广州楼市：房价不会一直涨，楼市还有多久的红利期？

馥琳

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选
提问：广叔您好！最近重点看了几个盘：一、鱼珠板块富力富颐华庭（单价4.8万），二、科学城保利罗兰、地铁上盖星樾山畔（单价4.6万左右），三、滨江东二手富力银玺、翰林水岸（单价6万），四、中大南门二手江南新苑（南向6-7万）。本人预算450～700万以内。请问广叔，这几个楼盘要如何排序选择为佳？主要以投资升值为目的。请广叔不吝赐教，感谢！

回答：你好。一二选项偏向于投资；三四偏向于自住；三有地铁增量；四片区成熟了，增长有限；所以如果选的话，三选项会更好一些

提问：你好广叔，南沙恒大阳光半岛2.5万一方是否有投资价值？

回答：你好。恒大阳光半岛位于南沙万顷沙，由于处在一个发展规划的初期阶段，相比其他板块成熟度上比较缺乏，也因为待开发的地块太多，因此买入需要一个比较久的持有时间。

提问：新人提问，有点着急：广叔你好，近期在中海观澜府和天河公园板块的臻林徘徊，观澜府担心海珠创新湾搞不起来，或者说旧改不给力。臻林的南向离黄埔大道有200m，东向只剩下连廊底下的，担心小房间采光以及上面有人走来走去。还有臻林的小学学位一般，1. 从投资角度，你建议买哪个？2.买南向还是东向？3.担心臻林上千万了，不知道什么群体会来接盘？谢谢广叔

回答：你好。中海观澜府，江景房，旧区改造，盘子较小，地段潜力是有的，要等海珠创新湾的发展，目前发售的其实都会给遮挡江景，看不到江景。海珠南一带看的江景也就是洛溪，江面没有独特风景，夜景也没有特色，周边非洲，配套环境跟不上，有点错配了，也就是说土豪嫌弃，小刚需又买不起。天河公园的臻林，CEO盘，更方面已经做到极致，未来潜力有限。不过自住臻林还是不错的。买南向。

提问：你好广叔，坐标深圳，前海有一套自住房产，现在有子弹300，可贷款5成，求改3成攻略。想投资一套（400～600）小房，只考虑南山和宝安。 1、南山前海：阳光花地苑，雷圳（离现在住房近，父母来深住方便） 2、宝安宝中：好旺角，菁英趣庭（考虑宝中的便利性） 3、宝安碧海：海语西湾，富通城（大铲湾规划） 请广叔分析下利弊，或者按照需求还有更加合适的楼盘吗？现在投资是否高位接盘，是不是要观望下！

回答：你好，这几个盘都已经涨过了 稳健流：菁英趣庭、富通好旺角、丽晶国际、碧湾雅园、风临洲周边老房子好像都有一些，集中在70-80多平米的。 菁英趣庭算宝中的2-3梯队之间，比风临洲略好、比西城上筑、富通好旺角略差。 地铁和道路交通都很方便，东侧临宝安大道是比较吵的，学校是滨海和海旺，中等学位没有竞争力。 小户型上车盘的成交很活跃，二房以上过豪宅，换手率骤减。 一房32平，对比卡罗社区，地段好、户型差 一房一厅47平，总价高于泰华和花乡 二房62平，竞品非常多，无亮点 三房75平复式，总价控制还可以 四房及以上，虽然总价低，但是改善型人群会倾向于宝中二梯队的尚都、天悦、幸福海岸等大花园社区 以上，用来上车还不错 这几个盘都还不错 考虑学位优先前海，考虑自住优先宝中 碧海这2个盘除非能淘到笋盘，不然现在的价格进去会站岗

提问：广叔好，坐标深圳首房首贷，预算600-700，纯投资。请问：1.有哪些区域和楼盘推荐？2.个人也喜欢前海宝中碧海，可现在的价格已经起来了，透支了不少后期的涨幅，从纯投资角度是不是找这两年没有涨的区域和楼盘？3.沙井，光明，等地要5年以后才会逐渐成熟，值不值得投资？4.对比过老前海和宝中，宝中会新一些，环境配套好一些，这两个区哪个更值得投入？老前海你怎么看？谢谢

回答：你好，1、如果是600万总价预算的房子，我还是建议就在宝安一带选筹，以宝中、碧海区域为主，像碧海富通城的房子就挺好的，这附近也可以找找。

2、宝中碧海现在价格有点高，但未来还能创新高。我建议在这一带深耕，买房主要是确定性，买单价5、6万左右的房子，几轮下来翻倍机会还是挺大的。另一种打法是去龙华中心城一带淘笋，这个单价更低，暴击性强，但确定性不太好。所以综合来看，更偏向宝中碧海，以稳为主。

3、沙井、光明5年以后才能起来，而且你的预算600-700买在那里有点偏高了，不太适合，先考虑近的宝中为主。

4、前海和宝中都不错，总共也没几个盘，都不错。

我们一般纯投资选筹比较喜欢略微远一些（不是非常远），房价低一些，但是整体配套更新的成片社区，所以我建议你选宝中。深圳买房投资价值高的板块及楼盘，具体详见内部分享

提问：你好广叔，预算400极限420，想请教下哪里可以推荐，首套自住+投资（最好能有点学位），我和女朋友一个分别在林和西和潭村上班，希望通勤方便些（近地铁最好了），谢谢！

回答：你好，首套房，广叔的建议都是：小三房起、地铁次新、花园社区、最好带个学位，加上对通勤的考虑 建议几个区域板块： 1、沿着5号地铁线，往东走，或者再转一下4号线，金融城中海康城、天朗明居、或者鱼珠的盈彩美居，都有符合这个总价的小三房 2、沿着3号线往北走，去到梅花园的怡新花园、云山熹景，以及南方医院的云景花园、香柏广场 初步判断，希望有用，首选思路1

提问：您好广叔，红山的中央原著，91年拿的地，房子比较新，143平米双证，850万，值得入手吗？多谢

回答：你好，合正中央原著，红山片区的高品质楼盘，不带深高学位，成交价在七万到七万五之间。 但双证房是一个神奇的物种，不能简单把一个购房指标等于100万来换算，就自认为合算。 这是心理层面的博弈，双证房过滤掉了大部分接盘客，同时打掉了人们的投资预期，同样是房子，市场价值却被大大削减，你可知深圳湾同样户型，双证和单证价差几百万还很难卖出。 你看上这套双证房，单价近六万，和单证房一万出头的价差我认为是不够的，笋进笋出难卖是它的必然命运。 在我看来，双证房只适合自住，用两个指标，合理价差买一个住的舒服，投资客尽量不碰，更不要赌限购会放松，等不到的。

提问：你好广叔，从投资持有5年来看，颐安都会中央这个盘可以入手吗？谢谢！

回答：从楼盘基本面看，区域标杆品质大盘，有当下有增量有预期，片区改善和市里外溢首选。从价格上看，龙岗已横盘三年，房价已夯实，核心区域价格坚挺，且有抬头趋势，无论大小户型，均可放心买入。

提问：广叔老师，双玺时光道的88平两房怎么样呢？高楼层看海，单价16万了，盼回复，谢谢了

回答：你好，双玺时光道88平两房朝北无阳台户型，租金不错。 这栋楼几乎专门是针对老外设计，西式厨房、客厅设计，大多没有阳台。 如果同样是单价16万，更推荐半岛城邦三期

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。