2021年威海楼市预测（一）

风吹吹蛋蛋疼风w

2020年盘桓在我脑中最多的一个画面是一位嚎啕大哭的购房者，当时她刚刷了首付，我和售楼员都恭喜她，她却毫无征兆地大哭起来
售楼员说，这种情况并不少见，很多人十几年甚至几十年吃不敢吃玩不敢玩，无比辛苦攒够了首付，一下子付了，就会这样
我心里说不好是什么滋味，我们普通人买房太不容易了，尤其是今年，又要担心疫情，又要担心生计，过得战战兢兢，但只要活着，我们就得努力往前奔
奔跑，是对这个世界最有力的回答
2021我们希望继续和大家一起奔跑，希望通过我们这个平台的小小的努力，通过我们的知识和专业能力，帮大家买到更好的房子
这篇文章分两部分，上篇主要分析政策分析新一年房产行情走向，下篇谈谈威海楼市具体情况给大家一点建议


第一部分说说2021年的房产行情走向


房地产是靠天吃饭，这个天就是政策，探讨新一年的行情，首先要弄清楚政策的意思


概括来说，房地产从20年下半年已经进入了一个新的调控周期——对融资端的调控


第一件大事就是20年频频热议的三道红线，说的是房企负债如果超过一定的界线，就不再允许你继续贷款了


房地产是一个资金密集型的行业，拿地、施工，甚至人员成本，都需要海量的资金，想只靠着销售的钱去支付这一切，显然是很困难的，所以不管央企、国企还是民企，大大小小的开发商都需要融资


而这个融资的成本是很高的，比如说碧桂园的融资成本是6.13%，万科的融资成本是6%，恒大的融资成本是8.6%，龙湖是4.56%，光是还利息，就是相当惊人的数目，这还是大房企，对于中小房企，尤其是地方性房企来说，融资成本更高


但是对房企来说，前些年日子太好过了，看看现在一个个房产巨无霸，你可曾想到，当年宋卫平开创绿城，15万起家；许家印办恒大之前，是一个车间主任；五星级杨国强出生的时候，家里都在发愁，又多了一张吃饭的嘴……


春风得意，难免马蹄疾，原本应该用来支付建筑费用、还贷的卖房钱，却被拿去买了另一块地，开发了另一个项目，就这样，摊子越铺越大，一旦哪个环节出了问题，整个盘子都会崩


举个例子







山水文园·福海是威海人不陌生的一个项目，这个盘的位置真是好，旁边就是悦海公园，荫荫的林子，大海，还有一湾小码头，惬意，这周边也都是高端海景房


不过，像是建东悦海湾这些旁边项目只是把海景资源折到了房价里，但山水文园·福海却还加上了豪华精装修、加上了美好的社区生活，定位是绝对的高大上，14年8月开盘，那会儿就号称每平5000的装修标准，小区里面还配了4000平的私人会所，什么恒温泳池、红酒雪茄吧、健身娱乐等等高端设施都给弄上了


这样一个项目，现在却停摆了


同样停摆的还有北京著名的豪宅——山水文园，对，都是一家公司


这些项目的停摆就是因为这家公司的疯狂扩张，从2015到2017这三年，山水文园马不停蹄地布局文旅项目，先后在浙江、重庆、南京打造11个主题公园，对外公布总投资超过950亿元，然而，这些项目现在也大都处于停摆、烂尾状态
受此牵涉，威海的山水文园·福海也停摆了——至于具体说，开发商是把威海这边项目的钱挪到其他项目去了，还是别的什么原因，因为不知道企业的详细情况，不得而知，但大体差不多，一开始是拆东墙补西墙，后来就是全塌了


这并不是个例，而是普遍现象


现在哪个售楼员还在说自己是多大的房企，绝对没问题，那一定是睁着眼说瞎话


房地产这个行业自身发展得太热了，需要降降温，所以“三道红线”出现了


你房企如果负债太多，超过界线，就不允许你贷款，没有贷款，就没法继续拿地，避免了房企盲目铺摊子


从更大的层面上讲，三道红线是为了防范更大的金融风险


就像我们上面说的山水文园，他一个劲儿地增加贷款，他的债务也会跟着增加，他的利息也是跟着增加，结果终于到了一个节点，他卖房子的回款跟不上了，还不起贷款还不起利息，于是就出现了烂尾乃至企业破产


