高 同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价： 6层退台洋房比高层贵约30% 6层普通洋房比高层贵约20% 7层伪洋房比高层贵约17.5% 8层伪洋房比高层贵约15% 9层伪洋房比高层贵约12.5% 10层伪洋房比高层贵约10% 房再高，连伪洋房都算不上了
提问：房姐您好，我想咨询一下，望京的融科橄榄城一，二，三期对比北苑的亚奥金茂悦，哪个盘更好，怎么选择？手持资金1000万，没有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，这样的情况，应该选择哪个盘比较好？非常感谢
回答：融科橄榄城>亚奥金茂悦 亚奥金茂悦在北苑属于品质改善盘 相对也有溢价，离中心城区有段距离。投资角度北苑可供选择的不多，整体价格不算洼。 融科橄榄城虽然也有品质溢价，但望京的开发潜力还很大，意味高净值之人群的持续流入，后期接盘不用担心
提问：找房中重要的一点是考虑人流，比如像建材城东路金隅翡丽这种又偏又没配套的盘，我怎么才能知道他的目标人群都是来自哪里？还是应该既然不知道，直接回避不要浪费时间就好呢？
回答：金隅是有购买力的，属于区域里比较稀缺的标的，有对比优势。 只是霍营地区本身市场总量，更多的来自于上地到回龙观的人流溢出与小区本身的分流吸引。 最终看的是价格。 从战略上，如果你不是需求回龙观附近标的，可以首先定位在朝阳的地铁次新。
提问：房姐你好，新人刚加入，首次提问，盼回复。 【个人情况说明】：非京籍，有工作居住证。为了落户为孩子将来上学（目前2岁），18年在天津北辰买了三居室（今年5月刚交房），属于首套货款。现在有所后悔，感觉应该先在北京上车，规划近期赶紧离婚，为明年在北京买房准备。 【问题请教】 1，目前子弹120，年收入100，明年有首套资时候，子弹220左右；请问买东三环、四环左右的老公房，还是买东五环外如常营附件的二居室合适，还是青年路附近一居？ 2，如果常营附近，北京新天地如何？或者还有推荐吗？ 3，用子弹220在北京上车次新二居室；还是把天津的卖了，可以有330的子弹在北京有其他选择？ 4，待4年后，孩子上小学前，可再次攒够300子弹；在天津买个好学区孩子上小学，还是把300子弹用在北京，待孩子初中后再去天津（也就是投资北京和天津哪个合适一些？） 5，如果离婚的话，之前的房子是我个人的征信还贷，房子是否能全部给到媳妇，为以后自己在北京首套准备？ 6，为何您提到（二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷）这句话，没太理解，望指点。因为涉及到是否离婚。 以上，感谢指点，再次感谢。
回答：1. 这几个位置涨幅差不多，你考虑品质自住就选常营板块 2. 苹果派、柏林爱乐、北京新天地这几个都可以看 3. 如果天津并不使用就出掉，子弹对上车盘很重要 4. 北京无论是城市基本面，上涨预期，人群购买力都比天津强的多，投资第一选择是北京 5. 你有过贷款记录就不是首贷了 6. 这是从投资角度，房贷低利率高杠杆大资金是普通人少有的武器，房价上涨通道，增值速度是超过你想象的。如果是无杠杆的情况，买房投资的收益会变得很普通。你也可能说如果下跌怎么办？任何投资都会面临风险，这就是选筹的重要性，并不是乱买，选对城市，选对标的是前提。
提问：房姐，您好！新人首问。本人51，全家天津籍，年入80-120不等，目前朝阳管庄110平+68平两套房，近京武清高村别墅一套（通常周末去住）。 想把68平的出手，筹500-600子弹，以儿子的名额（25岁朝阳的社保刚满5年，公积金2年）购180左右大平层，首选朝阳其次海淀、亦庄可考虑。 主要目的权重比例：40%北京住宅品级升级、30%未来小孩择校、30%投资保值。 恳请您百忙给指点下：1、区块推荐；2、具体可以考虑的楼盘及排序；3、合理的购置方案（操作次序、贷款方案等等）。 谢谢
回答：你好，子弹500-600，可以入手总价1000-1500的楼盘，这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 管庄所在的板块，刚需盘多，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到很好的学区，很容易摸到天花板继而上不去。 所以这个总价只能在东西海朝这几个区域内选择。 朝阳推荐望京 朝阳公园 双井，海淀推荐清河 西北旺。 东湖湾，融科橄榄城，北纬40度，上京新航线，澳洲康都，泛海国际，棕榈泉，观湖国际 橡树湾，西山公馆，百旺茉莉园，中海枫涟山庄 建议出手武清别墅，保留管庄68平，做抵押融资。
提问：房姐，之前您推荐过望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？
回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区： 望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，原先底子足够好，从而形成了自成一体的局面。 对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。 对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广，04年左右7万不到的标的，10年左右7-8万的标的，都是不同的产品，华鼎、慧谷、宝星，首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等，是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的，大多是溢价盘，适度回避。 想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。 |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2021-2-12 18:08:38
