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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐你好。我是sfsd，自己手里有500w，最多再借家人朋友100w（最好少借点），打算公积金贷款120w（不想商贷）。家庭收入不高，而且很稳定。在中关村三桥附近上班，小孩24年上学（还想生二胎）。 现在想在双榆树附近买个700w以内的小三居，解决自住+学区的问题。但看您之前说双榆树是危险地段，又有点犹豫。是否改成买个小一居解决学位，剩下的钱双榆树附近租房住+再其他区域买个小一居投资？ 自我感觉，第一个方案接送、居住便利性会好一些，但保值方面差一些；第二个方案长期租房生活品质差一些，而且买完学区一居，剩余的钱只能考虑总价300以内的房子了，目前也没有目标区域。你能帮忙分析、指教一下吗？多谢！
回答：你好，“危险”是指从投资角度，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 投资角度看，我们更鼓励投住分离，买入一套小户型挂学位，剩余子弹入手潜力盘。 但是牺牲居住环境换取投资收益，租房6年，大部分人做不到。 加上700万总价比较尴尬，硬买2套 在选筹上范围很小。 双榆树板块属于中关村片区，学区溢价不算多，风险更小。 建议直接入手双榆树小三居，先把自住问题解决了，未来孩子上完学，或者子弹充裕之后再考虑出手裂变。
提问：芳姐好，新人首问，最近在认真攻读。发现重点在推荐朝阳二首，是目前是比较大的洼地或者升值空间比较大吗？看了下双井附近富力城确实有明显降幅，可够不上 基本情况:首套首贷，首付200w。5年内没有学区需求，都在北边上班，买房后考虑出租，保值升值先上车需求。 问:新房是否就不用考虑了？ 二首推荐有合适的吗？比如安宁庄附近？也在关注东城区内国瑞城，新景家园一居。求推荐升值潜力大，好出手小区。谢谢。
回答：安宁庄和清河很接近，这个区域的特点同样是价格比较高。 安宁庄一带到林萃桥基本是老小区，单价也要6万起，而清河周边以及南面橡树湾等区域的次新盘，则很多8-11万单价，主要依靠码农购买力溢价支撑，投资不考虑。 国瑞城是跟回迁房没有物理隔离，拉低了商品房的品质。新景家园略好一点。 另外更推荐看常营次新盘。
提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有贷款还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有升值空间。 目前几个选项是 1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。 2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。 3，立水桥附近，佳运园，溪城家园等。或者回龙观找找。 新人也没啥经验，刚开始看，还求房姐指点，上面哪个更合理，或者有啥更好的方案，少走点弯路，万分感谢
回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 但你的通勤情况选择这里不是最优 2. 东边推荐看石佛营、常营板块会更好 3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园 推荐看回龙观板块
提问：房姐好，最近和几个北京的经纪人聊天发现一个很有意思的情况，明星买房都在扎堆，北京著名的像阳光上东像泛海国际，这是为啥，难道开发商有个超级经纪人专做娱乐圈吗？
回答：明星大都是混圈儿的 不同圈子，不同级别，不同年代，都会影响明星选择物业 阳光上东是10年前部分二三四线明星 泛海因为总价问题，相对买入不多 比较热门的是九龙山金茂府，杨幂等一圈明星 新城国际开盘时，老板送了几套给当时的流量名人
提问：新人首问。亲爱的房姐您好，读您的文章感觉受益非常多。我们一家三口，孩子上初中。现有两套房，西城德胜学区两居室一套（现户口和实际居住地，有300万抵押贷），望京两居室一套。我有两个问题：1. 孩子已经上初中，考虑是否将学区房卖掉？想卖掉是担心学区房政策变动波动下行，但现在卖掉可能要在附近租几年房子，同时会失去西城的户口。租房没问题，但户口问题您觉的重要吗？ 如果房价不会大幅波动，还是说可以等上完高中在考虑卖掉？ 2. 卖掉西城的学区房之后想考虑一个纯居住保值的小区，没有学区溢价的小区。考虑望京(融科，保利，东湖湾，臻园），太阳宫（貌似也有学区溢价），新北苑（天润，华贸）或者小区附近海淀的冠城园小一点的三居（预算1300左右）。您有什么建议？谢谢回复！
回答：你好，感谢付费！ 目前的态度几乎很明确了，无论是限制户口，限制开发，还是强制腾退，都是坚壁清野的做法，目标就是为了形成战略威慑。 所以东西城的高价房产，可以择机出掉。 但是考虑到学位挂钩，建议上完高中再出手。 可以考虑出手望京的2居置换3居。 望京重点考虑，推荐融科。 太阳宫学区溢价严重，不考虑。 新北苑客做备选。
