北京楼市：这个政策的发布，对房价无影响，切勿过度担心

惜颜705

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐，您好！限高令后，对北京的现有高楼的房价会有怎么的影响呢？
回答：不是所有地方都有限高令，目前主要在南中轴线附近有较多限高。 限高是其中一个方面，关键看整个区域本身最终呈现的状态，适合的产品，是否会受到限高的负面影响。 比如孙河本身定位中央别墅区，普遍密度低，限高令影响不大。 比如从CBD直到常营这类中央商务区和关联的居住区，限高令影响大。 办公同样受影响。


提问：您好！我现在有自住西城二环内学区房一套，两室一厅，无贷款记录。手中闲置子弹200，能承受每月1万房贷，想通过投资尽快让手中财富增值，将来再次改善成三居住房。请问现在应该在北京投资还是外地？如果在北京，可以关注哪些盘？资金怎么运作？
回答：你的资金在北京上车没问题，所以不用区外地。建议看看 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府 这些都可以淘下一下。以你的月供可以看400内的标的，直接按二套的方式入吧


提问：房姐你好： 我和我爱人在西二旗领秀新硅谷有一套自住房（贷款已还清），目前手头大概有340万的存款，两个人都在互联网做技术类工作，北京户口，都过了35，目前工资收入还可以，小孩刚上幼儿园。出于从对个人资产的保值，以及小孩未来上学的考虑，还有对未来职业不确定性的担忧，打算看看附近的房子（如果其它地段有合适的，也不排除考虑） 结合中介的推荐，我目前关注度高的是两个小区： 1. 回龙观金域华府二期三期二手房 110平三居，550-660万(总价略高，首付需要中介垫资) 2. 北清路附近的万橡悦府89平三居一手房 总价420-460万 希望房姐结合我们家庭的背景，给出一些建议，比如该优先学区还是保值，现在出手合不合适，哪些地段，哪些小区适合我们 非常感谢！
回答：金域华府品质还行，学区是育翔、161的昌平分校，万橡悦府性价比还不错但没学区。未来2-3年你们的资金积累能到300上下，这次就选择投资万橡悦府，孩子需要学区时，再去置换。如果资金不确定，那现在就考虑学区比较好，想入好点的学区可以看看上地片区，基本无坑， 例如上地X里


提问：房姐，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居最佳，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢
回答：预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。 标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。 买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。 北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。 北京如果要建仓，在下半年完成。 对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。


提问：房姐好，请教一下，现在如果说把房子贷款还清后抵押贷。大概能贷款到几成，房屋总价是如何确定的，贷款利率是多少，还款年限，以及审批的成功率如何？ 另外，个人如何进行房屋的抵押贷，有哪些途径，哪种会比较安全？ 多谢赐教
回答：4-5成， 利率每个银行不同，主要集中在6-8 一般10-20年，需要看你资质和政策的松紧也有关系，当下成功率高 通过经营贷需要公司包装，有专业机构帮助做，都是合规玩法


提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～
回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘升值潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力


提问：房姐，您好，首次提问。工作在朝阳门附近，首付200—230万，月供压力不大。看中了晨光家园，雅成一里，甘露晴苑和新盘明月听蘭，您看您能帮忙再这几个小区里拍一下序吗？
回答：你好，晨光家园是一个大盘，一二三期时间跨度较大，造成了一个楼盘有两个世代的产品，同时位置的区别也有一定优劣。 雅成一里目前看生活更便利一点（大悦城+地铁近），小区大，不过这小区好像基本是经适房（买成本高），楼道脏乱差，板楼无电梯，最重要已经没啥利好了。 甘露晴苑属于甘露园一带，而且是2000年左右略老的小区。 明月听蘭这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。 这几个楼盘优先晨光家园，在选筹时，要细化到具体的栋楼，楼道，进屋查看格局，采光，视野情况，再一一计算价格。


提问：昨天一口气看了所有关于商住的帖子。房姐一直建议商住止损，可是目前状况商住根本无人问津，不是降价的问题。本人有商住一套在西三环吴家场路的盛今家园，房本面积34平米，loft，目前租金6500，早就想出手。目前挂250万可议，已经两年了没有买家。请问怎么办。谢谢
回答：商住的价值是承接无法上车的溢出人群，现在直接限购导致商住失去了市场定位，政策不放开，流动性短期解决不了 我的建议是如果短期出手不掉，做好持久战准备， 1. 对房屋装修，凤变冰 ，提高租金盘活现金流 2. 如果无贷，建议抵押掉，投资一套住宅对冲损失


提问：您好，新人首问，目前在顺义马坡附近租住 看了后沙峪和马坡、顺义城区等小区 因为是二套首付比较高 总200首付 最多可再借30万 所以看的都是330万以下的房子，同时因为购房资质要到明年6月才可以以上为基本情况。今天看马坡房子 佳和宜园09年90平房子 小三居一层自己改了地暖，房东可以现在给签购买合同，等到明年有资质再正式交易，需要先付160万 链家担保，想问下是否合适 以及在过4-5年出手情况，目前希望上车 目前谈到总价295万 急求助 谢谢
回答：你好，顺义本地人喜欢买马坡，也是很多人改善的目的地。之前有城铁规划，现在暂缓。 考虑自住可以买，但是你明年6月才过户，首付160万成本太高。建议先付少量定金，签个定金合同，假设明年6月购房资格没有搞定，你的损失也不会太大。 同时把合同条款都改成利好你方即可


提问：本人为积分落户买上车盘，可最高拿出230万现金，但因积分落户想在12月底之前成交，主要为了孩子在高中前上北京学校，不要城六区，目前看的是旧宫、亦庄、天通苑，想咨询有什么建议的小区。
回答：你好，天通苑和旧宫的学区都一般，更推荐亦庄。 在优质教育资源方面，以前的亦庄几乎是空白的，可是近几年有了很大的变化。，重点关注以下2个学区： 1.人大附系列： 目前，人大附在亦庄有两个校区，一个老校区、一个新校区。 老校区1998年建校，之前是民办，2011年改为公办，更名为北京二中亦庄学校，2018年又加入人大附，更名为人大附经开学校。 这个学校之前的中考成绩和高考成绩都一般般，没什么亮点。师资不错，但就是缺少优质生源。自从被人大附接管之后，情况改善了不少。 新校区逼格很高，亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制，小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班，预计2020年小学部就能开始招生。 2.“十一”学校系列： 北京亦庄实验学校，是十一学校在亦庄的分校，同样也是小学到高中全部包含。不过，和人大附最大的不同就是，实验学校不是12年一贯制的，初中和高中都是面向整个大兴区自主招生，说白了就是掐尖择优录取。 实验学校的硬件、师资都是很OK的，目前唯一不太行的就是生源。刚开始招生的前两年，肯定有不少回迁户生源，随着招生时间的推移，亦庄高新企业员工子女会越来越多，生源情况会逐步改善。 万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府关注下


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