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作者：刘晓博
从2021年1月1日开始，“民法典”正式实施。
由于其中涉及到“建设用地使用权续期”，所以这个问题再次引起了广泛的关注，也带来了很多“过度解读”。
比如有人就危言耸听地预言：除了住宅之外，商办、产业等地产项目，在土地使用权到期之后，物业可能被政府无偿收回。
今天的文章，就探讨一下这个问题。
在“民法典”的359条，有关于建设用地使用权到期的规定，全文如下：
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
上述两段引文之中，被我标注为黑体的部分，是原来“物权法”里没有的。
也就是说，关于建设用地使用权到期，2007年审议通过的“物权法”已经做了规定。到了今年1月1日实施的“民法典”，只加了一句话，其他没有做任何改变。
“物权法”只是规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”但没有说是否需要交费。“民法典”加上一句话之后，就存在了收费的较大可能性。
这样，就引发了争论。有人认为，“物权法”没有规定收费，那么住宅土地续期就不应该收费。
说实话：不收费，显然是不可能的。因为财政需要运转，而房屋是居民家庭最重要的财产，最重要的财产不纳税，显然不利于社会的可持续发展。
由于住宅土地到期如何续期、如何收费没有统一的说法，引发了各地“各自为政”。比如温州、深圳等城市，对于早期批出的住宅用地（一般土地使用权只有20到30年）的续期，收费标准差异非常大。坊间一度传出，某市可能按照房价的三分之一，来给土地到期的住房续期。
2016年12月，国土资源部和住建部协商之后，官宣了“两不一正常”的过渡性办法。也就是说，在国家正式出台法律法规之前，住宅用地到期可以这样办理：
1、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
2、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
3、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。
值得注意的是：这只是部分解决了住宅用地到期的问题，商办、产业类用地到期的情况，仍然悬而未决。
一般来说住宅用地的期限是70年，商铺、写字楼、商务公寓是40年（少数例外），产业用地的公寓、写字楼或者厂房是50年。这些用地到期之后，怎么处理？
对此，无论是早期的“物权法”还是刚刚落地的“民法典”，都语焉不详，只是说：
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
所以就有人解读为：鉴于这两种土地上的不动产“妾身未明”，所以未来国家有权收回到期的土地，连同其上的不动产，而可能不用给予补偿。
会这样吗？当然不会（除非事先有约定）。
从社会进步的角度看，国家只会越来越更严格地保护私有财产权，而不是相反。在人类历史上由于不承认私有产权，最终带来恶性循环的后果，已经屡见不鲜。
最近有法律专家建议，住宅用地到期之后国家可以考虑“无偿续期”，也就是说放弃收取“土地使用费”，改为征收“房地产税”。
其实我之前也多次在专栏里提出过类似的建议。原因很简单，土地问题说到底是一个经济问题、税收问题、财政问题。只要能解决社会的可持续发展，到底是收土地使用费，还是收取房地产税，其实没有多大区别。
收房地产税，一个重要的BUG是：土地是国家所有，购房者只是租用土地，缴纳了数十年土地使用费，为何还要收取房地产税？如果要征税，也只能是房产税，不应该对土地再征税。
但如果拆分土地和房屋，问题就变得非常复杂。你很难说一套房子从30万升值到100万，升值的是房子还是土地。
所以，房产和土地很难分离。如果征税，必然要一起核算、征收。如果土地到期无偿续期，征收房地产税就没有争议了。
回到商办、产业类不动产上。即便土地到期了，但房屋本身还是权利人的，而不属于国家。国家可以收回土地，但拿走（或拆除）房子则需要补偿权利人。
商办、产业类不动产涉及亿万家庭和企业，国家显然不能剥夺他们的合法财产。所以，商办、产业类不动产土地到期之后，绝大部分肯定要续期的，只有极少数需要征地的，国家可以在补偿业主之后，可以改变用途。
至于商办、产业类不动产土地到期之后的续期收费标准，很难超过住宅（商铺例外）。
原因很简单，目前非住宅类用地供应量普遍过剩，造成了商办、产业类不动产价格普遍低于住宅（商铺例外）。
在很多城市，非住宅类不动产的“去化周期”甚至长达20年以上。也就是说，即便20年不建这类房子，都可能卖不完。如果再加以重税，以及高昂的续期价格，那么非住宅将被彻底废弃，对发展经济、稳定税收来说，只能产生极其负面的效应。
从长远看，要么政府严格控制非住宅用地供应量，拯救这个市场。要么轻徭薄税，让市场慢慢复苏。
至于几十年之后，个人购买的商铺、写字楼或者公寓会被政府无偿回收、不予补偿，则完全是无稽之谈。 |
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发表于 2021-1-29 20:24:47
