北京楼市：东西城合并对房价的影响有多大？

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答，买房问题请在公众号号提问
提问：你好，子弹500，想买二套，投资为主， 1 请问大体的区域选择思路是什么 2 如何选择新盘，萬橡悦府，金茂府这些比较火的新盘如何选择 3深圳房产后面怎么样，是否需要提前积累购房资格？非常感谢！
回答：1. 500首付 如果二套可以买800左右的标的，全款抵押能入1000+的标的。 2. 800+总价 投资推荐看双井、朝阳公园、望京等板块。 3. 投资角度新盘性价比并不高，更适合低首付上车。你的情况建议淘位置更优的二手房 深圳短期会降，长期看还是值得买，在详细说一下深圳政策的影响 深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 对投资者的影响： 一、降。老人票废了。54大法废了。 二、降，但影响不大。有利于郊区。 三、涨。 四、涨。短期有利于郊区。


提问：目前已婚，双方均是北京西城集体户口。首付款大约在220-250之间，想买两居。 目前考虑在东西城购房，综合我们的各项购房需求（组合贷、两居、通勤方便等），候选片区基本就是牛街（二环外东西城区域不太想去）。 最近看了几套，有比较合适的，但是有以下两点顾虑： 1、西城区教委公布新的入学政策，7月31日之后开始执行，应该会对西城房价有所影响。 牛街片区学校很一般，目前是价格洼地，中介说，这个政策利好牛街，到时候肯定会涨。 但是教改之后新加入的学校也没有很好，而且如果西城房价普遍下跌的话，牛街还有可能上涨吗？我比较怀疑会跟着下跌； 2、目前觉着比较不错的两套房，均存在上家户口不能迁出的问题（所以价格才便宜）。中介解释，牛街的房子可以登记两套户口，不影响我们的任何事情，只是价格上低买低卖。这个确实如此吗？ 还有一个个人的小九九，就是关于网上流传的东西城合并中央政务区的说法，这也算是我想在东西城购房的一个理由。您觉得这个说法可信吗？ 谢谢解答。
回答：1. 上涨的可能性不大 2.是的 3.由于东西城差距并不是很大，东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。


提问：女友目前在苏州街工作，想今年底完婚。她名下有一套房，我是首套，家人一起能凑将近200万，但是我没有固定工作，也没法开收入证明，她能开2万，名下房产有50万抵押贷，我们想通过朋友贷的形式购买新房。 看了几套房子，情况分别如下 1）柏林爱乐 房子是2004年，总价445万，二居88平，一梯两户，装修不错，东西通透，有三个阳台。距离常营地铁一公里左右。 2）新龙城 房子是2007年，总价470万，二居86.98平米，二层，无装修。东南西三面有大窗，全明格局。 1期小区环境不错，但停车困难。 3）慧时欣园 房子是2001年，总价470万，二居82.87平米，14层，无装修。西北有窗，全明格局。但洗手间，次卧和厨房都是天井。 我们是自住加五年后改善，想请您帮看看，这里哪个合适，理想价格多少，以及如果都不合适，这个支付情况，选哪里更好呢？最近一周内就想确定下来，感恩相助~ 还有一件事想请教房姐，关于贷款，有没有什么办法，在没有流水和收入证明的情况下，顺利通过商贷啊？
回答：排个序 新龙城> 柏林爱乐 >慧时欣园 新龙城做为上车盘很合适，无论流动性还是交通便利都还不错，保值效果也不差。历史数据来看新龙城和柏林涨幅都能跟上大盘，慧时略跑速大盘 只要征信没问题，ls这些都是可以包装的，找对渠道就可以了


