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刚刚过去的2020年是一个值得纪念的一年，可以说是开创了一个新纪元，过去上海楼市适用的定价规律、地段鄙视链被彻底打破。
在楼市里摸爬滚打了多年的老炮们普遍有种三观尽碎的感觉。
“吴泾居然和南京西路房价一样了？”
“上海最贵的板块竟不在内环以内？”
这一切的一切，都源于IP效应的彻底爆发，详情请见《上海楼市的IP镰刀，一把比一把快...》
这一年，互联网开始渗透楼市并改变房子的定价逻辑，羊群们纷纷挑战权威。
我想通过本文带大家回顾这值得纪念的2020年，信息量很大。
1
2020以前的上海楼市
虽然“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法是90年代的老黄历了，但直到最近几年，浦东刨除黄浦江景观，纯粹的土地价值还是要低于浦西的。
位于内环核心区、对口福外+进才北的源深，之前一直是浦东地段价值的标杆，但在2019年底的时候，房价还是略低于学区一般的南京西路。
过去，上海的环线逻辑也异常牢固，内环比中环贵，中环比外环贵，外环外没人要，天经地义。
上海一直以来的教育格局是民办强、公办弱，在2020年之前，只有静教院这种有明显的学区溢价、大宁这种强度的学区，面积大一点、有居住属性的房子是完全无溢价的。
想一想，这是不是我们熟悉的上海楼市？
2
上海楼市的现状
2020年初的疫情杀了所有人一个措手不及，但不包括心急火燎的学区房买家。
2020年3月，“公民同招、民办摇号”的新政策开始施行，【买学区房】成为所有学龄儿童家长的共识，不管是真的九年制好学区、还是好的教育集团下的普通学校，还是听说这边会建个好学校的，都一飞冲天。
碧云：上实东真学区
御桥：挂牌伪学区
唐镇：听说会建个好学校
学区IP先行，板块IP、行政区IP、规划IP相继跟上。
最显而易见的例子就是浦东，随着上海经济的不断发展，作为上海动力引擎的浦东，在新上海人心目中的号召力越来越强。在他们眼里，上海就是浦东，浦东就是上海，浦东比其他区贵是正常现象。
目前，上海地段价值最高的板块已经已经不是浦西的“上只角”地区，而是转移到了浦东（前滩）。浦东内环线以内，10万以下单价的房子几乎绝迹，完成了对浦西的大逆袭。
环线逻辑彻底崩盘，内中环的张江卖15万，外环外的唐镇、浦江镇爬上9万，大虹桥领先大部分外环板块，而普陀内环内人车分流的品质板楼还在8万多的单价徘徊。
我们强烈地感受到，如果把过去的经验套用到当下楼市，出错的概率会很大。
在今天，有没有IP、IP的强弱与变化趋势才是决定房价走势的基准。
3
哪些IP在上升，哪些IP在消退
既然IP成了定义房价的新基准，那抓牢了IP的变化趋势，等于就是破解了房价密码。
根据我们的分析，学区IP基本都在扩张，新上海人对于教育更为重视，所以新上海人集中的闵行、浦东学区溢价更为明显。最夸张的要数闵行紫竹，一个距离市中心20公里的地方，居然要卖12万了。
就连古美这种二梯队的学区溢价也不低，贴近外环线的小区，单价已经摸到了10万多。
板块IP的情况就要更复杂一些，有些板块在壮大，有些板块在衰退。
明显上升中的IP，首先是滨江沿线。江景房在景观上具有天然的优势，在2035城市规划中，黄浦江沿岸又是发展的重头戏，
所以我们看到，北外滩、徐汇滨江、陆家嘴北滨江最近的涨幅是不小的。
特别是北外滩，是去年上海最重大的新规划，部分小区的涨幅非常可观。
2019年，北外滩核心区域的名江七星城、宇泰公寓的单价还在6万/㎡左右，是内环内的绝对洼地，新规划一出来后，房价一下子就爬上了10万/㎡。
从板块来看，虹口是最大赢家，瑞虹新城也是一个极速上升中的IP。我们旗下的上海买房攻略在《瑞虹新城买房攻略》一文中已经进行了解读。密集的新房销售，提高了板块在网上的知名度，高密度社区庞大的业主基础保证了社区后续的热度，这点与联洋很相似。
在投资客眼里，大虹桥是上海最红的IP。
大虹桥的崛起是新房销售+规划的逻辑。由于有国家意志对长三角一体化的支持，大虹桥可以吹的东西特别多。
只要是在青浦、嘉定、松江，甚至是上海西部市区销售的新房，都会蹭大虹桥的热度，板块知名度持续提升。
以至于我认识的好几个刚在上海落户买房的，都在国家会展中心几公里内买了房。“投资就买大虹桥”的理念已经深入人心。
这轮IP竞争中，有赢家也有输家，我亲身体会，最受伤的就是以前的“上只角”地区，比如南京西路和原法租界区域。
“上只角”地区10年以上没有新房供应是常态，即使有供应，也是嘉御庭这种超高总价段豪宅和乌南公馆这种非标房源，与市场脱节太久。
买得起的人早已被限购、想买的上海土著没钱、年轻人群体中的认可度又不高，“上只角”逐渐成了一坛死水。
行政区之间的竞争也是三十年河东，三年河西。浦东和原先属于郊区的闵行，因新上海人的不断涌入，人口结构年轻，经济增速最快，是IP上升最明显的区。
静安、黄浦是中心的中心，地位依旧牢固。
而徐汇由于学区的强势以及互联网（漕河泾）等新经济发展的成功，行政区IP在原先稳固的基础上继续拔高，只要是挂个“徐汇”头衔的新房，不管是在内环还是外环，都不愁销路、还能卖个好价钱。之前认筹的汇城南街里，认筹比超过12倍。
长宁可能是这一轮的最大输家。
回想十几、二十年前外企高光的时候，虹桥开发区就是上海最顶级的地段，卖的新房比老静安等市中心还贵50%。
而这十几年，脱离了政策的支持，长宁的步伐很明显地放缓了，在新一轮的区级规划中也鲜有亮点，学区还抽了个下下签，可谓时运不济。
长宁现在经常被拿来和虹口、杨浦比较了，古北、镇宁路这些老牌的高端地段被瑞虹、新江湾城们超越，这一定是长宁老克勒们做梦都想不到的。
4
大变局下，买房人该怎么办
2020是上海楼市风云突变的一年，相信很多买房人都有手足无措的感觉。
接下来该如何买房？
最好的选择就是IP逻辑够硬、且有多个IP重叠的板块。
如大宁，有九年制顶级学区、板块已经形成影响力，打着“大宁北”旗号的新房层出不穷、还属于静安区、市北高新的规划正在落地中。
目前大宁的房价还不算太夸张，之后几年涨幅继续超越非IP板块是大概率的事件。
像御桥这种学区逻辑并不硬，其他支撑因素又比较薄弱的，此时再入场就不太合适了。
投资买房，一定要选有IP的板块，不要束缚于老的地段观念之中，2020年被打脸，之后会持续被打脸。
闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经过去了，我们认为，上海这种城市买房，不管是买哪里，都不会出错。
但若是想取得相对大盘明显的超额收益，就得跟上这瞬息万变的市场。
顺势而为，与君共勉。
以上为正文，来自阿楼。 |
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发表于 2021-2-3 22:10:11