提问：房姐好！新人首问未收到您的回复，我重新梳理了一下问题，希望您能帮忙指点。因为我这边有点着急，望理解~ 1、我在新街口上班，我爱人在金融街上班。现在想买二套房，预算的话总价在700万以内，我们有两种打算： （1）离上班地点近（一小时以内，以我爱人为主）的话，希望小三居，学区较好（起码学风好，考211以上的概率大一些）。 （2）离上班地点远的话，希望大三居，居住环境好点，有保值增值的潜力，值得投资。 有哪些比较合适的小区？麻烦房姐分别帮我们推荐几个~ 2、目前我们看了霍营的次新三居，有紫金新干线、国风美唐和公园悦府这三个小区。从价格来看，感觉这边的次新房均价比北苑家园等朝阳房子还贵。从流通性来看，这边的成交量一直不高。所以想问问房姐这几个小区值不值得入手？您更推荐哪个小区？ 3、此外我们还看了西城陶白片区的学区房，小三居目前没看到合适的房源。想请房姐帮忙分析一下，西城有没有我们可以够得上的老破小三居？再就是，现在受731影响，入手西城学区房是不是个好时机？ 十分期待房姐的回复，谢谢房姐~
回答：1. 国风美唐和公园悦府（清华附小），紫金新干线（学区是12年一贯制人大附） 这三个自住角度还不错，两个学校都是去年才开始招生的，质量都不好说。昌平 建议看下融泽嘉园跟金域华府三居 都是育翔、161的昌平分校，学校比上面两个要好。 2. 西城的老破小三居室怎么也得800w以上，731对优质学区是利空，会有回落。想在西城买，建议低总价上车学票+租房模式，积累子弹后期买自住标的，这样风险小，能兼顾上学和自住需求。
提问：1、非京籍，有北京市工作居住证； 2、北京昌平有1套自住型商品房； 3、孩子目前在朝阳区就读小学； 4、首付200万左右（到12月份差不多220万左右）； 5、想购置一套朝阳区的正规1居室（近期关注了一下，这个首付，2居室够不上）； 6、购房的目的：一是保值，二是孩子上初中，万一能用到； 7、本人自主创业，年入30-50左右，不是特别稳定； 8、目前关注的区域：望京地区，马南里小区，在建的阿里北京总部离得不远，但是小区很破，经适房；常营地区，北京新天地之类的，但是不知道那边潜力如何？ 以上情况，需要请房姐给指点迷津。 1、想购买的区域是朝阳区或海淀区 2、保值（或将来能升值）的想法，对于一些潜力较大的地区重点考虑。
回答：马南里这个不要碰，位置偏的老破小没啥潜力，即使阿里过去也不是短期就能带动的 看看望京的南湖东园二区 也带学区，涨幅也能跟上大盘 朝阳 东三东四可以看看 晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区
提问：【新人首问】房姐，您好。我是首房首贷，计划首付150-170万想在北京东边和北边五环内买一居室自住。想小区环境好一点，以后能够升值。之前看的是后现代城和苹果社区。这两个地方我只能买到开间觉得不是很划算。后来又看了朝青板块的珠江罗马嘉园、华纺易城、华业玫瑰郡。想请教您以下问题： 1. 我这个预算买哪里性价比较高且能保值增值； 2. 珠江罗马家园、华纺易城、华业玫瑰郡以后是否还有升值空间。 3. 想再请教您买二手房在哪个时间段价钱会稍微低一点。 谢谢。
回答：你好，朝青板块比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业，但的确人口密度大。 大望路九龙山附近承接CBD东三环。 板块对比，优先朝青淘笋 年底是买房淡季，业主降价打折相对多一些，有淘笋机会，现在可以开始关注。
提问：亲爱的房姐，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。
回答：首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题 10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津 首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质
提问：房姐您好！新人首问：夫妻双方京籍，家庭现有朝阳红军营2014年次新房两居一套，用于自住，截至到目前，小区有朝阳景山九年一贯制学位。考虑到孩子三年以后上小学，准备入手一套海淀学区房，现有首付150，准备贷款300万，总预算450万。夫妻二人均在五道口上班，从今年五月开始看石油附小的学区房。最近整理明白思路，不打算兼顾自住，仅用于上学落户。请问：1、朝阳景山九年一贯制对比海淀石油附小+学院路初中，如何选择？2、年底是入手学区房的时机吗？3、如果不是，何时入手学区房合适？4、希望学校能够离五道口不太远，方便未来接送，有无其它的学区房建议？
回答：你好，海淀买无坑的学区450有点难，而且居住体验很差。 景山是新建校，生源不错，硬件也好，以后应该不次于本部。 石油附小属于区重点，排不进海淀前10，除了健翔园和石油大院，其他都是老破小，但是学区溢价不算多，可以买。 年底是最后的购房时机，有充足的时间淘笋。
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发表于 2021-1-15 17:59:46
