央妈银爸，又下狠手了，管控水进房地产！房价还有戏吗？

幸福341

2020年8月，针对于融资端的“三道红线”新政，把房地产开发商吓蒙了。
12月31日 ，央妈银爸又针对供应端的商业银行，悍然出新政，这次房地产圈与金融圈一起蒙圈了。
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。
出新政的目的是：为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。


同学们注意：这个新政是部委出台的，其出发点并不是为了从全局上促进房地产市场稳健发展；而只是为自身部门的利益：郭主席说了，房地产是现阶段中国金融风险的最大灰犀牛，所以要控制商业银行的房地产贷款占比，防范楼市（下跌）风险所带来的潜在金融风险！


老杨说的再通俗点：在商业银行眼中，房地产是美女，爱爱爱！在央妈监爸眼中，房地产是野兽，打打打！


怎么防？
去年8月出台“三道红线”，控制开发商激进违规融资；但开发商融资这事，涉及多个部门，金融部门管起来有点吃力，况且还有那么多没上市公司，怎么管？
于是，上周进一步追加一个政策，给商业银行套上笼子，自家孩子，管起来方便嘛。
具体主要内容如下：


要求房地产贷款集中度符合管理要求的中资法人银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。并要求主要商业银行与各类商业银行限定具体指标。
将银行业金融机构分为5档，第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行、北京银行、上海银行、江苏银行、农业发展银行、进出口银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括第二档中的城市商业银行之外的城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。
就房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限而言，五个档次分别为40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%


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与三道红线政策相似，其实这项工作，近两年一直在推进中。2020年多次有新闻报道，比如房地产贷款占比不能超30%，再如商业银行房地产贷款新增额保持在某某范围内等。
赶在年底，出台了这项具体的规范性约束性的政策，算是“三道红线”的姊妹篇吧。
此政影响大的，主要是少数商业银行，前几年房地产贷款扩张猛的、当前占比已超标的，未来几年房贷业务只能控制一下了。反倒是利好那些额度空间大的商业银行！






总体来看，这一新政利空房地产，所以今天地产股逆势下跌了。在此制度的约束下，未来多年不会再现09-10年、16-18年那种房地产贷款猛增的现象了。
很多朋友关心，这一政策对于2021年楼市与房价的影响？
老杨感觉：短线来看，对房地产影响不大，因为近两年房地产贷款占比已经趋稳了。
如下图，全国房地产贷款余额占全国贷款的占比，过去一年基本平稳，2020年三季度末，占比为28.8%，仍低于30%的总占比控制目标；全国个人住房贷款余额为19.8%。




基本可以这么认为：央妈银爸设定的红线，略低于现阶段的实际情况。只要未来房地产贷款没有相比过去两三年更加激进的扩张，则大部分商业银行的房地产贷款业务不会受到实质影响。


而事实上，即便不出此新政，未来几年，也不可能出现房地产贷款的激进扩张了！这与其他诸多的房地产调控收紧有关，也与房地产市场大周期变化有关。


接下来，看一下个人房贷新增量的变化吧。


房贷占比=净增房地产贷款/净增人民币各项贷款，其衡量了商业银行对房贷投放的偏好程度，也是衡量房地产金融风险的重要指标。


数据显示，2020年前三季度，全国房贷占比为27.2%。观察历史数据，2016年前三季度该指标创新高，达到42.5%的水平。随后受房地产和金融市场的调控，该指标总体趋于下行态势。其中2017-2019年前三季度该指标分别为39.5%、39.9%和33.7%。而2020年延续该趋势。


2020年前三季度该指标首次回落到30%以下的水平，这说明贷款集中度在下降，有助于防范商业银行的房贷风险。

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另外，再看一个指标：居民购房杠杆率。（欢迎去老杨巍信公号：杨红旭楼市研究，看2021年度十大预言）
这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。
数据显示，2020年三季度，全国居民购房杠杆率为31.6%，环比下降0.5个百分点，同比上升0.3个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年以来，居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中，基本在31%-32%的区间稳定下来。





2020年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，有助于刺激居民贷款购房。但需要看到的是，自4月以来，5年期LPR已连续7个月未调整，融360大数据研究院监测的数据显示，10月全国首套房贷平均利率与上月持平，2020年以来房贷利率九连降的趋势终结，拐点已经出现。


进入下半年以来，全国已有深圳、沈阳、常州、唐山、无锡等多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等，对房贷政策进行了收紧，进一步明确了中央房住不炒的政策态度，三季度全国居民购房杠杆率小幅下行，预计四季度可能还会继续小幅下行。


按居民购房杠杆率走势，未来几年，不太可能明显加杠杆，更没可能出现09年下半年至10年上半年，以及16年至17年上半年那种杠杆率大增的情景。



2017年下半年以来，房地产与宏观经济一起去杠杆，效果显著。未来几年，只要能稳住当前的杠杆水平，就不会出现房地产贷款占比突破红线的情形！


因此，老杨认为就楼市与房价短线走势来看，不太可能被新政冲击而明显下跌。中长期来看，确实有助于平稳房价涨幅，不致于在某些年份重演全国性房价大涨。

崔炫俊献

老杨你急啥，莫非与你的利益关系大吗。

王俊杰2017

有戏，淡定淡定！

勇敢的树袋熊1

上游洪水漫天，下游加一个阀门控制一下流速

我是来围观的逊

这么管制都控制不住

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我就放心了[捂脸]

我心如烟卸

长周期涨转入长周期跌吧…

123456914

金融方面下手，房地产行业的“七寸”啊！长期利空楼市，同是利好实体，提振消费

阿豆学长长ov

杨截图想说点什么

六月清晨搅

不太相信