2021楼市开局之变！该急的是谁？

哈哈SE7

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房地产贷款规模占比新增“两道红线”

这个元旦值得载入史册。

开年第一枪，全国楼市正经历前所未有之大变局。

“十三五时期”结束，“十四五”伊始，各省市对未来5年的经济和财税等规划纷纷出炉。

比如山东要实施“强省会”战略，湖北要支持武汉做大做强，湖南要建设岳阳、衡阳两个省域副中心城市，广东要用支持深圳同等力度支持广州建设国际大都市……

按照以往经验，各大城市格局变动释放出的信号，多少都会利好强省会、省内副中心城市，以及大城市组团这些地方的楼市。

但就在2020年最后一天，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。



（图片来源：中国人民银行官网）

这无异于向全国楼市扔出一枚重磅炸弹，也瞬间击碎“十四五”开局给各省市带来的楼市利好，同时给2021年的房地产市场定了个调：供应、需求两手抓，回调，回调！

具体来说《通知》的重点是给各大银行的房地产贷款规模占比设置“两道红线”，分别是“房地产贷款占比上限”和“个人住房贷款占比上限”。



（数据来源：中国人民银行）

其中，中资大型银行占比上限最高，房地产贷款占比可以去到40%，个人住房贷款占比可以去到32.5%；最低的是村镇银行，房地产贷款占比上限只能去到12.5%，个人住房贷款占比上限只能去到7.5%。

所以，可以看出，银行级别越小，能发放的房地产贷款占比上限就越低，反正小银行以后就是挺难的了。

02

为何监管出重拳？

监管层这次目的很明确，就是要“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。”

这是《通知》原话，但是背后释放出来的信息量主要有三点：

一是房地产市场有较大波动；

二是房地产贷款占比过度集中了；

三是房地产存在潜在的系统性金融风险。

其中重中之中就是房地产存在潜在的系统性金融风险。

何为系统性金融风险？

按照搜狗百科词条解释：

系统性风险是指金融机构从事金融活动或交易所在的整个系统（机构系统或市场系统）因外部因素的冲击或内部因素的牵连而发生剧烈波动、危机或瘫痪，使单个金融机构不能幸免，从而遭受经济损失的可能性。

再简单直白一点就是可能会导致jin rong wei ji 的因素。

特别是这次监管明确指出，我们的房地产是存在波动的。

造成这些波动的背后更深层次的客观因素：房地产贷款占比太高了、银行不良贷款越来越多。

1、房地产贷款占比太高了

房地产贷款太高，到底有多高？

我们直接看几组数据就知道了。

房地产贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

在过去15年的时间，我们的房地产贷款每年都在增加，其中个人住房贷款和房地产开发贷款占全国总贷款余额的比例就超过了10%。

根据天风证券研究所数据显示，2015年12月末房地产贷款余额2.77万亿元，在总体贷款中占比14.2%。

但到了2019年12月末，房地产贷款余额达44.41万亿元，在总体贷款中的占比达29.0%。



在房地产发展的这十多年间，房地产的贷款余额翻了16倍多，占比也翻了一倍多。

其中，2016年第四季度，房地产贷款季度增量达到这15年来的高峰，占当季总体新增贷款的54.2%，这意味当季全国的贷款里头超过一半是流向了房地产领域。



不仅如此，在房地产新增贷款余额里，个人住房贷款的总量远大于房地产开发贷款总量。

这说明什么？

说明房地产行业的贷款盘子能撑到这么大，很一大部分靠的是群众的力量。

而且群众这股力量，自从2015年之后，也是越来越大。

根据国际清算银行数据显示，2019年中国居民部门杠杆率达到了64.8%。



这个数据是研究人员把我们的住户贷款余额、公积金贷款余额及民间借贷等数据综合起来算出来的，所以还是比较准确和有说服力的。

2、银行不良贷款越来越多，再不出手就晚了

银行把钱借出去，最担心的就是钱收不回来。

钱借出去的越多，收不回来的可能性就越大。

根据央行的《中国金融稳定报告（2020）》数据显示，银行自2010年以来，每年放贷的总量越来越多，不良贷款总额也越来越多。





截至2019年末，银行业金融机构不良贷款余额3.19万亿元，同比增加3498亿元，不良贷款率1.98%，同比上升0.01个百分点。

其中，商业银行不良贷款余额2.41万亿元，同比增加3881亿元；不良贷款率1.86%，同比上升0.03个百分点。

所以靠放贷生存的银行，上万亿的钱难收或者收不回来，对银行来说是很难受的。

而银行借出去的钱难收回来的背后最大的可能就是企业或者个人破产、逾期。

就金融系统而言，这是一根头发丝就能牵动整个行业的问题，监管要尽可能的提前排雷，防止这根头发丝断了。

03

监管重磅对楼市有什么影响？

这次政策出台，表面上看是对银行的业务进行管控，直接影响的是银行放贷业务，特别是放贷比例已经超上限的银行，一下子利空。

最明显的，1月4日A股开市后银行板块集体飘绿，股价下跌的银行大部分是涉房贷款余额占比“超标”的，比如成都银行、兴业银行等。

但监管方面影响最深层的实际上是楼市。

楼市里存在两个重要角色，一个是房企，另一个是购房者。

银行对这两个角色设置了放贷的上限，对房企来说是对资金供给端做收紧处理，这与之前的“三道红线”，在资金需求端做管理不同。

这对房企来说是非常致命的。

因为对非常依赖银行贷款的房企来说，意味着以后能拿到的贷款少了，放贷速度变缓，只能从其他渠道找钱。

所以日后，像广州国资出手救富力这样的房企缺钱，国资出手救助例子不会少见。

另外，房企缺钱融资这中间一来二去，直接影响的就是房地产开发的进度变慢，那么新房的供应也就相应的减少了。

而对个人来说，就意味着银行对房贷审批更严格，对个人贷款的资质审核会更苛刻。

买房子来钱的水管也掐小了，那么相应的，个人买房的投资热自然也就降下来了。

房企对应的房子的供给端，个人买房对应的是需求端，这么一来，监管对住房的供应和需求都有收紧和压制，结果也就显而易见了。

所以接下来整个市场会逐步降温，回归房住不炒的定位。

温馨提醒

作者观点，不代表格隆汇立场

投资需谨慎，买房也一样

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勇敢的树袋熊1

明年还是涨，信吗

茉莉707

跌起来也不危及银行

胡胡胡美丽_ss

一定会大涨，赌不赌？

123456914

涨涨涨，涨上天

晓望爷

涨也没人买，这是套路。

茉莉707

马云说的对越没钱银行越不贷款给你

清风吹袭断

还炒房呢？先活下来再说吧

hecgdge4

涨还是跌

白云追月素

今年五月，房子就是烫手山芋！立贴为证