北京楼市：顺义板块别乱买，只有这几个板块有价值

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提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？
回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配，板块的升值潜力摆在这呢。 定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。 所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是终极改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！ 北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。 从这点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园”。 孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！ 选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一，亦或为了你的大部分活动区域便利。 景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的，投资角度更倾向入手望京 亦庄和通州。


提问：房姐好，新人首问， 本人在朝阳区东坝富东嘉园有一套一居室（下面统称一居室），但因怀孕想换一套两居室来改善居住环境，现住在望京婆婆家，原因是离单位近上班方便，以后打算宝宝生下来也由婆婆来带，所以无论是现在的房还是未来要买的房，未来三年都是计划把房子要租出去，之后再考虑从望京搬出来住。目前一居室有90万公积金贷款，月供4000，租金 4000左右、而现在相中的两居室490万，计划组合贷款149万+60万储蓄，月供8300，租金在 5500左右，考虑到未来地铁3号线的开通带来增值也好（地铁站离小区500米）为了改善住房需求也好，我还是倾向于换房，可一算无论是房贷也好，租金涨幅也好都不合适，确实拿不定主意，所以想和房姐请教几个问题 1. 现在的经济环境下要不要换房？未来整个北京房价是否还会持续涨？ 2. 未来东坝的房子会不会有大的涨幅，在东坝适不适合买经适房？ PS：地铁、第四使馆区等因素、但小区周围限价房和经适房包围，房子升值空间受限 3. *重要*：未来房产的增值预期和房贷，租金不合算之间怎么取舍 4. 除东坝外是否有其他选择，条件是离望京近
回答：1. 换房尽早啊，城市化的进程还在继续，都市圈的形成是未来的趋势，产业集聚和人口集聚都是这个过程的必然规律，这些都是支撑北京房价的基本面 2. 东坝随大盘涨，不会有独立行情，经适房适合全款抵押的方式买 3. 租金不必过度在意，一年没多少差距，房产的涨幅才是投资的核心。房贷就是杠杆，选择你能承受的就可以。一个涨幅就能远超你的租金和利率差 4. 酒仙桥和小营也可以看


提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500+万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？
回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个


提问：房姐，您好。新人首问：坐标北京，夫妻均为京户，本人名下在京有2套房，1.海淀玲珑花园185平顶复，2004年购入，商业贷款50万20年，现估价1800万；2.古北水镇龙湖二期36平，2016年购入，首付13万，公积金贷款51万5年。先生名下没有房产。现有100万子弹，年收入税后80万。现问题1.古北水镇的房子现在还需要保留吗？还是应该卖掉？什么时候卖合适？2.如果卖掉古北的房子，加上现有的，再投资的话，是在北京还是成都？期盼回复。谢谢。
回答：你好，古北水镇的房子，浪费一个购房名额，这房子总共没多少钱，升值的钱基本可以忽略，以后早晚要处理掉腾出购房名额出来。 下一套建议继续入手北京，玲珑花园可以截断抵押出子弹。 入手总价500-600左右总价的楼盘。 板块上建议选择 朝青、双井 、常营 例如 青年汇嘉园、CBD传奇、风度柏林


提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？
回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。


提问：你好！我今年55岁，有一个女儿，在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米，去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子（贷款140万），同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子（无贷款），我的需求是，既能舒服养老，又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况，你有什么好好建议吗？谢谢！
回答：建议看下门头沟 长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产 或则牡丹园附近，有元大都遗址公园+北医三院，是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域，整体规划也较新


提问：房姐您好，新人首问，请问可以分析下门头沟长安街西沿线的南部新城VS顺义后沙峪，今后的发展前景么？目前纠结这两个区域（工作在二环，但今后跳槽去哪里都有可能）。
回答：后沙峪主要在于外籍人士和海归、PR人士多。择邻而居讲的就是这点，成气候。此外，国际学校环绕，导致租金水平很高。 有人气，而且必须是高收入人群，才有充分的房屋金融价值。 从城建和发展理念上来说，顺义要比门头沟高一个档次 门头沟从大的板块上不建议买，没有独特优势，无基本面支撑，同时居住区交通也不便利，南部新城的规划也不成熟。


提问：房姐，有首套资质（儿女资质），现在只有房山地铁次新小区89平米住房一套，想换市区大平米住房，89的房子现在出售只有300W，高峰时曾经到450W。现在出售凑首付合适吗？如果等合适，等到何时出手呢？
回答：房产可以出售 但是不好卖，可以同步进行抵押贷 450万肯定是虚高了，不要对比虚高价格，以免心态失衡，卖得出去的才叫价格。 北京适合年底之前买入，首付尽量凑大额。


提问：房姐你好，首次提问，本人家庭收入税后50万左右，在婚前分别买了一套房，本人于17年2月入手南庭新苑南区小两居一套，当时价格323万，不过交了15万左右的税费，我媳妇20年5月入手交大东路也30号院1号楼的房子，655万，都是领证前买的，我做得担保，现在月供有点压力，交大东路月供24000左右，南庭新苑月供9000多，曾经考虑把南庭新苑出手，来还一部分交大东路的贷款，不知道南庭新苑这边和交大这边的发展潜力，目前单位在交大附近，所以基本上在这边住，我们两个人都是央企，有户口。现在出手南庭那边的房子亏20到30万，不知道这个资产如何配置，降低月供压力。
回答：你好，南庭新苑虽然回迁，毕竟年代新，而且那边新盘少、小户型更少（天悦和金府户型都大），有一定稀缺性，可以弥补回迁的一些缺点。 新宫地段比较好，有潜力，具备有一些投资价值。 建议继续持有，至少等楼市回暖之后，不亏本再出手。 现在最需要解决的问题是开发副业，增加工资外的其他收入。


提问：新人关注肯求意见。在京刚满5年社保，拿到购房资格，户口广州，工作地点复兴门地铁站。单身（未来两三年结婚），sfsd，年薪50万。买房主要考虑自住，父母每年两三个月在北京，以后结婚父母会常住北京留给父母。 前几年有打算在广州买房，为了留着北京sfsd的资质一直没买。 大方向上目前的困惑，是总首付（加中介和自住装修）预算250万在北京买个总价500万的房子？还是北京总首付180万，半年或者一年后在广州买二套以租养贷？（如果在广州买算是我和爹妈的保值投资） 在北京买房的需求，带露台有电梯，户型不要太奇怪，通勤地铁换乘一次一小时都可以接受，不考虑新房。 目前看了以下几个套房子。 A东四环外通惠家园，东南塔楼双阳台，23层84平500万。 B南四环内彩虹城二区，南北通透双南卧室，10层87平500万。 C北苑茉藜园，东南塔楼大一居已改小两居，26层75平420万，近公园 D潘家园东里，西南塔楼双卧朝西，13层66平400万，近公园 这段时间一直到处跑看房，通勤时间和小区管理有直观的感受，但新人小白还是想问问上边四个区域从长期持有的角度您更建议哪一个？
回答：你好，通惠家园便宜有便宜道理，不止通惠家园啊，这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地。 主要优势就是地段好，地铁近，东四环这个价格也没啥说的了。 投资我肯定不推荐的。 彩虹城中规中矩，说一下缺点吧，周围乱点，距离地铁站远，得房率不高。 老北苑比较好且比较便宜的，估计也就茉藜园和清友园了，但是投资尽量不要考虑老北苑 涨幅太差 流通性也不好 要买就买新北苑 建议北京和广州各买一套，潘家园东里还不错，炫特嘉园，大望路CBD传奇、金港国际都行。


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晓望爷

房产板块，后沙峪，门头沟