而这些烂账，也意味着银行出现了窟窿，当初放出去的钱收不回来，数量大了，银行也就跟着危险了，银行可是靠着吸收存款才有发放贷款的资本的，这后果可是不敢想象


此外，每一个烂尾盘后面都是上百个乃至上千个家庭一辈子的辛苦钱，社会影响业是必须要考虑的


除了这些比较“常规”的原因，今年还有比较特殊的一点是中欧协议签订


最近比较大的一个八卦是郭敬明，好几年前的抄袭现在跑出来道歉，电影播着播着下线了，当然我们不是来聊八卦的，我是想提醒大家，为什么事情会在这个时候发生？


因为中欧协议里面很重要的一点是知识产权
我们自己对盗版可以说都很熟悉，我上学那会儿盗版书比正版的还多，至于说磁带从来就没见过正版的，衣服也是每个人都穿着山寨耐克


想保护知识产权，还不如安慰自己说盗版横行正说明自己作品火


但是欧洲可不同，他们对知识产权很重视，我们要跟欧洲合作，自然要做出合作的姿态


特先生从2018年对我们发动毛衣战，我们就加快了和其他区域的经济合作，2020年谈定了RCEP，接着就谈定了欧洲投资协议


我们需要一个广阔的市场，需要向对方展现自己的诚意，所以才出了这么个八卦


回到我们房地产行业，中欧协议签订，一大影响是金融全面放开


上面说了，房企步子迈的太大，扯着了，会传导到银行体系，危险，这会子又要全面放开金融，银行的压力更大，就更好加强对房地产的调控，于是，我们看到，2021年刚开始，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策——《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理，而且是2020年12月31日公布，从2021年1月1日起就正式实行的，没有给任何过渡期，这是第二件大事







这个政策主要是对整个银行体系的贷款上限设置限制，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，都有了一个上限


通俗来解释一下，我们买房办贷款，经常会听到售楼员说这个银行贷款额度用完了，你只能用另外一个银行了，就是说每个银行每年划给房贷这部分的额度是由一定要求的，这个额度高呢，申请贷款就相对容易些，相应地，如果额度少，申请贷款就难了，这一点不管是对房企对个人都是一样的，就是这个规定不但针对房企开发商，也针对个人。


额度少了，信贷紧了，银行自然也会挑肥拣瘦的，对个人来说，申请贷款的条条框框多了，买房的门槛就高了


我们看一下下面这张图，和现状相比，银行整体受到的压制并不大







第一档中，只有建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比超过了32.5%的红线，业务调整过渡期是2年；第二档中，招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行四家越线，其中招商银行和兴业银行的过渡期是4年，浦发和平安是2年；第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行、青农商行越线
整体看来，房贷并不会受到很大影响


但是，这个问题要从两方面看，一是，这是上面第一次用行政命令的方式规定了房贷的占比红线，给每个银行都上了一道紧箍咒，这个意义是很大的；再一个银行系统整体被压缩的很少，这是因为房地产贷款在整个金融体系里面的占比实在太大了，这个调控不能太快，必须要考虑到整个行业的安全和银行的压力


这几年房价暴涨，为大众所诟病，往往忽略了这个行业所起到的作用


今年深圳的炒房热大家都知道，为什么会出现这个情况？就是钱都流到那里了


今年疫情，美国开动印钞机，疯狂增发货币，我们也不得不跟了几次，市场上平白地多出那么多钱，为什么我们的日常用品却没有明显的涨价？就是因为钱很多都进了房地产


非但2020年，从我国加入WTO以来，进出口发展快，外汇储备猛增，但我国是不允许民间流通外汇的，所以企业卖了货物出去，挣回来的外汇要交给国家，国家按照汇率，发给企业相应的人民币，也就是说，这部分人民币是增发的


2001-2008是外包红利，再后来，2009四万亿、2016棚改，每一项都是天量的货币，如果这些钱没有一个去处，物价都不知道会涨到怎样个洪水滔天


房地产接收了这些钱，缓解了通货膨胀，成就了压舱石的作用，但也造成自身房价猛涨的局面
无疑，这是一把双刃剑，如果任由这剑继续砍下去，是很有可能产生金融风险的


现在的统计数据，房地产类贷款占总体贷款的比例是39%左右，但实际上，加上影子银行这些，这个比例是有可能达到百分之六七十的
非但这些


还有很多年化利率达到10%左右的理财产品，其实也都是跟房产有关的（或者是房企自己发行的，或者是金融机构包装了之后发行的）


房地产行业本身，以及它的上下游，涉及到的行业太多了，比如钢铁、建材、营销、家电、家居、装修、物管等等
如此一个牵一发而动全身的重要行业，要调整，自然不能是一锤子的事情


所以，这个政策应该只是一个调控的开始，后面会逐渐加大力度的
但是，它的影响是早已经发挥了的，下一篇我们就具体看看新政策影响下威海楼市的具体情况

清风吹袭断

早干啥去了

我是来围观的逊

扯东扯西，没什么用

侬去斯

我只想知道今年买房能便宜不[捂脸]

寒郁轩良

写的不错

六月清晨搅

好文

王俊杰2017

然后呢

我是来围观的逊

威海的环境优美，物价房价高低，智者见智仁者见仁，但威海有个硬伤就是60岁以上人口以达到75万多，而总人口才280万，常住人口增量还不大。

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工资低，物价涨，房价贵！

我心如烟卸

威海的房子盖的不少，卖的也不少，看似房地产业不错，但是，不会太长，有钱人少，收入不高，住在威海消费高，收支比差别太大，不在威海不知道威海一般人的滋味。