北京楼市：房产抵押有这些坑，买房前一定要知道

刘冠华

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好，新人首问，我和媳妇jlh已经一年，媳妇首房首贷，媳妇全职妈妈无收入，以后购房首付和贷款都由我来付。 1，如果以媳妇名义贷款购房，房产证下来后，应该已经抵押在银行了，能办理加我名字么？ 2，签代持协议能规避风险么？代持协议能否公证，如果不能公证，是否有法律效用？ 3，代持协议里面可以写明代持份额比如30%房产市值，如果房产证下来了，还有银行贷款没还完情况下，如果能加名字，房产证里面可以写明份额么？比如30%？ 4，房姐觉得丰台南三环宋家庄附近的鲁能钓鱼台美高美的别墅项目怎么样？双拼类独栋，5000多的，有发展潜力么，自住值得购买么？ 5，如果出售房产，在房产贷款还没有还完的情况下，是否需要卖主自行筹集资金还完？如果使用过桥还贷款，市场价格目前月息大约需要多少？2厘？如果让买家垫付，一般可以要求买家垫付多少比较合理？房价的10%，20%，或30%？还是买家一分不出？或者说收买家多少定金比较合适？ 问题比较多，麻烦您了了，多谢！
回答：1. 房产更名要先还清贷款，有抵押没发加 2. 代持严格说没有法律效用，代持就是靠双方的信任 3. 能加名就可以写份额 4. 这个价格完全是自住属性 需要看你对环境和品质是否满意。这类别墅的投资属性是比较差的 5. 详细说下解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。 定金需要双方协商，没有固定的，交易是相互的。


提问：深感幸运，新人首问，盼房姐指点迷津，本人：一、在丰台丽泽金融区工作，老公在三元桥附近，家庭年收入税前45万，双方工作稳定。俩孩，老大9月二年级，老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素，准备换房，与老人同住，共6口人。二、家庭成员保险均配备，所以保障较可。三、现有资金100万，有两套房：均在房山，拟出售一套房产，扣掉余下贷款，能有228万。故共有买房资金328万，准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭（房山长阳），还有余下公积金贷款67万，周边配套可，市价450万，目前自住，户型很好，居住舒服，月供3900，目前准备租出去月入5000元，以后给老人住。有过借呗，2019年11月前使用过，不过很快还款，信用良好。 恳请指导如下方案可否： 1、老大转学海淀：二里沟中心小学，入A.建设部大院（90年，38或46平，520万以内，出房少）、B.景王坟（90年，44平，西北，455万）,C.景王坟（90年，38平，东北，480万），A\B\C均租出去，月入5K-6K，再租大户型。D.中纺宿舍(80年，49平，500万，二室一厅可凑合先入住)，小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城：第二实验小学玉桃园分校，初中有一个坑校。E.如意里（92年，40平，520万）。E同A\B\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中学好点，也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子，据我所知如广外（小学中学坑较多）、羊坊店片区（中学坑多）不大好。 4、二套商贷合适吗？老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢
回答：海淀无坑的就是上地，其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块，但没什么符合这个价格的标的，你也可以淘下看看。 第二实验小学玉桃园这个学校一般，建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院 学区房一律总价最小原则买。二套贷款能满足就可以，如果资金有缺口可以垫资全款抵押入


