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2021年最准的楼市预测，比之前的早了一点点。
在房报君预判2021之前，照例回头看看2020兑现了多少。
2020年以一场意外开局，你给了新一年多少希望，就有多少意外。
最打脸的就是，“2020年长春调控无变化“，而下半年长春就升级了调控。
最准的预测是，“如果你计划今年买房，不难找到穿越到三年前房价的楼盘。”
其他准确的预测还有：
“长春及周边的住宅供应量会达到历史高峰。”
“西城楼市将是2020年长春的蓝海。”
“2020年，愿意把产品做小，或定位放低的大牌房企将更多。”
“房价、产品、区域等会出现两级分化的‘精分’情况。”
“范家屯板块，将迎来少见的一波逆势行情。”
......
其实，2020年长春楼市最大的意外是土地市场火力全开，土地成交面积同比大涨36%，冲进全国前十城市。
一边是“面包”销售不景气，另一边却大量囤积“面粉”。
这时梳理2021楼市，很多人不免无所适从。
意外再多，也总有迹可循，不妨听听房报君对2021长春楼市的10个预判：
2021的长春楼市
像一个“中年大叔”
关于中年危机，脱口秀演员呼兰有个经典的梗：跑不动，也跑不掉。
这句话，用来形容2021年长春楼市，够用了。
城市要发展，跑不掉“中年大叔”（楼市）来出钱；
但城市要更新，更喜欢IT、文旅、影视、工业智造这些产业小鲜肉，“中年大叔”再也不能像十几年前野蛮生长，跑不动了。
但在依旧不可测的新一年，环顾左右，“中年大叔”还是靠谱的，买房还是靠谱的事。
政策早就明牌了，别有太多想法
“中年大叔”最重要的特征，就是对现实没有幻想，你想和“中年大叔”一起玩，也别天真。
这么多年来，房地产政策万变不离其宗的就是四个字：房住不炒！
2020年底，中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作为新一年的八大重点任务之一。房住不炒还是基调，并强调了长租房市场建设。
有多重点呢？
“强化反垄断和防止资本无序扩张”也是八大重点任务之一。
今年，房地产政策不会放松，别对房价有幻想。
“中年大叔”今年会活得挺好
中国式家长教育孩子，常用技能，就是骂一句，再补一句，还不是为你好！
真要是不打不骂了，周边人会想，这孩子是不是没啥前途了。
调控、约谈，说到底，国家还是希望“中年大叔”好好活着。
“平稳”的活着，“健康”的活着，而且还要活得有质量，也就是要“发展”。
“中年大叔”，并不符合国家的期望。
刘鹤副总理在“十四五”规划辅导读本撰文指出：“房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。”
2020年1-11月，TOP100房企拿地总金额28493亿元，拿地规模同比增长13.8%。
看来，“中年大叔”是理解期望的，准备活得更好。
千万别只要“我以为”
先看一个表格，是你想象中的“中年大叔”的样子么？
2020年，TOP10房企中，90%卖得比2019年还好。
再说一组数据，2020年11月人民币贷款增加1.43万亿元，同比多增456亿元。
分部门看，住户部门贷款增加7534亿元，其中，中长期贷款增加5049亿元。
2020年10月末，吉林省人民币贷款余额22570.52亿元，同比增长9.5%，分部门看，住户部门贷款比上月增加11.74亿元，其中，中长期贷款增加6.27亿元。
房贷仍在增长说明人们还在买房子，疫情或经济，对买房这件事，影响没你想象那么大。
你观望，不代表别人也观望；长春冷，嗯，长春楼市节奏历来都慢半拍。
是不是有点颠覆“我以为”的楼市的样子。
新房成交量上涨
看过上表，你觉得2021年长春楼市复苏难吗？
走过2020年节奏错乱的楼市，今年将恢复秩序，新房成交量将上涨，并上到一个新台阶。
这里还应该注意一个数据，大学生的“留长工程”。
从2016年的6.3万人，到2020年预计留长10万人，“十三五”期间，累计有38.7万名高校毕业生留在长春。
留在长春，就要安家，过去5年来，长春已经留下近40万名潜在购房者。
今年卖地也不会少
