北京楼市：房价一旦启动，再上车就难了

简单350

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答，买房问题请在公众号提问
提问：房姐您好，现在计划买一套新房，通州京贸国际公馆580万3居，贷款120，同时通州还有一套一居，是京贸家园东区的，有贷款190，算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学，但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨，贷款压力也大，即便出租跟贷款也差很多，是不是可以卖了。做其他投资。新买的肯定继续贷款。
回答：你好，感谢付费！ 北京一旦启动，通州会是快车道选手。 虽然北京已经沉寂太久，虽然很多人对北京丧失了信心，但你大爷永远是你大爷，我们坚信北京会王者归来。 市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。 市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。 每一次大涨，之后都会面临好几年的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。 接下来，可以考虑截断抵押融资，入手其他城市的优质资产，上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的选择。


提问：北京限竞房和纯商品房除了限售差别之外还有哪些主要差别，投资角度哪个更合适，500-600预算推荐哪些板块呢
回答：限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 相比商品房更适合投资，500-600w的房子 可以看看青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇 望京的望京新城还有天通苑板块。


提问：房姐好，目前有北苑家园满五唯一自住一套，拟600左右挂牌出售，有两个方案，一是基本全款置换永安里一带的小区，如美华世纪，嘉华世纪，东方瑞景，拟自住;二是在上述位置贷款买一套，剩余资金在石景山或者炫特买一套40平左右开间或一居；不知思路是否正确，对永安里一带的盘您有没有更好的推荐，谢谢。
回答：东方瑞景建国门外永安里，这边有部分楼盘可以淘笋，优点是地段非常不错，＋日坛使馆区配套老牌高端，一些鬼牌有暴击机会，东方瑞景也是这种，缺点是交通道路规划烂，进出非常不便。我建议直接全款入一套，这样有几率抢到高性价比的标的，再做抵押投资一套小户型。


提问：给房姐拜个晚年！ 请问天润福熙大道三居室，面积148-170，中意他的品质、学区和位置（离目前居住地近）。想改善自住10年，兼顾保值，最好再能升值~不知阿里的迁入能否对他行成利好？ 目前报价1050-1200，19年年中时有两套1020，148平成交的记录，不知还能否抢到这种价格？ 您觉得以我们的需求，这小区可入吗？ 目前有两套两居，卖掉可凑首付750，月供2w，还有350需贷款。我们夫妻已经没有首套资格，是只能用接力贷吗？ 家里两边老人情况：64岁有一公房未购买；58岁有一已购公房。均无贷款记录。请问哪个可以做25年接力贷？ 这种基数较大的房子，税费和中介费还能否有优惠的方法吗？
回答：天润福熙大道自住ok, 但这一片价格已经偏高，升值潜力没那么大，长期看能跟随大盘就不错 这两个老人做接力贷都不太理想，65岁左右接力贷难批，而且年限低。已有房产按二套也不值得 可以考虑全款之后抵押出去，先要解决资金缺口，例如两个老人的房子能否先抵押出来？ 想省税费，全款最合适


提问：您好房姐。新人首问，烦劳指教。 非京户，单身，名下无房，10年北京社保，首房首贷，手头购房资金准备比较充足，3500，有新公司在运营，公司流水也不错，银行的朋友提醒可以做经营贷买房，不过提议在东西城，这位置我有些犹豫，中介的朋友也建议缓一缓这个地段。 买房主要为了主要保值增值，同时结合家人自住，海淀，朝阳，西城，东城都可以。计划参考您的自住+学区房分开配置，自住+西城老破小？可接受5-8年更换。目前看过御玺现场，和嘉园在一起，感觉升值想象空间偏弱。其他在看的有清河橡树湾，望京橄榄城，西城中信城。中介也在推荐四季青的新盘，还有朋友也提过朝阳的使馆一号院。随时可入，想请房姐推介下楼盘及合适的价格区间。多谢。
回答：你好，西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比。 后面这几个盘对比排序： 望京橄榄城>西城中信城>清河橡树湾 非京户，单身不建议这么早考虑西城学区老破小，买望京 最稳，橄榄城不错。


提问：您好！我们夫妻都是五十岁的北漂一族，在北京丰台有自住房一套，约价值580，还有一套小面积的loft商住房，在石景山区，目前我们夫妻年收入在100左右，目前手头有200。孩子研究生毕业，已在北京工作，很快解决北京户口。想改善居住环境的同时，兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法：1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；2、想退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议，很矛盾，想听听您给的专业建议。谢谢。
回答：1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块


提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！ 刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。 请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。 感谢
回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇 另外看下大望路的cbd传奇


提问：接上一条限竞房问题。其实我是因为这个问题加入星球的。 我的朋友有意要买，我需要专业上给他点建议。1、限竞房维权都表现在哪些方面的维权？ 是房屋质量，还是平米数不够，还是表现在哪些具体方面呢？
回答：1.能量守恒，既然要限制价格，自然货不对板 2.绿化，物业，外立面，大堂，楼道，楼道结构，房屋解构，建筑质量，管道，窗户，墙板...任何方面皆有可能 3.房本面积由测绘决定，一般面积不会错误


提问：房姐下午好，现在资金有150w左右想要买常营周边的房子。 之前看的也比较多挑出来的两个小区，北辰福第跟北京新天地两个可以选，北辰福第相对于北京新天地距离地铁更近距离天街更近，北辰福第有单价 4.8的现价商品房跟北京新天地的5.1的商品房，请问房姐以这样的价格在这两个小区算不算笋？
回答：北辰福地带税4.8万属于略贵 北京新天地5万属于略低 前提都是正常户型正常情况，没有额外的硬伤。 目前贷款环境下，如果用抵押贷，正常可以65-7成，个别可以85成，150万首付我们保守可以买到400万出头的房产，那么可以买到5万*80平的次新两居。


提问：房姐，不好意思哈，上次我在评论里回复的您的回答，可能您后来的答复我没看到。我再把我的情况仔细说一下。北京霍营紫金新干线一套自助，2居，市场价450，剩余贷款70。天津河西新城小区一套小户型，当时为了占天津户口买的，目前出租，总价105，贷款4成。承德一套给父母住的，挂在母亲名下，少部分贷款。 家庭年收入100左右，但因为每年公司配股，所以实际可用不确定。月流水加起来保底5万，发奖金的月份流水大幅度提高。 现在想把住的两居卖了，在同一个小区换大户型，目标750，手里现金50，不知道现在考虑是否合适，以及改如何操作呢？谢谢啦！
回答：你的负债还是比较低的，出掉后手上能到400+的资金，看750的标的完全满足，不过以二贷标准还需凑一下，缺口应该在50-100万 也可以考虑全款抵押方式买900+的标的，月供在3万内


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