惠州楼市，火爆背后的不确定性

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今天，我们不聊广州，聊聊湾区的另一个城市：惠州。

为什么会聊惠州？

随着市场的不断发展，湾区楼市也已进入“分化时代”，原本过往热度一般的惠州，一路抢跑。

跟我们咨询过惠州楼市前景的，不仅包括意料之中的深圳朋友，就连广州也有朋友在询问，这个确实有点出乎我们意料。

要知道，单就小编而言，上次有朋友问到惠州，还是几年前，那时候关于惠州海景公寓投资前景被不少人看好的时候。

而如今，惠州楼市如何？对于感兴趣的人来说，惠州楼市的不确定性在哪？

01.

惠州楼市现状如何，我们不妨从数据说起。

据乐有家研究中心监测，2020年惠州楼市的一手住宅关键词只有一个：供不应求。

具体来看，供应面积收缩，仅1572万㎡，环比下降10.4%，销售面积1635万㎡，环比上涨16.6%。

除此之外，2020年惠州一手住宅成交均价为11535元/㎡，环比上涨6.5%，套均总价为128万元/套。




另外，从近1年三线城市房价累计涨幅看，惠州上涨8.26%，居三线城市涨幅前列。

即便是将战线拉到前几年，根据合纵联行统计的数据显示，从2014年至2020年（只统计前10月数据），惠州整体均价从5942元/㎡涨至12369元/㎡，涨幅6427元/㎡。

单看这几个数据，惠州的火爆，是活生生的现实。

更重要的是，无论是销售面积，还是成交均价，相比前几年都是有所上涨，这也是不少人一致看好惠州的原因之一。

可以说，这是惠州的基本面。

02.

但在基本面之外，惠州楼市的不确定性，也呈现在数据当中。

首先是供应量的不确定和实际的大库存。

据不完全统计，2021年待供应货量约1585.88万㎡，再加上仲恺区的更新进度，2021年全市预估供应规模将在1700-2000万㎡区间浮动，而如果对比2020年销售面积的1635万㎡，显然，惠州商品房供给量整体大于需求量。

消化周期的过长，依然还是个问题。




其次，是惠州楼市的成交构成部分。

乐有家的统计报告显示，虽然仍然以刚需为主，占比66%，但实际上，成为惠州楼市市场的主力购买对象的，是深圳购房者，高达55.6%，除此之外，惠州本土的购房比例，仅仅只是和东莞购房者占比相同，为19%。

也就是说，惠州楼市，不是一个由本土购房者主导的市场。

这意味着什么，不言而喻。

要知道，一个健康的楼市，占据主导的，一定是刚需占比和本土买家，这两者同时兼顾的市场，才有可能成为一个健康的市场，反而，就存在着泡沫的可能性。

例如广佛同城的佛山，广佛之间通勤客流占全日客流比例由2005年的18.4%提高到2019年的40.8%，但佛山市场的主力买家，也依然是佛山本土，再兼顾广州购房者。

再比如广州南沙，在大湾区快速发展的战略下，深莞客户蜂拥而至抢占市场，但时至如今，南沙的市场，也依然是广州买家主导。




当然，也有很多观点认为，深圳和东莞的购房者，也是刚需为主。

诚然，作为和深圳紧密相连的城市，惠州的临深板块确实承载起不少深圳买家的刚需置业需求，但如果实际调研来看，最终能够成为刚需自住选择的，少之又少。

深圳如此，东莞、广州的买家，就更加不可能。

另外，惠州楼市的不确定性，还不仅仅只在于楼市。

例如，惠州的产业厚度，远远不如东莞、佛山这些新一线城市，同时过于依赖房地产开发商的老毛病，也一直没有解决。

其次是惠州的人口现状。

和其他城市不同，惠州的人口流入成绩反而相当不错，根据此前的分析结果显示，2019年流入人口最多的10个城市当中，惠州进入了TOP10，是唯一个进入前十的三线城市。

究其原因，不外乎深圳都市圈布局之下的人口外溢。

但实际上，其中,惠州市2019年末常住人口488万人,比2018年末增加5万人，而这样的常住人口，在整个湾区城市当中，也处于下风。

在巨大的供应量面前，这样的人口指标，并不算出色。

而产业是否扎实、交通是否完善、人口是否健康流入，不仅关系着一座城市的整体发展，放在房地产市场而言，也是验证城市楼市价值含金量的重要维度。

单从这三点来看，惠州楼市的成长空间很大，但远远不是现在。

03.

一直以来，关于房子的价值选择，我们都是这样一个观点：

首选核心城市的核心地段，即便不是核心城市，也要考虑环一线城市和周边二线城市，例如广深的佛山、东莞、珠海等等。

这些城市，绝大多数有两个基本面：经济强劲增长、人口持续流入，可以确保整个城市的房地产市场，不会出现大起大落的调整。

所以，如果抱着投资的心态，入手惠州楼市，就会有隐患。

这些城市的房子，会带来什么隐患呢？

第一，价值不行。

一个投资和外地客户主导的楼市，无论是居住氛围，还是板块发展，都很难有健康发展的培育期，对于身处其中的购房者来说，风险性也大大增加。

第二，流通性不够。

购房群体的狭隘性，就决定了人口流动性的不足，卖房的人多，买房的人少，房价就很难上得去。

这样的隐患，除非你甘于自住，不然无论是刚需，还是投资，再到手里有点闲钱的，都很难出手。

当然，从惠州的整体表现以及多个细化维度来看，和辽宁阜新、黑龙江鹤岗以及所谓的鬼城相比，又有着天囊之别，具备了一定的房地产市场价值。

但从整体来看，几个危险面，又让惠州楼市充满着不确定性。




最后，我们想讲一个身边的真实故事：

在惠州临海公寓炒的最为火爆的时候，有一位朋友曾经买了2套，当时，他的设想是，即便投资周期很长，但靠租金，也可以有很不错的受益，毕竟，中介销售跟他阐述的那一幅投资蓝图，相当恢弘。

只不过，最近他给到我们的答案是：后悔。

度素告

惠州已经连续5年二线了，怎么到你这里就变三线，别忘了惠州还是广东老五，那老六珠海，老十一中山算几线，惠州要算三线，珠海中山就四线！

强绝商爸摇

广深莞当然是最好选择，但首先，你手里要能付的起首付，95%的都付不起广深的首付，东莞有些地方极偏僻，还不如惠州

什么大师特

16年后投资惠州房子的有几个赚钱的，除惠城区和大亚湾石湾一部分外百分之九十五都亏本，有价无市有市又无价，14年之前买的是赚到了不过那时存量房很少 ，现在天大的供应量是炒房投资客的地狱

我是来围观的逊

我是做衣柜的，千万动不动就说惠州的房子都是深圳客和东莞客买了的，大亚湾不清楚，象惠城和仲恺有大部分楼盘都是在惠州工作和生活的外省买了，当然还有部分惠州本地人。

hecgdge4

我觉得惠州住得挺好的有山有水，有海，本地人又不排外，环境还优美。规划的也好，治安也好，我的孩子在这里生长我放心。

愿为素心人

买惠州的房只有二个字！后悔！

内托体头

惠州也不好落户，都还没放开！放开人估计会涨一波！

什么大师特

惠州不欢迎炒房客

六月清晨搅

在惠州买房自住是不错的选择，但是要炒房3_5年内是有房无市，很难获取高利脱手，因为惠州特别是临深片区供大于求，房源太多太多，估计10年后一定是另外一番景象了