房地产是最大“灰犀牛”？2021年，楼市迎来两大“硬核”举措

音乐之家1

2020年11月30日，据财联社电讯，央行党委书记、银保监会主席郭树清在十四五规划辅导读本中撰写了《完善现代金融监管体系》一文。

文章中，郭树清强调，坚决抑制房地产泡沫。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。



众所周知，收益永远和风险成正比。在房地产行业内，长久以来一直奉行着“高负债、高杠杆、高周转”的运营模式，这个模式脱离不了高资金周转，而房企的资金一般通过融资获取，这就导致了有息负债随之增加。有息负债，即房企负债当中需要支付利息的债务，要保持长久高效的运行，自然需要高价格来赚取高利润继续周转，进而推动了房价上涨。

正所谓，收益越高风险越大。在房地产高额利润的背后存在着巨大的金融风险，高资金周转一旦一环出现差错，则会导致整个资金链循环停滞，面临着债务危机。往往这时，房企将面临融资困境，只有通过现有楼盘打折促销来回笼资金偿还债务，然而按照开盘日光、万人抢房的趋势，现有楼盘或许不存在多少库存，回笼资金依旧难以解决债务问题，因此，房企会陷入资金链循环断裂而破产倒闭。

据中房网报道，通过人民法院公告网，以“房地产”为关键词检索，并剔除了重复分发企业、及非房地产企业的名单后统计出，2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。值得注意的是，破产房企名单主要是以小微房企为主，也就是说，小微房企在资金链断裂后所能偿还债务的能力更小。当然，中大型房企的日子也并不好过，2020年以来，不乏有泰禾、福晟等知名房企爆出债务违约危机。

因此，2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则，房企融资的“三大红线”也正式出台。

1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、净负债率不得大于100%；

3、现金短债比小于1。



通过“三大红线”的踩线情况对房企划分了“红、橙、黄、绿”四个档次。一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模。根据相关机构整理统计TOP30房企2019年年报数据显示，仅有6家房企未踩中3条红线划分为绿档，而有16家房企踩中1条红线划分为黄档，5家房企踩中2条红线划分为橙档，5家房企踩中3条红线划分为红档。

据财联社电讯消息，“三大红线”已在参与座谈会的12家重点房企开始施行，其余房企于2021年1月1日起全面施行，这意味着从2021年开始，房企的融资渠道进一步收紧，降低有息负债率将是房企的主要目标。万科董事会主席郁亮曾表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产金融红利时代的结束。



其次，2020年12月31日，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，自2021年1月1日开始全面施行。

值得强调的是，此文件发布的前提是，为了增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。简单来说，也就是防范潜在房地产泡沫所造成的金融风险。

如何防范呢？不同类型银行业金融机构划分了5个档次，对房地产贷款和个人住房贷款设置了上限。



1、中资大型银行（中农工建、邮政、交通、国家开发银行）：上限分别为40%和32.5%；

2、中资中型银行（招商、浦发、民生、平安等17家银行）：上限分别为27.5%和20%；

3、中资小型银行和非县域农合机构（城市商业银行、民营银行）：上限分别为22.5%和17.5%；

4、县域农合机构：上限分别为17.5%和12.5%；

5、村镇银行：上限分别为12.5%和7.5%。

很明显，银行越小，房地产贷款的上限也就越低，国有银行、大型股份银行的贷款上限更加宽松，而民营银行、村镇银行的贷款上限更加严格。

根据国家统计局12月15日发布的2020年1—11月份全国房地产开发投资和销售情况来看，1-11月份，房地产开发企业到位资金171099亿元，其中，国内贷款24256亿元，增长5.4%；个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。



也就是说，贷款在房企开发资金中总计达51239亿元，占比近30%，而房企自筹资金为56666亿元，相比较仅低3个百分点左右。对房地产贷款设置上限，这意味着是从源头上对房企开发资金作出了限制，房企不再能如同以前一般盲目扩张拿地，疯狂建设销售。

而从去年开始，某知名龙头房企便开始接连不断的打折促销来回笼资金，而今年1月1日，更放出消息商铺0元购，全款付清后十年返还。综合2021年1月1日起开始全面施行的两条“硬核”举措来看，2021年将是房企全面转型的一年，也是最难的一年。毫无疑问，房地产泡沫将坚决抑制，房价难以再大涨暴涨，最终，房地产迎来“软着陆”。

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茉莉707

如果做事跟说话一样轻松那就好了

茉莉707

天真！！！

我心如烟卸

多念念紧箍咒好