重磅：房地产贷款集中度管理制度出台，对于楼市有哪些深远影响？

麻辣鸡翅

2020年的最后一天，房地产市场迎来了一个重磅新闻：那就是央行和银保监会发布了一个通知：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

这个通知呢，主要是针对银行机构的。对房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例进行了限制。



咱们先说下这贷款余额是什么意思？银行的贷款分为很多种类，比如说有专门用于企业经营的贷款，有支持新房装修的贷款，还有帮助上学的助学贷款等，咱们说的房地产贷款和个人住房贷款余额其实都是跟房地产行业有关的贷款。那么贷款余额指的就是这两类贷款在银行的具体数额。

限制这两类贷款，会影响到的有房地产企业和购房者。也就是说供给端和需求端同时来进行限制。

咱们首先说对于房地产企业的影响。

房地产企业是严重依赖贷款的一类企业，贷款是什么？其实它是房地产企业的现金流。因为开发商需要一直去拿地，拿到地块之后才能去开发，但是又没有那么多的现金，所以只好借助杠杆的力量。等到土地拍下，房子开始预售了，那么开发商的现金流就回来了，这个过程呢，就可以一边赚取利润，一边把贷款还给银行。

等到这利润赚到手之后，就可以扩充自己的资产，然后用优质的资产作为抵押，去拿到更多的贷款，然后去购买更大的地块。这样下来，在现金流不断的情况下，地产商相当于既给银行创造了效益，又给自己赚到了钱。

可是这种情形啊，并不会一直延续。因为大家知道，在经常上一轮房价普涨之后，很多地方的房价已经处在了非常高的位置。如果再继续加杠杆，那无疑房价会被继续推高。

所以，接下来我们就看到在2017年底，信托资金已经不允许进入房地产行业。2020年8月20日，房地产融资的三条红线被提出来，时隔不久的12月31日，银行针对房地产贷款的比例又规定了界限。

当开发商的贷款被限制之后，开发商能加到的杠杆就比较有限了。比如说原来可以借钱拿到更大更多的土地储备，当限制融资规模之后，拿地的能力就肯定会下降很多，这样下来呢，土地市场的热度就会降低下来。进而去影响房价的整体水平。

我们再来说下个人贷款这一块儿。

个人住房贷款这一块儿，我认为是近几年来调控最为严格的一次。为什么这么说呢，大家可以回想一下之前的调控政策，虽说调控次数非常多，调控方式也很多样化，但是其实一直脱离不了一个核心：那就是限购限贷。



这个限购限贷，其实针对的是个人层面上的限制。或者说是个人具体条件上的限制。比如有些城市限购一套房，那一个人的身份就只能买一套房。还有就是限贷，比如一个人名下有住房贷款，那么就不准再有第二套房子使用贷款。

但是这一次针对个人住房贷款的比例限制，其实是直接把这个贷款路径给严格限制了。举个例子，假设某一天，当所有的银行全部达到了个人贷款的投放比例标准，那么即使你符合这个城市的购房条件，即使你有足够的首付款，那么你也最终申请不到住房贷款。



虽说咱们举的这个例子有点极端啊，但是这个限制住房贷款比例这一项举措，对于住房需求端来说，无疑是史上调控最为严厉的一次。就类似与点和面的关系，限购限贷针对的是点，而限制银行个人住房贷款，针对的是面。

另外，对于住房利率可能也有一定的影响。当银行个人住房贷款即将达到比例的时候，银行对于贷款的审批肯定会更加严格。然后由于银行惜贷，很有可能影响当时五年期LPR的市场报价，造成利率的上浮。因为LPR的设立，其实很大程度上是为了达到利率市场化。那么利率的上下波动跟资金端的松紧有着很大的关系，所以当资金端收紧，肯定会影响到利率报价。

讲到这里之后啊，咱们就把关于限制住房开发贷款和个人住房贷款比例给大家简单分析了一下，那很多朋友就该问了，这种情况下，是否还应该买房呢？

其实啊，还是老生常谈的话题，如果你急需要房子来居住，而且目前符合购房条件，那当然要买了，而且有条件的情况下，最好可以一步到位。比如挑选好的学区，好的城市的好得地块，因为作为刚需首套，你都等着居住呢，就先解决居住的问题再说，安居乐业自古以来都是人们向往的生活。

但是如果说是为了投资而去购买的房产，其实大概率啊，最近几年可能会跑不赢通胀。很简单的道理嘛，住房市场的供给端和需求端同时进行资金管控，就像河流里面的帆船一样，只有源源不断的水流，才能让帆船节节高升。如果水流趋于稳定了，那么也不会水涨船高了，只会风平浪静。



如果实在是有改善型的需求，那就还是建议把资金用在好城市的好房子上。至少， 在可见的未来，这些房产至少不会亏钱，而且跑赢通胀基本上不是大问题。

好的朋友们，今天关于银行房地产的贷款比例的分享，就先到这里，如果大家喜欢我的文章，求点赞，求收藏，求转发，咱们下期见。