2021北京楼市：再不上车就晚了？

无人岛屿颈

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号“京爷说房”粉丝提问精选，关注“京爷说房” 微信公众号，加入知识星球进行提问，有问必答，全程指导：

1、提问：京爷好！2000万预算考虑学区也不影响居住品质且保值的有推荐吗？目前在关注星河湾，太阳公元，西山壹号院。或有别的合适的项目推荐，请星爷解惑！

回答：2000万的房产，目前大部分热度相对一般，而且遇到限贷的影响，升值性受限。但是特别稀缺的产品依旧算火热（包括产品稀缺、地段稀缺、学区不错），典型的例子如太阳公元。所以我的建议有太阳宫的太阳公元，万柳片区的光大水墨风景等、世纪城晴雪园、望京东湖湾三期、西城朱雀门等都可以看看。可以参见星球资料《北京各小区历史收益统计与分析》。

2、提问：本人在外地工作，但是自己的户口属于北京集体户口，孩子要出生了，准备买一个预算500-600万的房子用来落户+投资用。请问以下几个地方哪个更适合：望京、北苑、立水桥、南邵、通州？有推荐的小区吗？

回答：未来房价是否能跑赢大盘，在于是否有：能落地的大规划、有高薪产业和高薪人口、产品稀缺性、教育稀缺性。满足这些中的一两个，就能跑赢大盘。以上板块中，第一梯队是望京、通州，望京则短期就能有利好，而通州需要长持；第二梯队则是北苑，能接收周边板块的外溢；接下来在世立水桥和南邵，配套一般，没有大规划，长远价值并不是太大。望京可以看看澳洲康都、北纬，通州可以看自由城、运河湾等，北苑可以看华贸城，这些小区大概率能跑赢大盘，详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》

3、提问：帅气的京爷您好：新人首问，首套首贷。名下一套门面，家里一套天通苑北一区148平3室2厅（不在我名下）。手中子弹200本着收益最大化，投资为主，自主为辅的原则，目前思路如下：天通苑和门面房是否值得卖出，我在西城单位能解决学区房，但怕政策有变，是否值得买一套学区房，广外片区如何？烦请帮忙考虑这样的配置思路帮忙是否有问题，以及选那里能收益最大化，非常感谢。

回答：首先，我先说一下我对北京这一两年市场的一个看法。这几年北京楼市下跌时大家都知道的事情，主要原因也很简单，就是认房认贷和非普政策。但是在2017年回撤之后，房价本应回暖的。但是后期而大量的限竞房的供应，也让二手失去了内在动力。因此每年呈现的市场情况就是上半年暖一暖（学区等因素），下半年凉一凉。这种情况比较有可能在2022年左右发生变化。原因是到时候不限价的商品房入市，整个市场情况发生了一个转变。因此总体来看，我认为这一两年市场还是属于平稳波动，最好选择这一两年把房子问题给解决，同时把买房的时间节点尽量放在年底。对于您的具体问题，我认为天通苑这个大房子，当前确实相对难卖上价格，不妨再等等。门面房这一块看您当前的租金收益情况，如果比较好，也可以留着，未来门面房可能是走下坡路的，找准时机处理也ok。对于小孩上学问题，当前政策很不明朗，所以如果能买一个学区房，我认为会是一个比较稳的选择。因为您的首套资格比较珍贵，我建议多凑一些钱，去买一个学区相对较均衡的片区，广外总体一般。可以考虑把门面和房子抵押一些钱来把首套资格给用满。时间节点，要么今年年前买比较均衡的片区，要么等西城政策明朗后下手。

4、提问：老师，三山新新家园怎么样？我的预算有限，在这里购买用来投资+自住可以吗？

回答：三山新新家园属于老小区，本来没什么问题，不过周围有一批新一点儿的楼盘，容易被虹吸，所以未来升值空间受限，因此用来做投资，价值一般。不过位置不错，价格亲民，未来保值性完全没问题。

5、提问：您好，请问在西直门、积水潭、新街口附近，有没有哪个小区目前值得入手的？今典花园怎么样呢…或者我可以考虑法拍房嘛？ ？ 预算700—800吧…

回答：您好，今典花园在周围还是不错的，毕竟周围老房子太多、环境比较差，这个小区算不错的了，完全可以购买。法拍房，不是有特殊渠道的话，还是小心点儿，坑比较多，一般好的房源都被跟法院有关系的人先弄走了。

欢迎提问，星球资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》
《北京各小区历史收益统计，让你成为投资专家》
二手房买房技巧篇
《二手房看房技巧大全》
《二手房砍价技巧大全》
《这些二手房跑赢大盘》
《绕过中介、自行成交全套资料与避险指南》
《淘笋(捡漏)技巧与攻略》
《抵押贷款+捡漏攻略》
《降低首付攻略》
《真伪笋盘该如何区分》
《如何解决征信有不良记录（逾期）？》
新房买房技巧篇
《新房看房买房攻略》
《这些新房跑赢大盘》
《全套退定金技巧》
二手房卖房技巧篇
《卖房技巧篇》