北京楼市现状：学区房领涨，老破大领跌

忆困血馆闻

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房收租，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢
回答：1. 买房就是最佳途径，升值收益+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅回报率才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。


提问：房姐好！一家三口（儿子24岁）京籍，自住一套央产房。买房为两个目的：1、儿子自立门户；2、保值升值，以租养贷。有外地商业门面年租金30W。手上现金330W，可贷150W，月供3W内。目前偏向于通州（感觉公园多环境好）看了京贸国际城西区（人车分流物管和学区都不错，两居总价480W，压力小没负担）、BOBO自由城（人车不分流，两居100平600W一楼带花园——虽然花园外就是小区车道），在二者之间纠结。 另外，您说朝青国美第一城、晶都国际租售比，相对较好，去看了看，发现跟通州那两个盘比，单价差不多啊！但租金的确高出30～40%。现在更纠结了。请您帮忙回复下，我们该如何选择，通州那两个盘还是朝青两个盘？ 另外，我们在外地还有三套住房（重庆2和宜兴1）和三个商业门面是否可以卖了或者可否抵押贷款后回京投资？就这一张房票了，请房姐百忙之中给予指导。非常感谢您！
回答：你好，感谢付费！ 京贸国际城和BOBO自由城这2个盘属于通州房价的第一梯队，自住环境很好，所以单价在板块内会偏高一点。 国美第一城属于朝青房价的第三梯队，投资不错，但是自住相对较差，价格自然也会偏低。 具体买哪里，需要看你的需求，自住偏多，优先通州，投资偏多优先朝青。 重庆如果在两江四岸核心板块可以继续持有，宜兴建议直接出手。门面租售比在6%以上可以继续持有，否则出手。


提问：新人首问 目前弹药250左右，等到明年4月可能会到300左右。这期间准备看看房。工作在知春路。想要购入北边或东边房产。海淀的房子太贵了。只能老破小。要么就是亚运村板块或朝阳公园板块。 请房姐推荐有潜力的盘 1.海淀老破小 2.奥森亚运村 3.朝阳公园
回答：1. 海淀牡丹园塔院社区，东王庄社区，车道沟社区或者双榆树社区 2. 朝阳 可以看看亚运村的保利香槟花园，光大名筑，望京的朝庭公寓、北纬40度，首开知语城，朝青 青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期


提问：新人首问。房姐好！男友有一套朝阳惠新两居还贷中，计划用作婚房。我目前有sfsd资格，考虑婚前买个小房，一是投资，二是婚后有孩子了父母来北京暂住，子弹有限160万，能接受350万以内的房子，目前主要看了安贞、小关和惠新附近的一居和望京的老破小两居。如果再买个小房，我们的还贷压力较大，基本月光，但sfsd资格不用又觉得可惜。请问：1.现在房住不炒的政策下买个总价低的房子是否有升值空间，一居室几年后出手是否好出。2.如果买，北三环的一居和远一点的两居该选哪个呢，安贞、小关、惠新、和平街片区和望京南湖渠哪个更值得入。3.这个预算，如果考虑投资属性，在其他区域您有什么更好的推荐吗。感谢房姐！期待翻牌儿！
回答：优先上车，剩下就是涨多少的问题。 板块上更推荐 选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大这几处 具体的可以看下 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里等


提问：手上目前有当年上车的石佛营一居室，预计能卖400万，今年有孩子了，需要换房，考虑学区和自住，西城已经买不起，看了东城和平里学区，老破小两居600万左右，按目前多校划片，学区摊薄的趋势，感觉十一年后孩子上到初中再想换房，出手肯定很难了，不知道有没有什么别的思路或推荐。
回答：买学区房就是为学票付费，不要考虑升值的问题。 和平里学区相对比较均衡，选择上没有问题。 需要注意两点 1. 在不影响入学的情况下尽量晚买 2. 买入总价最低的标的


提问：房姐，有没有什么比较好的可以看北京成交数据统计分析的渠道，能划分商圈小区的那种？
回答：有收费的，例如克而瑞，中指数据等，可以查看历史的项目信息，土拍数据。 成交数据，属于「测不准」数据，因为成交是分布在大量不同中介之间的，并没有统一登记口径。 但是，大概的成交量可以推测，比如北京链家成交一天400套，整个市场大约是800套。 网签数据是有统计的，但网签存在不同时间周期，只能大概估算。 具体到商圈小区，同样只有估算，房产交易是一个身体力行的一线行业，每一套交易都不下于一个小型项目，涉及到的参数太多，和超市购物这类行为完全不同。 不要迷信数据，要分析数据背后的逻辑


提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？
回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑


提问：美丽的房姐您好，新人首问，盼复。 目前情况是: 1、SFSD（提前一年离婚）； 2、首付款150左右； 3、优先孩子上比较好的学校 4、兼顾居住属性，起码2居室才够用； 5、年收入130万税前，目前月贷款2万； 6、在望京上班； 兼顾学校和价值属性，请问是买望京的老破小，还是十里堡、常营、回龙观，北七家 ，有没有推荐的盘？
回答：你们月供能力不错，看能否拆借下将首付增加到200+会更好。总价看到500+选筹会更合适。望京推荐看下 南湖东园二区 小学一般，初中上陈经纶望京分校，还可以看看南湖中园、花家地X里、望京西园


提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～
回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘升值潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力


提问：请问如何评价星河湾这个小区，在改善型住宅里价格似乎不贵，现在值得入手吗？里边的好户型，您觉得什么价位可以入手？
回答：你好，星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。但是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨市场。 所以流动性不高，当前也没有什么机会出来套利的标的。 价格还算合理，适合无处安放的大资金，四平八稳放一套。 单价7.5左右可以考虑，年底可能会碰到业主降价甩卖，有捡漏的机会。


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