惠州楼市利好来袭！3大片区+2大站点，这些地方迎来升值潜力

冀苍鸾

在粤港澳大湾区的9个珠三角城市中，惠州GDP排第五名，甚至算不上在上位圈。但是，惠州每年的一手房成交量在整个大湾区都是数一数二，和佛山并称“大湾区”双雄，而佛山的各方面实力都要远超惠州。
截止2020年，深圳新房成交量只有45384套，广州有10万套，而惠州远超这两个广东省的“大哥大”，一手房成交量高达14万套。



惠州GDP不如广深，人口也差得远，那问题来了，到底是谁买走了惠州的房子？
在这之前，蒋老师先要给大家普及一个买房置业的重点知识—“城市半径”。对于买房置业者而言，最重要的就是地段，通常来说，越靠近城市的中心片区，地段越好。



而像北上广深这样的超大型城市，已经演变成了“多中心”模式，每个中心能够辐射一个片区，超出这个片区的地段就是缺乏市场支撑的非优质地段，在这个片区之内，越靠近城市中心，居住的便捷性和投资升值能力就越高。
那么这个片区的大小怎么决定呢？就由“人类可接受的最远通勤距离”来确定，简单来说，离城市中心30公里左右就是最远距离，超出30公里，房子就不值钱了。那这个30公里，就是城市半径。



我们再看到惠州。如今城市半径扩张，把深圳的城市中心扩张为50—100公里，你会发现惠州惠阳和大亚湾区赫然在其中，且房价还存在一万多的洼地，而距离深圳市40公里左右的沙井、光明、松山湖，房价已经达到了4万-7万。
而惠州本地购房客仅占购房客群的34.1%，深圳客却占到39.5%，再结合我们上面的分析，答案显而易见：惠州的房子，都被看好大湾区时代深惠融合的投资者买走了。



作为深圳东边的后花园，惠州的楼市已经发展成为以投资性需求为主导的市场。这么多投资者蜂拥而至，说明有利可图；但也正是因为购房客群结构的不相称，二手房供应量巨大，意味着坑也很多，很容易被镰刀割到。
所以，想来惠州买房，要认准这3个片区和2个站点。毕竟房子很多，但真正能升值的房产，依然是稀缺的。

[size=1.412em]大亚湾+深圳14号线‍
在惠州，投资客最青睐大亚湾。原因也很简单，大亚湾西侧临深，西区和深圳一路之隔，紧挨坪山。
靠近坪山高铁站的万科金域缇香，75平刚需两房要460万，房价破6万。而接壤坪山的大亚湾龙光城，均价还在14000元/㎡-15000元/㎡。在无论开车还是公共交通都十分便利的情况下，房价差到5倍，那么在坪山、龙岗长期生活的刚需们，就极有可能外溢到大亚湾来。
其次，深圳地铁14号线预计2022年通车，整条线穿过深圳腹地，其中沙田站位于坪山大道与沙田南路交汇处。可以说，14号线的开通对于大亚湾来说，也是一个重大利好消息。
大亚湾整体呈东西向条状，西边无疑是投资价值最高的，并且首选龙光城和荣佳国韵；越往东，环境越好，旅居度假价值高，但投资价值也会相应随着远离深圳而减弱。比如华润小径湾，度假型楼盘，但是距离深圳较远，所以不适合刚需自住，只适合度假养老。

[size=1.412em]惠阳白云新城+深圳14号线‍
惠阳和大亚湾一样，作为临深一线区域，是深惠一体化的直接受益者。尤其是白云新城，东起坪山、南至白云路、西临惠阳和深圳市的分界线。从地区和交通的整体上来说和大亚湾临深板块的投资逻辑是一样的，但是有一点，深圳14号线在白云新城上的优势，要比在大亚湾更明显。



因为深圳14号线的延伸线未来是极有可能在白云新城区域内设站点的，这就意味着惠阳极有可能成为对接深圳的东进门户。
不过，依托于规划中的地铁，可能会造成白云新城的升值周期比较长。因为从迎合未来深圳人的居住需求上来看，白云新城配套不足，在目前看来比不上大亚湾。如果你想投资白云新城，就要做好长线投资的准备。



白云新城首推金辉优步学府，离坪山只有2公里，离惠州南站只有3公里，交通很方便；其次推荐保利阳光城，距离14号线的沙田站3公里左右，投资客非常多。

[size=1.412em]惠城高铁新城+高铁北站‍‍
诚然，在整个惠州的购房客中，深圳客只在意临深片区。但房市除了投资性需求，也是有本地需求存在的。而惠城作为惠州的政治、经济、文化、人口中心，依然是惠州本地人的首选。这也就意味着，在惠城投资房子，或许收益率没那么大，但抗风险性一定高过大亚湾和惠阳的非临深片区。
而且，惠城地区的惠州北站通车后，3站抵达深圳，用时仅18分钟，比惠州南站快12分钟，通勤距离大大缩短，或许会成为在深圳跨区上班的工薪族的另一个选择。只不过，现在由于惠城北站新城目前在深圳市场的信息广度和深度，还远未达到推广多年的惠阳和大亚湾级别，区域价值还不明显，所以房价均价要低于大亚湾和惠阳。



蒋老师预测，北站新城的这种情况会随着交通配套和基础配套量级的逐步升级而改变，按照18分钟快速到达深圳北站的便利程度改变，房价飞跃是可以期待的。
北站买房，蒋老师推荐保利和悦华锦，距离高铁北站最近；其次推荐雅居乐龙湖长乐府，毕竟小金口片区位于高铁站江北CBD之间，潜力很大。



惠州的楼盘非常多，不熟悉的人很容易眼花缭乱。从前，惠州被称为鬼城，是因为只有投资客购买却无人入住；而如今，深圳房价持续飙涨，总有购买力不足的人不愿意租房或者退回老家，只能退居惠州，临深买房，这也是惠州一手房成交量远超广深的原因。
既然有需求，那就有增值空间，但是惠州楼市的需求是由在深刚需群体带来的，那么增值空间也要依靠深圳。所以，惠州楼市，只有临深有价值，其他地方对于投资客来说，价值并不高。



所以在惠州，蒋老师只推荐这三个片区和两条线路。像惠州南站，地铁通过审批后也有连接深圳的优势，但是开发并不完善，且地铁从审批到修建开通还有很长一段时间，所以利好太长远，蒋老师也就不推荐了。
关于惠州买房，你有什么看法？欢迎来评论区讨论！

我心如烟卸

深圳战略东进的主政发布者已经调离了，官方文件已经不在提及。不要在忽悠外地不懂的购房者！

愿为素心人

路过！感觉说的不属实也不切实际。

六月清晨搅

惠城金山湖片区，规划的惠城南站，怎么样？

明绍宗朱聿键鼻

大亚湾凉了还在吹，对深圳来说根本没有存在感

楚一帆

万幸！！！差点把河南圈⭕进去！