提问：房姐你好，新人首问，望解答。 目前看房准备上车，自住+保值，首付可出最多700W，首房首贷，想买05年后的次新，100+两居或三居，考虑的板块主要是望京和朝青 (奥森北苑那块也实地看了，感觉略远)，个人比较看重物业管理水平，户型朝向其次，学区不做重点考虑。 1.能否简单分析下这几个板块的优劣，保值前景？您推荐哪个 2.望京目前在看季景沁园(小区内部真心喜欢，不过望京西周边配套不如后面两家)，国风上观，融科橄榄城(小区品质好，户型面积较小，有溢价？)。朝青主要在看天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马嘉园。想请教房姐觉得这几个小区单价多少可以入手？有评价推荐吗 3.另最近有思考九龙山，大郊亭，百子湾一带，不知有无合适的小区推荐？
回答：望京自住保值都不错的板块可以重点淘下，你看中品质就要接受轻微溢价，橄榄城还不错可以看，还有 慧谷阳光、臻园、宝星国际三期 都是可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高不推荐了。润枫水尚，珠江罗马嘉园可以看。还有 双井的 首城国际、华纺易城 和四惠的东恒时代二期建议都淘一下，现在的市场活跃起来了，都是一房一价


提问：新人首问 房姐 你好 已婚人士 坐标顺义后沙峪 持有两套商住房 准备出售变现为三岁的儿子购入亚运村嘉铭桐城附近的学区房一套 预计变现400万 现在家中常住人口四大一小 选项一 出售一套 全款购入500万一室学票房 等儿子上学后全家租房居住 选项二 出售一套 购入700万 贷款200 万购入一室 日后同样需要租房居住 选项三 出售一套 过桥再抵押购入900左右两室 五口人挤两居内生活 选项四 出售两套 过桥抵押购入1100万三居 选项五 更改学区房区域 这几种方案 第一种生活压力小 购入学区房兼具资产保值 同时保留了一定的家庭财务自由 是我目前的优选 第四种 对现有生活改变太大 老人意见不统一 选项五 您有什么推荐
回答：学票 就应该买总价最低的标的。就看为学票愿意支付多少钱了 想兼顾的话朝阳可以看看 澳林春天的三居室 900内的总价，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还可以，能满足学区+自住的需求。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的三居，对口朝阳外国语来广营校区。 老破小+租房的配置。还可以 看看人大附朝阳的房子，比如芍药居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠里


提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！
回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。


提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？
回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下


提问：房姐您好，房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层，角门冬季星空，旭日家园，大红门珠江骏景的3居，以及磁器口的都市鑫园回迁小2居，双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值，有什么好的推荐？另外丰台这几个对口的学校怎么样？虽然没有学区要求，但也希望教育质量过得去。大红门和角门比，哪个潜力更大些？
回答：你好，首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后，角门发展上优于大红门。 当然能接受老破大，华腾园是比丰台更好的选择。


提问：【新人首问】房姐好，本人在北京国贸工作，拥有工作居住证。在深圳湾拥有一套90平两居，目前售价约1600。考虑到深圳湾房价已经涨幅较大，考虑将其卖出置换国贸的次新房，在自住的同时希望实现资产保值，有些疑问还望您不吝赐教: 1. 目前看上的的小区为禧瑞都，新城国际及君汇雅居，您认为从投资属性看将深圳湾房子置换为北京国贸次新是否值得？您是否还有其他推荐？ 2. 可否麻烦您将三个小区的推荐顺序排序？您认为禧瑞都单价与新城国际在同户型情况下合理的差异应该是多少？ 3. 禧瑞都低楼层三居户型近两个月成交价在1300左右，但目前挂牌价仍普遍在1800，您认为预期的实际成交价应该大致是多少？非常感谢！
回答：深圳长期依然看好，能双持最优，你在北京看得这几个属于小ceo盘，均有溢价 1500投资适合大面积低单价的标的，例如淘大望路四大金刚，双井大四居，青年路一带天鹅湾一类品质次新 禧瑞都>君汇雅居>新城国际 挂牌很多只是试探市场，不能做为价格依据


提问：房姐，有没有什么比较好的可以看北京成交数据统计分析的渠道，能划分商圈小区的那种？
回答：有收费的，例如克而瑞，中指数据等，可以查看历史的项目信息，土拍数据。 成交数据，属于「测不准」数据，因为成交是分布在大量不同中介之间的，并没有统一登记口径。 但是，大概的成交量可以推测，比如北京链家成交一天400套，整个市场大约是800套。 网签数据是有统计的，但网签存在不同时间周期，只能大概估算。 具体到商圈小区，同样只有估算，房产交易是一个身体力行的一线行业，每一套交易都不下于一个小型项目，涉及到的参数太多，和超市购物这类行为完全不同。 不要迷信数据，要分析数据背后的逻辑


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