从土地、房贷等三方面观察当前楼市，12城房价走向大不同

幸福341

#在幸福敲门看测评#



2021年的楼市，从目前楼市各项调控政策来看，金融层面以收紧信用为主，土地供应及购买限制层面以一城一策为主，基本持续原有的局面。

如果要对2021年的房价进行一个预估，在此告诉大家谁也不能完全准确，因为供求关系可以通过数据获得，但是楼市政策的变化不可预知。不过从经济工作会及住建部相关会议的内容来看，稳定性和连续性是今年的主基调。



因此，要对2021年的房价进行预判，建议从以下三个方面进行观察。

一、从土地供应数量的变化来观察。土地意味着新房的潜在供应量。

土地是房价变动的关键变量，某个城市去年土地成交量大，意味着今年新房供应量大。反之，土地成交规模减少过快，则意味着今年新房供应会大量的减少。



该图片转自易居杨红旭

从土地成交面积看，合肥、大连、岳阳、济南、昆明这五个城市同比减少超过20个百分点，土地供应导致的新房供应减少，意味着这五个城市的房价今年没有下趺的基础。

当然，还有目前房价正处于下跌通道，同时土地供应减少10个百分点以上的城市，如青岛、杭州、沈阳今年的房价没有再跌的机会。
而去年火热的宁波，土地供应居然还在减少，今年房价还会上行。

同时，我们也应该看到，土地供应翻倍上涨的城市，区别也很大。例如，深圳2020年的土地供应增长率为252.6%，由于前几年土地紧缺，欠帐太多，但买房需求大，所以深圳的房价平稳。而兰州、南昌、惠州这三个土地大量增加的城市，房价可能高开低走，即下半年会进入下跌通道。

[size=1.118em]二、从居民房贷增速观察房价波动。

房地产开发最终需要实现销售，而销售的前提是买房人的房贷额度，如果房贷额度增长，则表明楼市成交火热。反之，如果居民住房贷款增速下降，也会推动房地产销售的降温。



但是，2021年事涉房贷的两个重磅文件都已从1月1号开始执行，那就是以降低负债防范风险为目标的“三道红线”、以及《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》设置银行涉房贷款占比“安全线”。这表示，今年无论是房地产公司还是买房的个体，房贷的额度增加上，可能很难。
[size=1.059em]根据海证券发表的数据显示，根据房贷和住宅销售的对应关系测算：

如果居民房贷增速下降至13％，那住宅销售额增速或下降至-6.9％；如果居民房贷增速直接下降至11％，那么住宅销售额增速将会有20％的负增长。

也就是说，如果进行房贷占比的考核，则可能导致房地产销售下行。



从银行信贷利润角度考虑，放贷时间越早，全年利润越多。所以，房贷办理难度可能在年初比较容易，年底紧张。今年底缺钱的房企，只有靠打折来回款了。
39.9元买不了什么，
却可避免花300万买房后悔，
别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。


三、从棚改拆迁面积来观察。

如果所买房城市的拆迁面积超过当年新房成交量的15个百分点，则当年当地房价稳稳的上涨。至于拆迁是以棚改的名义还是以旧改的名义，不要管它，只要是拆迁就行。反之，只是对老旧小区环境改造提升，则对房价没有多大的影响。

有人说，“脚下有土”方能“心中有谱”，而对买房人来说，知道这些数据及影响房价的变量，在买房之时也能做到心中有谱。