2021年，楼市迎来至暗时刻

风来时狂放

作者：小商
2020年，楼市受到疫情影响变得有些低迷。
可从2020年下半年开始，疫情得到了有效控制，市场观点普遍认为，经济会迎来反弹，而房价自然会水涨船高。
虽然高层一直坚持房住不炒的定位，但还有一条政策叫因城施策，地方政府也偶尔会放开调控政策，和中央玩捉迷藏。


最典型的例子就是去年很多城市调控政策上演了一日游、半日谈的游戏。
纵观全年，疫情始终反复，未来1、2年也未必能结束，且部分地区楼市还比较活跃。
因此，有些专家认为，2021年中国楼市会迎来大涨。
1
这种说法似乎没有明白楼市的逻辑。
2017年楼市调控以来，高层态度就是坚定不移的。
任何行业都逃不掉经济周期的魔咒。
房地产行业里有个著名的库兹涅茨周期理论。
说的是楼市兴衰和人口繁衍息息相关，每一次周期时间在15-25年，这就是一个兴衰的过程。
和其他国家楼市不同，中国楼市政府干预性强。
国家调控可以延缓楼市问题，但绝不会消灭楼市问题。


根据库兹涅茨周期理论。
现在中国每年新生儿持续减少，老龄化持续加剧。
有专家认为，在2027年中国人口将迎来负增长，更有学者认为， 2024年中国人口就会负增长。
一个很现实的问题，人口减少，楼市无人接盘。
大部分家庭都是一个孩子，且上一辈辈都有房，或不止一套。
当市场供小于求的是时候，高房价就成了泡沫，不捅自破。
高层对此非常清楚。于是从从2011年开始，开始施行双独二孩政策，到2013年的单独二孩，再到2015年实施全面二孩政策，现在更有人人大代表喊出开放三胎。
目的不言自明。
2
中国楼市市场化起步较晚，从1998年住房货币化改革开始的。
根据库兹涅夫周期计算，中国楼市已经走过了23个年头。
很多人说，自己并没有感受到房价跌幅很大、甚至出现了局部上涨？
此言不虚，但老百姓普遍感受到了楼市问题越来越多，调控政策越来越密集。
仔细看来，2008年金融危机，中国就受到了波及。
除了楼市，其他行业都是裁员、倒闭、破产，所以上面一狠心，放了4万亿。


这4万亿对于经济刺激的作用立竿见影，很快拉动了GDP，但放眼长远，却弊大于利。
因为这些钱大部分进了楼市，造成了今天的高房价，金融泡沫严重，严重透支了居民消费，挤压了实体产业。
可悲的是，很多投资来源于地方融资平台，后来很多变成了烂尾楼、或者无人购买，造成了很多坏账和资源浪费。
后来还有2012年、2016年大放水……
稍微有点经济常识的人都知道，放水是最后的办法。
一句话楼市停下来，经济就没法转，所以只能通过放水，助推房价。
唯一目的就是让房价维持的一个相对区间，通过时间让楼市风险缓慢落地。
这就像吸毒一样，一时舒服，却透支了身体。
3
其实最难的还是上层。
特别是在新冠疫情的冲击下，政府一方面要减税降费来缓解企业和民众的负担，另一方面要加大投资和补贴来拉动GDP和就业的增长。
一增一减之下，常规的财政收入减少了，财政支出的负担却增加了。
那么钱从哪里来？
而且还要面临巨大的外部压力。
2018年，美国悍然发动贸易摩擦，对中国产品加高关税，抬高中国产品价格，迫使失去市场竞争力。
贸易摩擦不光是贸易，还涉及金融、楼市等方方面面。
中国产业依赖欧美市场，抵御风险的能力差，美国发动贸易挑衅，中国相对被动，外贸订单减少、劳动力优势不在、技术含量低已经不能撑起中国经济增长。
加上中国之前超额印钱，造成了原材料价格上涨、税费负担重、管理效率低、楼市泡沫高。
贸易摩擦就像一根刺破泡沫的针，后果很严重。


所以上层实施了去杠杆政策。

受此影响，从2018年至今，很多企业破产、老百姓手里也感觉钱少了，但这些都是暂时的，如果楼市硬着陆，后果更惨。
面对种种压力，上层无非就是印钱和卖地。
坦诚的说，老百姓没人希望政府多印钱，可财政赤字要解决。
由于政府通过卖地获得的钱，并不是凭空印出来的，并不会增加货币供应总量，所以理论上也不会引发物价的上涨。
如此以来，不仅解决了财政缺钱的困境，同时也避免了对经济环境和民众生活带来过多的影响，可谓是一举两得的良方。
4
印钱和卖地不是长久之计，不难发现，高层在调控政策上不断加码，让楼市问题平稳发展。
这里面很有讲究，胖兔总结为“调放有度，暗图转型”。
回顾央行放水，对此经济拉动作用是一次不如一次，这也是正常现象。
既然楼市不再是支柱，那么只能转变经济增长方式。
这项工作是长期的，所以要一方面防止楼市泡沫，一方面通过残酷的经济环境淘汰落后产能、降低资源获取成本、也就是政府所说的腾笼换鸟。


先说防患泡沫，高房价政策是根本，房企和炒房客是抓手。
中央早就提出了房住不炒，总阀门已经处于半关闭状态，可房企仍不甘心。
在2020年房企融资环境逐渐收紧的大前提下，房企的融资规模非但没有缩水，反而实现了攀升，并且创造了历史新高。

贝壳研究院的统计，2020年房企境内外债券融资突破万亿，累计约12132亿元人民币。


而2021年，房企整体的到期偿债规模也高达1.2万亿，也是历史新高。

现在海外债券的票面利率很高，短期借钱爽，未来还钱苦。
这就是和上层对着干。
但只要没钱，房企就是巧妇难为无米之炊。
去年8月28日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街。
所谓三条红线，具体内容如下：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1。

面对楼市的红海，房企是度日如年。

据中房网通过人民法院公告网，以“房地产”为关键词检索，并剔除了重复分发企业、及非房地产企业的名单后统计出，2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。

2021年元旦刚过，房地产贷款集中度管理制度的出台，对银行的房地产贷款占比设置上限，也被部分行业人士称为史上最严“限贷令”。
接下来银行肯定会收紧房贷按揭的额度。
未来房企的头部效应会越来越明显，市场影响力就会减弱，国家调控也就容易多了。
同时，政府持续在加大共有产权房建设、提倡租售同权，通过时间化解风险。
控制了风险，转变经济增长方式成了首要问题。
去年5月，上层提出了国内国际双循环战略。
简单的说就是要做好自己的事情，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持以改革开放为动力推动高质量发展，维护经济发展和社会稳定大局，争取对外交往的主动。
经济要由粗放型向集约型转变；由出口拉动向出口、消费、投资协调发展转变；由高碳经济型向低碳经济型转变；由投资拉动型向技术进步型转变；由技术引进型向自主创新型转变；由第二产业带动向三大产业协调发展转变；由忽略环境型向环境友好型转变；有少数人富余向共同富余转变。
这才是高层的真实目的。

芊芊551

讲的好[赞]

清风吹袭断

存量不消化，哪来的新增！再抽去资金这个梯子，想涨难喽！

真不是我干的的

买了房就想涨

强绝商爸摇

几句话要是说不明白的事，就别说了

度素告

老是唱衰楼市，一线城市还不是涨涨涨。

123456914

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