哈喽，大家好，我是局姐。
今天，2020年12月的70城楼市数据出来了，算是给2020年楼市做了一个正式的收尾。
我们发现，从新建商品房数据上来看，广州这一年的涨幅，已经在北上广深四个大城市里排到了第一名，而二手房涨幅，仅仅逊色于炒房客扎堆的深圳。
广州的楼市，这一年，真的热得发烫，也真的，太喧嚣。
一年过去了，我们拉了一下数据，想复盘一下广州市场近一年的走势。
发现了很多，之前没有看到的细节。
这一年，广州的房价到底涨了多少？
克而瑞数据显示，2020年1月，广州一手房成交均价刚刚超过2.8万，而12月，成交均价已经接近3.3万。
如果具体到区域，可以看到，南沙和黄埔是今年一手房涨价的大热门，而增城和白云的一手盘，是降了的。
当然，白云区今年新盘均价跌幅大，主要是因为江高、人和、钟落潭等地3字头甚至2字头的楼盘扎堆，有结构性的因素在里面。
而二手方面，区别可就大了。
贝壳数据显示，2020年，广州整体二手房成交均价同比2019年只上涨了0.2%！如果和年初相比，2020年12月份的成交均价，甚至还降了1.8%。
我们都在说广州已经出现了“一二手倒挂”的趋势，但其实，二手住宅的整体涨幅是不如一手的，区域分化和楼盘的分化，似乎都比一手要更加明显。
均价涨幅最高的是天河区，而从化和增城的均价，还在跌。
[size=0.882em]（数据来源：贝壳）
总之，增城今年真是两头不讨好，一手房降价不说，二手房成交也不好，成交周期是全广州最长的。
难怪不少几年前入手增城的小伙伴心急如焚，拉着局姐问今年到底还有没有希望。
去年，关于热点区域之间各个板块的争论，也不少。
比如说南沙。
去年9月，我们团队曾经重点调研过南沙的几个热点板块。
当时，南沙灵山岛尖大热，而南沙湾被诟病人气稀薄，霍家的地长期空置。
但是，我们一点一点啃过控规，看到了南沙湾的大片空地：
[size=0.882em]（2020年9月23日推文截图）
我们也是当时广州的媒体中，最早发现，地铁22号线延伸到东莞的。
[size=0.882em]（2020年9月23日推文截图）
而当时，媒体们普遍关心的，还是18号线和22号线什么时候才能连到万顷沙，以及，在南沙哪里会设站点。
当时，我们更倾向的稳健投资区域，是南沙湾和区府板块。（具体可见→灵山岛被打哭！南沙湾才是最后的贵族吧？）
而如果博暴击，手握交通明牌的万顷沙，是唯一的希望。（南沙下一个暴击板块：万顷沙？）
年底了，数据大概是这样的。
成交均价的排名中，灵山岛尖和横沥岛所在的明珠湾板块依然排名第一，但是，因为年初的起点已经非常高了，从涨幅来看，明珠湾板块在南沙的板块中，接近垫底。
涨幅的“大黑马”是南沙南板块，也就是万顷沙板块。
其中，巨无霸新盘——恒大阳光半岛居功至伟。
去年年中，恒大在芭蕉地里起高楼，吹风价1.8万，卖的时候跳价变成2.1万，让人很有点“愤而取关”的冲动，但骚操作并没有阻挡阳光半岛的热销。
前几天了解了一下，阳光半岛在今年年初还略涨了一点价，均价已经到了2.3-2.5万元之间。
区府所在的金洲板块热度持续，南沙湾板块也随着高价地出让，房价水涨船高，一年涨幅达到了20%以上。
如果从标杆盘来看，年初，南沙湾板块的星河山海湾，均价大概3.3万左右，年底，已经接近4万元了，涨幅20%。
我们9月份在南沙调研的时候，南沙湾板块的星河荣誉，均价还是3万元出头，而前几天，有读者在那边成交，均价已经去到了3.5万元，高价达到了3.7万元往上。
区府板块大热的星河东悦湾，2020年4月份开盘，均价2.7万，断货之前的价格大概是3.3万元左右。
两个盘的半年涨幅都在20%左右。
而灵山岛尖的标杆项目灵山岛金茂湾，1月份成交均价3.1万+，12月份的价格大概不到3.5万元，全年涨幅大概10%多一点。
明珠湾并不是不好，只是因为起点太高，价格被透支，涨幅可能会被长期拖慢而已。
新的一年里，随着广州其他区域放开人才购房的限制，南沙对于广州本地人的吸引力可能会下降，但依然是大湾区投资客眼中的香饽饽。
毕竟，2020年，这儿一半的购房者，都是外地投资客。
再看看其他板块。
除了那些根本没几套房子成交，数据参考性不足的区域之外，不少区域，都有自己在一手房市场上的“最靓的仔”。
让人有点惊讶的是，横向比较一下，涨幅最高的，是番禺的华南板块。
华南板块的价格暴涨，一方面来源于单盘涨价，另一方面，来源于标杆盘的更迭。
年初的标杆盘是祈福缤纷汇，到了年底，标杆盘变成了珠江铂世湾和越秀和樾府。
越秀和樾府是一个10月份以4.4万元起开盘，安安静静没啥声量，三个月之后均价就暴涨了一万，还被爆抢，首付5成以上才有资格选房的楼盘。
而珠江铂世湾首推的时候卖4.3万，待入市的这一期，均价也得到5万以上了。
华南板块的新盘不多，明年，随着旧改的推进和高价地出让，会有更多的高价盘入市，拉高整体均价。
老黄埔板块就不用说了，从万科城市之光到富颐华庭，哪个都是有点动静就被媒体拿出来爆炒的神盘。
就拿城市之光来说，4万出头入市，一顿骚操作猛如虎，两个月涨了一万。
讲真，这个板块的概念是很多的，但似乎已经过了房价猛涨的最好时间。现在入手，只能说是安全的，不怕买。
南洲板块是豪宅入市，而中新板块跟进的，是黄埔增城边界上的热度。
至于广钢板块，emmm……
自从2019年下半年涨了一波之后，广钢已经陷入了沉寂。
相比起涨疯了的牛奶厂二手，老城区的春天，至少在2020年，还没有到来。
以上。 | 
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发表于 2021-2-10 09:59:01
