我们知道，自从福州楼市在2017年达到顶点之后，从2018年下半年开始便进入下行期。此后虽然成交量有起有伏，但与2016-2017年的巅峰期相比已经大幅萎缩。成交量下跌价格自然也守不住，过去三年来福州市区房价每年都要跌一截，价量齐跌也让山顶上接盘的购房人亏得很惨，想卖却又卖不掉，只能眼睁睁看着手上的房子被深度套牢。
不过本号的老读者们都知道，过去这几年间我并没有完全看跌整个市场，事实上从2017年以来我就一直在提有个地方的房价会上涨，这个唯一能够逆势而上的地区就是长乐。为什么长乐房价不跌反涨，一直以来有人问起我都已说得很明白：这是撤市设区之后必然经历的补涨。
有些人平时总喜欢海聊某某县市可以设区这样的话题，但他们往往没有意识到，改区之所以不易，并不仅在于审批，更重要的还在于财政资金问题。改区不是你想改，想改就能改，县（市）设区后必然要有大把投资随之而来，绝不是改完就不管不顾。这一点我们在过去四年里看得十分清楚，长乐成为福州第六区以来有着怎样日新月异的变化，重大项目一个接着一个不停地上马，大量资金不断注入。当年赞扬平潭的建设速度称之为“一天一个亿”，长乐可是一天不止一个亿。
正是由于撤市设区带来的大量利好和投资，让长乐的基础设施建设突飞猛进，城市面貌有了翻天覆地的变化，土地价格也在翻着跟头往上涨，这些也就带动了房价持续上扬。从2017年初到2021年初，过去这四年间长乐房价涨了多少，当地居民深有感触。但有的读者想必还有印象，我曾在评论区回答提问时说过，其实长乐楼市从2019年下半年就已进入强弩之末。
到了2020年这种颓势愈发明显，相信不少人都有感觉：去年长乐的房子很不好卖了。此前那种房价越涨抢得越欢的火爆场景再也看不到，新盘去化不断下降，城关和营前首占还算好，乡镇楼盘销售变得十分困难。已经拍出天量地块的滨海新城，一年下来看房人数始终很少，购房人主要来自长乐乡镇。实际上除去榕发翰林壹号，其他楼盘加起来也没卖多少。
以往福州五区楼市成交数据公开透明，每季度都有官方核实过的数字正式公布，这一点在小城市、小县城很难见到，楼市体量不大的地方花时间做这项工作看起来也没什么必要。长乐设区之后在这方面也有了很大进步，虽然往年数字没有公布，但是2019年和2020年的楼市数据已在官网公布出来。通过这两份公报，我们得以看到当前长乐楼市的真实面貌。
非住宅包括车位、店面、办公、厂房等太多庞杂的门类且占比不高，分析楼市时我们一向只看住宅数据就好。先看一手房的成交情况，2020年长乐区一手住宅销售4294套，比2019年（6807套）减少2513套；销售面积48.98万㎡，比2019年（81.32万㎡）下降39.8%；交易金额92.69亿，比2019年（79.75亿）多了12.94亿。
看到这里大家可能有点傻眼，去年新盘销售面积下降四成，可以看到开发商的日子过得有点惨淡，然而交易金额居然不降反升？难不成长乐房价又一次大涨？我们用交易金额除以销售面积，可以得出2019年长乐一手住宅的网签均价是9807元/㎡，2020年是18924元/㎡。但显然2019年长乐房价没有那么低，2020年长乐房价也没有涨一倍，那么这种相互矛盾的数据是如何产生的呢？这个只有统计的人知道。
不过相信本号的老读者们都懂得知其然还要知其所以然的道理，都明白看数据的时候还要知道数据是怎么得来，长乐和五区一样大力推行安置型商品房土拍模式，安置房（安商房）纳入网签对于商品房统计数据肯定会带来影响。这就是为什么那些用网页爬虫进行数据汇总的房地产研究机构，煞有介事地分析了半天，得出的结果却往往和现实南辕北辙的重要原因。
一手房数据存在干扰没有关系，平时有认真读过本号楼市数据分析文章的朋友们都知道，我们可以看二手房，毕竟二手房网签及时并且大部分是真实成交，数据不会失真。因此不受干扰的二手房是观察楼市动态的最佳窗口。
2020年长乐区二手住宅成交1453套，比2019年（2068套）减少615套；成交面积19.91万㎡，比2019年（27.71万㎡）下降28%；交易金额12.81亿元，比2019年（18.35亿）减少5.54亿。成交套数、面积、金额均减少，很明显这才是正常数字，可以让我们由此一窥长乐楼市过去一年间的真实状况。
我们看到，长乐虽然已经改区，但楼市成交构成还是和县级市一样，以一手房交易为主，二手房占比不高。2019年长乐二手住宅占有的市场份额只有25.4%，2020年上升到28.9%，但二手住宅成交量依然不到一手住宅的一半。去年长乐区二手住宅月均成交121套，这个数据和马尾区差不多，和四城区相比只是个零头，然而长乐人口数量接近马尾的三倍。过去这几年长乐楼市固然红火，但却极少有人向我咨询二手房，显然长乐大部分购房人只想买新房，对二手房的热情始终不高。在二手房如此难卖的情况下，把钱拿去买新房也只能是进得去出不来。
我们再算一下长乐二手住宅的成交均价，2019年是6622元/㎡，2020年是6434元/㎡。虽然这只是二手房交易的申报价，未必代表真实交易价格，但也能看到长乐房价已经向下回落了一些。高点向下，价量齐跌，2020年的长乐楼市就像2018年的福州市区一样瞬间入冬。
尽管每个地区的楼市涨跌节奏不一样，即使撤市设区刺激了长乐房价大幅上涨，但繁华过后总要跌落，虽然推迟了两年，该来的下跌总会来的。不过目前主要还是成交量大幅下跌，价格跌幅较小，看上去长乐房价暂时还比较坚挺，但没有成交量支撑的价格也无法长期维持下去，长乐本地刚需的购买力已接近干涸，降价打折会是不少楼盘在2021年的必然选择。
最后，相信大家读完这篇文章之后会感受到，为什么近段时间以来高价买了长乐“第一豪宅”的业主们如此愤慨，除了“豪宅”到手变成“嚎宅”之外，也跟房价下跌不无关系。最高点上长乐房价逼近鼓楼，那时涨得比安溪还夸张，要不是改了区，长乐妥妥是福建房价第一县。
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发表于 2021-2-6 15:12:40