提问：房姐你好，首问，着急买房。我北京集体户口，sfsd，自住+投资，明年结婚，后年小孩。目前资金情况如下： 120w现金，外加方庄桥53平酒店式公寓，无贷款不占指标，目前不好出售，评估可抵押贷款60w左右。我现在还可以从老家再借80w左右，也就是120w到260w区间的子弹。 现在考虑的有如下几个方案： 一、通州区： 1、【苏荷时代】80平小两居 2、【M5朗峰】58平复式 二、常营管庄板块 1、【东一时区】80平两居 2、【北京新天地】五期毛坯新房69平米 3、【北京新天地】二手房60多平米 4、【远洋一方林语、花语、溪语苑】70平米的小两居。 我的问题如下： 1、这2类区域，6个楼盘和户型，您帮我排一个顺序可否？除了这6个地方，我的资金还有没有更值得入手的楼盘和户型，比如天通苑，双井。 2、就目前疫情今年的形势情况，我是否要动员老家的资金（80w），凑齐260w甚至很多，来买房子。 3、如果要买，是在这几个楼盘选择更好的户型还是去其他区域选择更值得入手的楼盘。（跟问题一重合） 4、如果要凑齐260w+以上购买，我是买一个大户型，还是两个小户型（第二套做抵押贷）？ 5、这边有那种购买政策房的中介公司，六里桥【泰禾西府玉苑】70平小两居两限房，首付200+，压房本五年后，配合过户再把150左右付齐，这种值得买吗？
回答：1. 苏荷时代>北京新天地>远洋一方，其它的不推荐看，苏荷时代交通位置和物业管理都不错，北京新天地 密度低、户型设计不错，内部园林设计 居住舒适度还行，不过物业一般。 2. 买房还是要在能承受的范围内，不要盲目上过高的杠杆 3. 一套更好 4. 六里桥的大环境略差，周边有些乱，泰禾西府玉苑 不推荐。新盘推荐看 中海寰宇天下


提问：房姐晚上好，本人北京名下已有一套房，家里人要住，所以不打算卖掉，现有子弹1000左右，想用公司名字在北京再购置一套房，由于公司购房需付全款，所以在纠结是买800内的两居室还是1000左右的小三居，因为如果买两居室未来肯定就没有住的可能性了，家里人较多，两居室太小了，但是如果买1000的三居室，目前7.8年内也是不会住的，因为现在有自住房，未来住不住未知，又怕未来几年都不住，三居出售困难，毕竟公司买房要付全款，一下子这么多资金压在房子上，关于位置：本人主要活动范围在朝阳，所以也看了很多朝阳的房子，想问问酒仙桥丽都壹号和双井附近的富力城，乐城国际，首城国际那个更值得投资？求推荐朝阳区五环内有价值的房子，最好能靠近点学校，但是不一定是学区房，附近有学校就行，最好是离太阳宫那边学区稍微近一些的，太阳宫太贵买不起，两居室都1000以上，其余的又太老了，还是希望买稍微新一点的小区， 这样以后孩子上学如果选择朝阳区，也有住的可能性，但是目前还没有孩子，目前的目的基本是希望资产保值，投资为主。另外，求知公司买房需要注意的事项？
回答：丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了保值属性不好。推荐双井板块，首城国际>乐城国际>富力城。还有珠江帝景的两居可以看下。建议先以升值属性为主，还没有孩子也不需要考虑学区，学区房受政策影响较大。公司买房是下策，要求全款而且税费也高。你可以办个工作居住证买房，以后卖也好卖。


提问：北京工资8000，能贷下200万吗？工资8000，贷200万，会查流水吗，对工资有没有要求，需要提前半年做点流水吗
回答：贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。


提问：坐标北京，孩子要上学，家里三代人，目前一个娃，未来也可能会要老二，考虑学校附近能住的房子。目前看了两套觉得还行，麻烦给参谋参谋。 第一套南北通透三居90平老房子，1980年代的无电梯中高层，明厨明卫。三个房间都还挺大的，饭厅小，想把一个房间隔个小客厅出来。离学校稍远，1.5公里左右，价格800多一点。 第二套纯西向两居105平，电梯高层，200x年的房子，算周边比较新的房子，明厨暗卫。客厅大，考虑隔间房出来，视野挺好。离学校很近，走路估计几分钟可以到学校，价格900左右。 两套都没啥小区环境。现在就是比较纠结，一套户型好、价格低，但是离学校远、楼龄也偏大，估计以后也不好出手，一套离学校近、楼龄新，以后不用了换房估计问题不大，但是户型就是高层纯西，不知道夏天有多晒。 我该怎么考虑？
回答：90年代以前房产基本回避。 评估房产直接看小区名字，面积，价格，楼栋，楼层，税费。 好比去相亲，靠谱的直接报性别年龄身高财富； 如果扭扭捏捏说自己觉得什么作家比较好，喜欢看谁的电影，热爱追求XX，全是内心戏和碎碎念，基本就是嫁不出去的作男作女。


