11月初，我们首次对外传递了一个概念。
前滩的价格，涨到17万了
当时也引起了各路中介公众号的纷纷转发，直接把前滩的价格锚点定在了17万，甚至，还引发了我们平米团队内部的讨论和赌局。
“前滩的房价天花板，在半年之内，是否能突破20万。”
但是，才仅仅过去一个半月，这个赌约就快揭晓答案了。
位于前滩的海悦华庭，产证面积是45.92㎡，挂出的价格达到了888万，折算成单价，是19.3万每平。
要知道，海悦华庭的位置相比于上个月刚刚以板块最高价成交的前滩晶耀其实差很多，但挂牌单价却高了2万每平。
各个区域的房价天花板，目前正在被一一突破，随之而来的，就只有一种情况。
上海楼市的全面普涨，正在到来。
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房价的波动，从来不是全面铺开的，而是轮动上涨。
历数每一轮的房产周期，你会发现这样的规律：
1.高能规划吸引热钱流入、推动热点板块快速启势；
2.热点板块高不可攀，消费力开始流向标杆板块；
3.龙头板块涨幅完成后，普通板块开始跟进补涨。
热点板块——标杆板块——普通板块，这样的轮动规律基本没有出现过变化。
我们前期也跟大家讨论过，这一波上海牛市的涨价，其实是有逻辑可循的。
第一波的单点暴击，就是从前滩开始。
2018年，中粮前滩和晶耀名邸8字开头的单价到了2019年下半年开始，前滩的房价就开始躁动。
那个时候还没有二手房，但签远期定金合同的已经把单价拉到了11万左右，到现在小户型单价17万，涨了一倍。
前滩成功打响了房价上涨的第一枪。
如果说前滩吹响了房价上涨的信号，那么第二波就是学区房领涨。
随着2019年9月上海民办小学和初中启动摇号之后，学区房就开始上涨。
因为上海是中考定终身的，所以家长格外重视初中，而恰好这次教育新政打击的就是以前强势的民办初中，所以优质公办初中的学票变得超级贵。
接着就是九年一贯制、双学区和初中学区房开始上涨，主要是户籍对口学区的浦东的碧云、陆家嘴、花木、源深和联洋，以及闵行莘庄、春申这些板块，到现在至少涨了30%。
随着学区和热点板块（前滩）的不断走高，如果政策维持不变，我们判断上海即将进入第三波的涨幅，就是全面普涨的阶段。
当然，哪怕是全面普涨，其实内部也是有侧重点的，并不是说100%的房子都会涨。
希望大家重点关注以下三类房产：
一是市中心中内环的高品质住宅。
二是市中心老破小、老破大，以及近郊供应偏大的次新房。 三是2000年以后带电梯的次新板楼。
从我们近期所了解到的客户所关心的侧重点看，客户的情绪，客户对于上海楼市的态度变化，也正在发生着调整和改变。
在三个月以前，我们做线下活动和与买房客进行深度沟通交流的时候，购房者问的都是能不能买，担心的是买房被套牢。
就在最近两周，大家已经不会再问会不会被套牢，问的最多是买哪里还有洼地，担心的是买不到，担心的是房东的跳价。
而且，越来越多的客户把目标房源的半径范围逐步扩大，对地缘的刚性属性需求正在减弱。
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全面普涨时代的到来，除了周期外，还有一个原因，优质地段的房源其实已经没有货了。
对口洋泾菊园的东园二村，年初同事以不到290万总价拿下了33平的一室，现在已经要430万。
不仅是挂户口小户在涨，大户型也在2个月内从1000万踏上1320万的总价。
如果从总价段来看的话，现在上海二手链家挂牌量是从上个月的5万套迅速下滑到了现在的4.4万套。
和一些典型二线城市重庆16万套、成都13万套、苏州10万套相比，上海的这个挂牌量级正在以最快的速度下降。
与此同时，如果我们再进行内部进一步细分的话，会发现优质区域满足条件的二手房占比，真的越来越稀少。
如果大家再加一些筛选条件，不限定区域、总价、户型、朝向、楼层等条件，只加四个条件：
满二满五、20年以内、有电梯、小区位于黄埔、静安、徐汇、长宁、虹口这5个强势区域。
统计结果是：
静安只有310套房源
黄埔只有157套房源
虹口只有108套房源
徐汇只有158套房源
长宁只有225套房源
满足以上条件的，整个上海链家二手的挂牌量就只剩958套，连1000套都没有。
所以，不是说上海核心地段能不能涨的问题，而是整个市场依旧没有货源了，供求关系已经完全失衡。
同时，从购买力的角度看，高端购买力已经被大大稀释了。
根据上海新房指南的统计，从11月至今，整个上海目前已经取证认筹的项目共计20个，其中单价超过10万的项目，仅仅只有1个，单价低于5万的项目，却有13个。