2020年，长春经营性用地卖了1223万㎡，同比增长36%。
单看数据，长春未来两年的“面粉”够了，有人说长春不缺房了，进入库存时代。
看总数没错，但结论，草率了。
长春新房库存是不少，但去年出让的土地能转化到2021的新房供应，有限。
（1）2020年，长春出让面积超15万㎡的地块有15宗，仅长春国际影都的面积就达215万㎡，占商住用地总出让面积的26.4%。这些项目少说要卖三五年，供应2021年的房源有限。
（2）2020年长春出让的住宅用地中，有不少是100%租赁住宅用地，卖不了；此外，像中韩区一天就出让了143万㎡的土地，没一块是住宅用地，这些都形成不了新房供应。
（3）区位不均衡。一方面，传统的刚需区域，宽城区北二环到绕城之间，仅有万龙、万盛两家房企拿地，2021年宽城能供应的刚需住宅产品有限；另一方面，传统的改善区域，南部新城有两宗住宅用地出让，其中一宗还是纯租赁住宅项目，算上高新宜居路、净月天泽大路和净月潭周边，仅有8宗地块成交，2021年纯改善产品的供应也有限，这些区域需要补仓。
还有一点很重要，类似地铁这样的大项目，也需要卖地来支持，2021年长春卖地不会少。
房价止跌回调
无论是看均价，还是看单盘，2020年长春房价是降下来了。
今年，房价将要回调上涨，但涨幅不会太大。因为今年上市楼盘会更多，竞争依然很激烈，最关键的是，政策不允许房价波动太大。
长春依然是全国房价最低的省会城市之一，春节前仍是房价低谷，是入手的好机会。
你也不要期待开发商一直打特价，又期待开发商盖好房子、精装修都用大牌子，不现实。
春节后房价将会保持刚性，随着一些优质地块项目在年中上市，将带动整体房价上涨，这波行情将持续到国庆。
买房的逻辑变了，改善才是刚需
当房价不允许大涨，并且很多家庭已拥有多套房产的时候，买房的逻辑就变了。
现在买房，首先要考虑住着舒适，其次再考虑能否升值。
长春开始进入改善时代，110-130㎡的产品，将更受欢迎。
这会衍生出很多影响房地产走向的问题。
例如，面积更大、功能更好的改善户型，将取代90㎡以下的刚需户型，成为市场主力。七八十平户型功能不强的二手房，就更难被接受，毕竟现在新房价格也不贵，产品还强。
二手房户型改造就成了必然，二手房装修业务从而得到机会。
2021年，入门级改善产品将成为长春新房市场焦点。
供应量大，楼盘也多，购房者会有足够的选择空间。
这几个板块更有潜力
公主岭入长，中韩区挂牌，影都大开发，永春大拆迁，长春在2020年，以前所未有的力度和速度，布局一个特大城市的未来。
众多的新兴板块，谁更有潜力呢？
买房，也是对城市资源的占有。选择错了，可能就会失去在城市拥有优质资产的机会，而且很多人并没有能力进行二次选择。
从这个角度来分析，城市对一个板块投入的资源多少，就决定了这个板块的潜力。
2021年，有两种板块可以选择。
一是房价被低估的板块，北湖、净月西区，长春在这两个区域投入的公共资源，是目前其他新兴板块没法比的，但由于楼盘多，打成了红海，房价一直在低位。
二是成熟的主城区板块，2021年主城区有不少新盘将上市，例如站北板块、长春公园板块、东方广场板块、蔚山路和卫星路板块，这些区域地铁轻轨已经通车、公园是现成的，周边有大商场，只要开发商没有透支房价上涨空间，都是可以入手的好地段。
至于长春周边的新兴板块，目前房报君没有特别中意的投资目标，自住需求另说。
今年的学区房不一样
过去几年，房报君其实是不赞成投资学区房的。
一是学区政策在变化，热门学校的学位预警已成常态，投资学区房变数大；二是长春建设新学校的力度不小，很多新兴板块都是先落实了学校，教育资源变得更均衡。
但短期内，优质教育资源的学区房还是硬通货，还没有哪个城市，能解决中国家长的焦虑。
优质学区房资源，2021年之后会更紧张。
因为此前一些富裕家庭会送孩子去国外读中学，然而2020年就被国外疫情中断了。
2021年国外疫情也没有转好的迹象，这就迫使这些家长，必须先占一个国内好学校的学位名额。 |
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发表于 2021-1-29 09:06:13
