我们知道从2016年开始的这一轮三四五线楼市去库存行情，其中相当重要的一部分购买力来自于棚改，在2019年以后棚改逐渐熄火，不少小城市又开始价量齐跌，楼市逐渐打回原形。虽然有些地区涨得晚看上去依然挺火热，但其实看看前车之鉴，购房人也应该感到后怕，越小的城市或县城，高位接盘侠的命运就越悲惨，没有成熟的二手房市场，所有损失都烂在你一个人手上。
事实上棚改不仅对于小城市、小县城的房价有推动力，对于大城市也是一样，福州楼市2018年下半年开始下行，但2019年上半年还有一个小阳春，沉寂了一个冬天之后突然冒出来大批人去抢房，这一轮的集中成交也来自于大规模旧改后陆续发放的高额货币补偿款。
到了2020年福州旧城改造“三年计划、两年执行”落幕，去年一整年没有什么大动作，还没上马的项目都已停下脚步，只是进行一些小规模的零星危旧房征迁，并且货币补偿标准随着房价下跌大幅下调，零星旧改项目更是只有现房调换。失去了来自拆迁户的购买力支撑，福州楼市供过于求进一步加剧，房价也继续向下回落。更何况这些年的旧改已经出让了天量地块，所盖起的大片住宅群，不知何年才能卖完。
福州旧改熄火，厦门正好相反。去年下半年厦门旧改猛然提速，打出了“岛内大提升、岛外大发展”的口号。要提升也好，要发展也罢，肯定要大量征地拆迁，随着岛内岛外大批旧改项目一起推进，不少拆迁户挥舞着手中的钞票抢购着岛内总价上千万的新房。去年第三、第四季度厦门楼市成交量有所回升，其中少不了拆迁户的卓越贡献。
2021年这种情况还将延续，在旧改驱动下今年厦门楼市成交数据也会比较好看，然而与之形成鲜明对比，外地刚需还是只能望房兴叹。想想本地拆迁户再有钱买买买也与己无关，反而城中村被拆平之后租房越来越难。厦门平均工资和房价完全不相匹配，对于普通打工人，如果还想继续留在厦门，有不少只能被迫搬到岛外。
不过回头想想，岛内那些动不动大几百万上千万的房子，看起来房租比城中村高不少，但和高昂的房价及银行利息相比，其实租金根本收不了多少。实际上外地人在厦门只要不去买房接盘，租房就等于房东给你打工了。
和福州厦门相比，泉州市区也一直都有旧改计划，只不过推进较为缓慢，像西华洋等一些项目都已经在纸上规划了不知多少年。不过从2020年开始，泉州市区从东到西、从南到北也有众多旧改项目取得实质性进展，江南、北峰、东海、城东开始四处动迁。
值得一提的是，今年以来泉州旧改增加了一个新变数，那就是“房票”。房票本是泉港区采用的安置方式，拆迁的时候给一部分现金，其余给房票，而这些房票只能在泉港当地使用，买新房和二手房都可以。由于货币补偿不高，房票不买房也没有别的用处，最终大部分人还是选择走进“房产超市”买新房。
不过话说回来，房票安置模式的确特别符合泉港开发实际需要。石化园区和安全区的建设需要征收大量村庄，这种模式既能减少货币补偿支出，也让拆迁户只能把房子买在泉港，可以说是一个避免人口流失的“高招”。至于房源供应嘛，其实建筑成本才能有多少，泉港的土地也不稀缺，大量供地建房就好，泉港房价之所以无比低廉，一方面是靠近石化园区的缘故，另一方面也在于的确盖了太多房。
之所以提到泉港和房票，是因为房票已经走出泉港。2020年底，石狮市发布了八卦街保护提升工程动迁方案，首次提出货币补偿给房票。石狮的房票同样可以买新房或者二手房，目前还只是一个项目提出发放房票，执行起来和泉港会有什么异同，今后是否也像泉港一样出让专门的“双限房”地块来对接房票，这还需要持续观察。但是房票一旦得到推广，泉州其他地区就有可能跟上。
必须承认的是，房票安置对于商品房库存居高不下的地区确实是一个去库存的良方，试想如果不是给房票，泉港的拆迁户们拿到现金之后有多少人会在泉港买房？如果没有房票，泉港的房子还能卖给谁呢？而石狮也同样是新盘去化困难，商品房库存日渐积压的地区，和泉港一样也有不少十分便宜但还是无人问津的二手房。除了石狮之外，南安、惠安、永春、台商投资区等众多县（市）区房子也同样难卖，接下来是不是会把房票进一步推向泉州各地？此外，市区和晋江还有不少项目上马，旧改规模不小，会不会也采用房票安置模式？这是值得泉州本地居民关注的话题。
对于开发商而言，当然乐见旧改拆迁都发货币补偿款，这样一来就有大批拆迁户挥舞着钞票去抢房。泉州虽然货币补偿标准不太高，但只要有现金发放，尤其泉州市区如此稀少的土拍量，商品房远不够拆迁户抢，各种房托和炒房团也必然跟着开发商一起喜笑颜开。但是给房票就不一样了，房票代替了一半货币补偿款，现金发放大大减少，并且拿到房票的拆迁户也只能在本地买房。如果泉州各地都给房票并且盖足量的安置房，那么其他商品房楼盘也会失去相当一部分购买力来源。
当然，石狮年底前突然提出的房票安置也有可能只是个例，后续会不会全面推广还需观察，但说不定房票真会成为接下来的一个很有意思的变数呢。总之，吃瓜群众们就搬好凳子买好瓜子，前排坐好等着看吧。
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发表于 2021-2-8 17:17:39