如果从总价维度来看（项目套均总价）的话，更加夸张：总价2000万以上的项目，有2个；总价500万以下的项目，却有10个。
所以，从整个优势地段的新盘来看，整体的供应量也在快速的缩小。
再加上前期大量的购买力全部都在内中环集聚，市场有限的购买力前期其实已经被过度消耗了。
以今年中环的认筹潮为例，近半年来，只要是一个和中环搭边的项目，平均认筹率为419%。
前期的超强购买力，就是这么的集中。
随着前期内中环的盘逐步售罄后，前期部分具有投资属性的高端购买力，也会逐步转移，就会慢慢的往其他区域进行转移。
而这样的购买力的外溢趋势，其实已经凸显。
随着购买力一并外溢的，就是房价。
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真实的价格外溢场景，已经初露端倪。
给大家举几个例子。
位于青浦徐泾的仁恒西郊花园，年初小户型2房成交单价是6.1万，现在的单价是6.7万。
但可惜的是，现在仁恒西郊的2房已经没货了，整个楼盘只剩余5套待售房源且面积最小是127㎡的三房。
如果说大虹桥二手房是新房购买力外溢存在热度，那么前段时间我们团队成员楚门所踩盘的郊外环闵行莘庄/春申板块的上涨，就显得毫无道理。
莘庄是位于外环的区域。学区、配套、通勤都不算弱，区域内的标杆好世鹿鸣苑，年初100平的2房成交价是618-680万，现在的挂牌价是750万。
春申板块的次新大两房，也从580万涨到了608万，即使这样房东也没有卖的诚意。
整个七宝区域，一共数万套房源，目前在链家系统中，没有任何筛选条件，二手房只有211套在卖，真的是屈指可数。
而且，七宝二手房周环比的价格直接就涨了2.6%，请注意，这是周环比数据。
就是总价500万的房子在短短的一周之内，就直接飞涨了13万。
大量的楼盘都在快速的去化，大量的楼盘都在飞速的上涨。
这就是上海楼市的现状，这就是上海楼市当下的周期。
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从底层逻辑看，上海楼市的购买力，已经被全面激活。
2016年3月份，上海楼市调控政策由2年变5年，大批量的购买力，到了2019年3月，就已经慢慢的符合了条件。
与此同时，上海2019年9月公布的民办学校的摇号政策，也直接刺激了优质公办对口的学区房的涨幅。
购买力的积蓄叠加学区的刚性需求，直接点燃了上海楼市冬天里的一把小火。
如果不是疫情的影响，这一轮涨幅其实在今年2月份就会启动。
为什么说这一轮的全面普涨还会继续下去。
除了购买力已经被点燃，很难被消退外，还有一个很重要的原因。
M1实在太活跃了，市场上流淌着充裕的资金体量。
M1代表的是狭义货币，是指社会上流通的现金和银行活期存款的总量。
在2009年，2013年，2015年的时候，伴随着M1持续上涨的，还有房价。
而11月份M1的同比增速竟然已经超过了10%，创下了2018年1月以来近3年的新高。
M1越高，房价涨幅就越明显。
此次深圳涨完后，上海已经处于全面的上涨周期之中，大量的热钱正在涌入到上海楼市之中。
上海的郊区板块和2020年没有起势的区域，在2021年，大概50%的区域也将迎来自己的高光时刻。
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当然，随着全面普涨时代的到来，上海的房子，也正在逐步“抛弃”大量的外地购买力。
上个月，有个从苏州过来咨询买房的朋友，在苏州住的是最好的房子，孩子念着是最好的学校。
这次想要购置1000万总价的房子，条件是需要带学区，有地铁，核心地段，三房，2010年以后的房龄。
前期他信心满满，觉得自己预算很充足，可选择余地很多，但与我们专业的咨询顾问沟通后发现。
1000万，想要在上海核心区域买一个稍微新一点的带学区的品质三房，选择其实很少很少。
1000万的资金体量，在上海楼市面前，都只是一个卑微的数字。
在当下的上海楼市，接受现实，并认清自己最核心的诉求到底是什么。
在有限的总价下，你是要资产保值还是要学区或地段，一定要提前想清楚，然后果断出手，这才是最好选择。
好了，写到这我才发现，面对这些赤裸裸的现实，我也变得异常焦虑起来。
“看来房子还是不够啊”，我默默的给平米咨询顾问Judy发了条这样的信息。
快过年了，也希望大家可以买套好房，过个好年！
以上为正文，来自财爷。
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发表于 2021-1-12 19:12:17
