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最近深圳楼市中最热闹的事，当属万丰大朗山片区旧改项目—万丰海岸城近日即将开盘入市，2021年深圳新房市场马上就将迎来“开门红”！
能获得这么高的流量，除了备受瞩目的深圳外国语，还因为万丰大朗山旧改本身就是一个近百万平的巨无霸项目，将影响整个大朗山片区的环境和配套。
而万丰海岸城还只是一个开始，之后陆陆续续将有更多的百万平级别旧改项目登场！
一番旧改，扩容三倍
万丰海岸城当初计划拆除用地面积25万平，建筑面积80万平，后来在施工期间不断追加，最后到2020年4月，海岸城官宣旧改“扩容”至近百万平方米。
这个面积是旧改前的近3倍！即将入市的海岸城将集住宅、商业包括其他产业研发在内为一体的城市综合体。
图片源自家在论坛
对于沙井片区来说，万丰海岸城的作用太重要了，这不仅仅是一个旧改新盘，还将改善沙井的城市面貌，后续更会带来一流的生活配套，深圳外国语的入驻就是证明！
目前，即将入市的万丰海岸城一期项目，预计首推的两套楼盘称为玺园和锦园，户型面积在73平到140平之间，均价大约5.77万元/平，共计推出住宅718套。
湾叔注意到，在万丰海岸城的入市之后，深圳许多多年前的大体量旧改项目，也将陆续入市亮相。
而这些大体量的旧改项目，建筑面积都在百万平之上！
湾叔认为，大片区统筹将是未来深圳旧改一段时间的主流趋势。
百万平旧改，雨后春笋
目前深圳超过100万平建筑面积的旧改巨无霸，至少有16个，其中最大的甚至高达660万平方米，接近两个白石洲的大小！
图片源自买房之前
全都细数一遍，未免太过枯燥，湾叔就举出一些前景好，不可错过的说一说。
其中最大的旧改项目，就是南山高新园的高新区北区旧改，项目占地面积2.58平方公里，规划建筑总量660万㎡。总投资超过500亿元，更新单元11个。
目前项目已经陆续启动并开工建设了酷派信息港等11个项目，周边二手房价格在6.3万到12万之间。
备受瞩目的坂田天安云谷，总体量足足289万平！
目前项目一期已招租运营，华为研发部门依然选择留在坂田，并在此租用了约18万平两栋写字楼的研发办公空间，大疆等企业也在此组建了运营平台。
二期项目建面46万平，西部地块已有商务公寓和相关配套在建，北部地块也已经出让地块，用来建写字楼。
三期建面21万平，以住宅和基础教育配套为主；四期4.22万平，计划建设研发向的产业园，五期六期规划为商业配套和公寓。
这么看来，天安云谷跟这次万丰海岸城大同小异，对坂田片区的城市面貌和居住体验的完善作用不言而喻，目前周边二手房价格在4.6万到10万之间。
耗时最久的大冲村旧改项目，始于2002年，目前总建面110万平的回迁物业也开始交付给原居民，除了已交付的华润城，还有万象天地等大型商业，也将在本月底开业。
最壕的深圳豪宅区，面积约4.9平方公里的福田区香蜜湖金融旧改项目，目前违建已全面拆除完毕，香蜜湖新金融中心项目即将开工。
项目未来将助力福田的国际金融巨头地位提升，让深圳在全球金融排位赛中继续前进。
同样以大体量著名的还有沙井大街片区旧改，建面堪比4个大冲！2020年4月由华润操盘，并正式更名为“金蚝小镇”。
用地范围近3平方公里的金蚝小镇，是目前已知的沙井海岸城的3倍，施工速度却进展神速，2018年7月推介，2019年8月由华润竞得，2020年4月项目草案就公示了。
这么多旧改航母肯定不是突然冒出来的，这些都是开发商早年就在深圳布局的结果。
开发商攒地，未雨绸缪
对于开发商来说，旧改的高利润，远不是在市场公开拿地能比的，靠旧改提升业绩的模式，已经被不少大型房企默认。
但在深圳，还有一个不能忽视的现实困境，那就是在深圳做旧改有三大困难，第三拿地，第二旧改，第一是拿地做片区统筹的旧改。
上百亿起步的投资门槛，动辄8到10年没有进展，不知要多少年才能回本，现金流是否撑得住，这些都是无法忽视的难题。
从立项到动工，耗时十年以上都是常有的事，而十年时间，房地产市场调控都已经经历了两三次了。
深圳的城市更新项目，作为一个跨周期的投资，对房企的投资思维和心态，都是一场严格的试炼。
那些在普通城市中习惯快速周转资金的开发商，在以量求生的深圳，是很难立足的。
最后你会发现，在深圳坐拥大量旧改开发项目的，都是行业内榜单前几名的房企巨头！
以本地房企为例，深业集团储地1300万平，大部分都在深圳；已立项13个之多的京基，旧改体量也超过了1000万平。
在深圳随处可见旗下项目的卓越，已经布局了超过30个项目，光立项就有18个；不甘示弱的宏发，也已经立项了15个！
旧改这么香的大蛋糕，肯定也少不了深圳外地的房企~
像恒大在深圳和临深片区，拥有65个项目，其中深圳市场掌握了46个项目。
风头正盛的华润，在深圳拥有46个城市更新项目，代表性的就有上面湾叔提到的，堪比4个大冲的，沙井金蚝小镇项目等。
很早就在深圳布局的万科，手握城市更新项目42个，遍布深圳13个大大小小的片区；佳兆业在深圳也已经立项了29个，主要分布于关外。
尽管看起来项目数量不占优势，但本地房企还是比实力雄厚的行业龙头更接地气。
首先，深圳本地房企对政策和法律体系更加熟悉，其次本地房企也拥有更多的人脉资源、文化相性，而且本地居民对本地开发商的品牌认可度也更占优势。
看来，要在深圳就该市场立柱脚，如果不是财大气粗的大佬，那就和本地开发商搞好关系吧……
作者 | 湾叔 |
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发表于 2021-2-4 09:40:57