提问：您好！凌云名苑和凯德品元选哪个？
回答：凌云名苑我记得这小区塔板结合，规模不大，就是比较新，成交不是很活跃 我宁愿买奥森附近的纯板楼了 比如美伦堡 澳林春天的板楼 凯德品元这个小区的问题就是涨幅太慢，大塔楼。 建议看看牡丹园的金尚嘉园，稍远，但是板楼，品质好


提问：房姐，上次提问可能过滤没有回答，本人在天津，江西房子都在贷款，在北京算二套，手上有240个，想找有幼儿园，小学配套的小区，1.看过青龙湖那边，房型格局开发商物业都不错，就是期房得等到2023年，还有交通欠缺，2.也看了沙河保利罗兰，看上了户型和幼儿园，小学配套，但周边没有其他配套设施。3，也想买个城六区石景山的，苹果园一带都是老破小塔楼，生活配套都很成熟，现在就得看怎么考虑，如果想要小区环境得舍去位置，想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢？
回答：如果未来会考虑换房，我建议选择位置更好的地段，以投资为主，资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门


提问：美丽的房姐您好！ 新人首问 预算700内，根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线，最近看澳洲有2套比较符合预期的 一套2号楼东南 6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680+ 感觉东南房间布局好点 但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北\/西北朝向的，觉得也不错，面朝花园，由于当时还没启动买房细节也就错过了，看能不能再等到出新房。 问题1:朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好，以及朝向对于未来卖出有什么优\/劣势？买小区的稀缺户型是不是更好保值&出手呢？ 问题2:砍价建议-朝着小区均价砍？现在康都小区均价7.8了，完全没有砍价的方向，求房姐给小白指点指点迷津。 问题3:sfsd根据链家上的数我们要准备400w首付，是否有其他方式可以降低首付？ 期盼您的回复，感激不尽！
回答：你好，朝向上东南>西南，窗户朝西会有西晒，但是这些都是细微差别，折价并不多。如果楼层相同，户型不算太差，建议优先西南户型。 买房砍价的核心技巧： 最关键是找到真正急用钱的房东， 不懂行情的房东， 被御用中介牢牢隔离的房东。 然后才进入到砍价技巧。 时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你很，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。 两三人下来，你报价最好，态度最好，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情。 如果房子真够笋的，一般没那么多时间磨，基本一天搞定，买到比多砍10万重要 全款抵押可以降低首付，或者找银行渠道做高评高贷


提问：房姐，个人首问： 孩子明年入学，目前计划出售目前首套后置换东城学区房，总预算1500+，目前看了和平新城、海昇名苑、水上华城和幸福家园等，基本在和平里、北新桥和龙体学区。换房考虑是希望自住+学区，所以希望品质较好小区的三居，学区中上，未来打算要二胎。 海昇目前物业好像有纠纷，万国城临近机场高速有点吵，和平新城21年入学好像是对应更远学校，水上华城和幸福家园环境感觉相对差一些，龙体那边学校可能也稍弱一些。 之所以打算东城，是考虑次新多一些，而且比西城价格更优。海淀也看了中关村三小对应的一些小区。 希望房姐帮忙解答： 1、是否有必要入手这么高金额的学区房，我看房姐也提到学区房溢价高，而且受政策变动影响大，建议取得学票，租房居住。如果没有其他更好投资渠道，而且准备要二胎的情况下，选择1500+自住学区房是否合理？未来东城学区房是否会大跌或者保值属性较弱？买两居或者租房居住担心二胎不方便，但太高金额又担心不能保值，或者是否有必要多付这么高的溢价。 2、房姐对于以上小区认为哪个更好一些？或者这个预算内推荐的东城或者海淀其他小区？或者房姐感觉这个价格是否应该等731后入手西城？ 非常感谢！
回答：1. 自住溢价学区就要承担其风险。高溢价高风险+自住品质 和 学票+自住+保值的组合，就看个人更看重什么，我是推荐学票+自住的配置 另外以后东西城要是合并，很可能会提高东西城的购房门槛，属于利空，全资产在东西城不是好选择。 2. 如果兼顾的话，海淀会更好 推荐看 美丽园 郦城 远大园 ，五环外看看橡树湾，上地佳园


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